【正文】 (二)開發(fā)方案設(shè)想與分析考慮到市場推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為三期開發(fā)。第一期首先開發(fā)B組團(tuán)住宅43710㎡、D組團(tuán)別墅10000㎡、㎡。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。本期多數(shù)樓宇接近酒金公路與酒銀公路，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，將住宅與綠地溶為一體。第二期可開發(fā)C組團(tuán)住宅面積63030㎡、D組團(tuán)別墅10000㎡、商業(yè)用房5000㎡。該區(qū)臨近酒金公路，便于市場推廣。第三期可開發(fā)A組團(tuán)住宅面積54300㎡、D組團(tuán)別墅10800㎡、商業(yè)用房5000㎡。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對銷售有利。(三)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度土地征用期： 2002年8月～2003年2月建設(shè)期（共三期）： 2003年4月～2004年8月（第一期）2004年8月～2005年10月（第二期） 2005年8月～2007年2月 （第三期）銷售期： 2003年12月～2008年2月 詳見項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表(表3)五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃(一)開發(fā)成本(1)征地費(fèi)征地費(fèi)合計(jì)為990萬元(2)土地有償使用出讓金根據(jù)X市國有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合新城區(qū)一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，則其土地使用權(quán)出讓金總價(jià)合計(jì)1020萬元(3)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)為：15萬元(4)合計(jì)土地成本為：2025萬元表4 建安成本費(fèi)序號項(xiàng)目單價(jià)(元/㎡)工程量(㎡)金額(萬元)1土建及裝飾工程費(fèi)44021927096482水電暖安裝工程費(fèi)9021927019733小計(jì)53021927011621 (3)建安工程費(fèi)合計(jì)：9448+1973=11621(萬元)(1)規(guī)劃管理費(fèi)：219270㎡2元/㎡=44萬元(2)地質(zhì)勘探費(fèi)：219270㎡㎡=11萬元(3)設(shè)計(jì)費(fèi)：219270㎡8元/㎡=175萬元(4)圖紙審核費(fèi)：219270㎡1元/㎡=22萬元(5)預(yù)算編制費(fèi)：11621萬元‰=17萬元(6)決算審定費(fèi)：11621萬元‰=17萬元(7)工商簽證費(fèi)：11621萬元247。22‰=12萬元(8)三通一平費(fèi)：11621萬元1%=116萬元(9)質(zhì)檢費(fèi)：11621萬元3‰=35萬元(10) 工程監(jiān)理費(fèi)：11621萬元1%=116萬元(11) 消防基金：219270㎡3元/㎡=66萬元(12) 人防結(jié)建費(fèi)：219270㎡2%785元/㎡=344萬元(13) 合計(jì)前期工程費(fèi)用為：975萬元 表5 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)序號項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額(萬元)1道路工程23000㎡60元/㎡1382供水工程9000160元/m1443排水工程9000140元/m1264供電工程變壓器及電纜1705供暖工程鍋爐20T2臺及熱力管網(wǎng)5606綠化工程2007路燈工程50合計(jì)1388公建配套費(fèi)為280萬元(包括中心廣場、垃圾收集站及公廁)(11621+975+1388+280)1%=143 (萬元)開發(fā)成本為以上7項(xiàng)之和，共計(jì)為：2025+11621+975+1388+280+143=16432(萬元)(二)開發(fā)費(fèi)用(表6)表6 開發(fā)費(fèi)用匯總表序號項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)金額/萬元1管理費(fèi)用開發(fā)成本2%3292銷售費(fèi)用()+()215廣告及市場推廣費(fèi)銷售收入%*銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入%*3貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計(jì)4合計(jì)544*銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測表”。(三)投資成本費(fèi)用估算匯總表(表7)表7 投資成本費(fèi)用估算匯總表成 本 項(xiàng) 目總額/萬元(一)土地成本202510051020(二)建安工程費(fèi)11621(三)前期工程費(fèi)及期間稅費(fèi)975(四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1388(五)公建配套費(fèi)280(六)不可預(yù)見費(fèi)143(七)開發(fā)費(fèi)用544(八)投資總額合計(jì)16976(四)資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道:一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資(不含貸款利息)共計(jì)16976萬元，開發(fā)項(xiàng)目自有資金按總投資的30%計(jì)算，需自有資金5093萬元，該項(xiàng)目計(jì)劃貸款6000萬元。項(xiàng)目土地費(fèi)用及一期工程投入資金需5929萬元，其中自有資金投入2025萬元（占34%），貸款投入3000萬元，剩余投入為預(yù)售房收入。本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見表8“投資計(jì)劃與資金籌措表”。銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，首先用于投資，滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)建設(shè)完成后一次性還本付息。投資后余額在第六年末一次性還本付息。%。具體還本付息計(jì)劃詳見表9“貸款還本付息估算表”。表8 投資計(jì)劃與資金籌措表(I=%) 單位：萬元 序號項(xiàng) 目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561投資總額1823820253904416248123050285建設(shè)投資1697620253820394845022681貸款利息1262　842143103692852資金籌措1823820253904416248123050285自有資金50932025015001568　借款(含利息)7262　308417141810369285銷售收入再投入5883　82094814342681 表9 貸款還本付息估算表 單位：萬元序 號項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561年初借款累計(jì)30844798660851082本年借款60003000150015003本年應(yīng)計(jì)利息1262　842143103692854本年底本息償還7262186953935年末借款累計(jì)308447986608186953936歸還借款本息來源726218695393投資回收726218695393其它收入注：%；=(年初借本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2)年利率。六、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算(一)銷售單價(jià)的確定根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定多層住宅第一期售價(jià)為860元/㎡，第二期為880元/㎡，第三期為900元/㎡，平均售價(jià)為880元/㎡，別墅第一期售價(jià)為1450元/㎡，第二期為1500元/㎡，第三期為1550元/㎡，平均售價(jià)為1500元/㎡，商業(yè)用房平均售價(jià)為1580元/㎡，分期分批推出。本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮車位出售、出租。(二)銷售總收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入(單價(jià)按均價(jià)考慮)如表10所示。表10 住宅銷售總收入預(yù)測表分 類可銷售面積(㎡)建議銷售價(jià)(元/㎡)銷售收入(萬元)住宅第一期第一批131138801154第二批131138801154第三批131138801154第四批4371880385第二期第一批6303880555第二批126068801109第三批252128802219第四批189098801664第三期第一批5430880478第二批10860880956第三批380108803345合計(jì)161040/14173別墅銷售總收入預(yù)測表分 類可銷售面積(㎡)建議銷售價(jià)(元/㎡)銷售收入(萬元)別墅第一期第一批30001500450第二批30001500450第三批30001500450第四批10001500150第二期第一批10001500150第二批20001500300第三批40001500600第四批30001500450第三期第一批10801500162第二批21601500324第三批756015001134合計(jì)30800/4620商業(yè)用房銷售總收入預(yù)測表分 類可銷售面積(㎡)建議銷售價(jià)(元/㎡)銷售收入(萬元)商業(yè)用房第一期第一批1580341第二批1580341第三批1580341第四批1580114第二期第一批500158079第二批10001580158第三批20001580316第四批15001580237第三期第一批500158079第二批10001580158第三批35001580553合計(jì)/2717 (三)銷售收入分期比例的測算根據(jù)商品房預(yù)、銷售的有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目總投資達(dá)到25%，即可辦理商品房預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售。本項(xiàng)目開發(fā)周期為5年，建設(shè)期4年，共計(jì)三期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測算如表11所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?2所示。(注：下表中，A1——一期住宅，A2——二期住宅；A3——三期住宅；B1——一期別墅；B2——二期別墅；B3——三期別墅；C1——一期商鋪；C2——二期商鋪；C3——三期商鋪)表11 銷售收入分期按比例測算表銷 售 計(jì) 劃分年度銷售金額(萬元)年份銷 售比 例銷售面積(㎡)23456合計(jì)230%A1A1：131131154194530%B1B1：300045030%C1C1：341330%A1A1：131131154272930%B1B1：300045030%C1C1：34110%A2A2：630355510%B2B2：100015010%C2C2：50079430%A1A1：131131154423130%B1B1：300045030%C1C1：34120%A2A2：12606110920%B2B2：200030020%C2C2：10015810%A3A3：543047810%B3B3：108016210%C3C3：50079510%A1A1：4371385522210%B1B1：100015010%C1C1：11440%A2A2：25212