【正文】 會發(fā)展“九五”計劃和2010年遠景目標綱要精神，從“九五”開始已將房地產業(yè)列為重點培育發(fā)展產業(yè)。按照市委、市政府提出的“一年初見成效，三年面貌大變、五年躍上新臺階”的要求，我市房地產業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導性產業(yè)的作用，加快房地產業(yè)的商品化、市場化、現代化步伐，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的原則，按照以新區(qū)建設開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設為重點，進一步優(yōu)化土地與房產資源配置，提高產業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一，這是當前經濟建設中的重要舉措。本工程為中高檔住宅建設項目，對進一步加快我市住宅建設，滿足逐步富裕起來的人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，提高人們生活品質，培育新的經濟增長點具有十分積極的意義。 （二）進一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經濟建設日新月異，祿口國際機場的通航又帶來了無限商機，大批國內外企業(yè)紛紛落戶江寧開發(fā)區(qū)，來江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。但多年來江寧區(qū)的生活及服務設施建設相對滯后，尤其是有一定品質的中高檔住宅數量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經濟水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對居住環(huán)境和生活品質提出了更高的要求。在擁有較強經濟實力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，遠離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價格適宜的居所。因此本項目建設對服務于“空港經濟”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進經濟發(fā)展具有積極的意義。綜上所述，本項目建設十分必要。第二章 市場分析一、 市場分析隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團逐漸轉為個人。預計今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會進入一個平穩(wěn)的發(fā)展階段。改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費群體中占有較大的份量，促成了對環(huán)境優(yōu)美、品質優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費需求。從目前情況看，南京房地產住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設計優(yōu)越、售價合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應求局面。開發(fā)商往往把握這些市場需求作為項目開發(fā)的切入點。百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢：項目優(yōu)勢從項目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢：l 自然環(huán)境優(yōu)勢。隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。而百家湖西花園住宅小區(qū)地處江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，很適合人們居住。l 人文環(huán)境優(yōu)勢，本項目東側為已建成的百家湖花園，西南側有江南文樞院，使西花園有獨特的人文環(huán)境優(yōu)勢。l 交通及其他配套條件優(yōu)勢。本項目位于利源中路西側，而該路東與寧溧公路相接，西與機場高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前開發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。同時項目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學等教育配套設施。與競爭對手的優(yōu)勢分析l 項目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢將能吸引一部分特定的消費人群。l 項目與江寧開發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢。隨著房地產業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設理念也在不斷發(fā)展變化?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀，建設新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。加上利源公司的企業(yè)形象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利于本項目贏得市場。二、 價格定位（一） 周邊樓盤定價調查樓 盤開發(fā)商樓盤性質售價（元/M2）百家湖花園公寓利源物業(yè)現房2200江南文樞院江寧房地產總公司多層（現房）16002100溫泉公寓湯山房地產多層住宅（現房）10001800溫泉花園別墅湯山房地產聯排別墅（現房）20002400江寧第一城金輪房地產多層住宅（現房）1480湖濱世紀花園江寧開發(fā)區(qū)房地產多層住宅18802110太陽城棲霞建設多層住宅19502180碧水華庭江蘇聯駿公寓別墅18802300中國人家江蘇東恒別墅（期房）22002350養(yǎng)龍山莊天地房地產多層住宅（現房）2180240021世紀假日花園21世紀房地產多層住宅（期房）21002400（二） 樓盤價格發(fā)展趨勢江寧開發(fā)區(qū)1992年成立以來，該區(qū)域的房地產價格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的2000元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預期未來2～3年內該區(qū)房價仍有較大上升空間。（三） 綜合優(yōu)勢“百家湖西花園”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設計、環(huán)境配套、新型建材等方面勝出一籌，故本項目公寓銷售基價預計在1800～2000元／平方米。此價位與南京市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價格優(yōu)勢；而此價位與江寧區(qū)相關樓盤比較，在價格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢。三、 銷售對象分析作為江寧區(qū)唯一的國家一級資質開發(fā)企業(yè)，利源公司經過八年的開發(fā)建設，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設了30萬M2的高檔大型臨湖住宅區(qū)，并獲得了國家級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家湖花園成為南京市市區(qū)擴容的一道亮麗的現代都市人居棲區(qū)。中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。隨著社會文化的發(fā)展和市民收入水平的提高，加上銀行系統(tǒng)對房產銷售實行按揭的強力支撐，知本型收入的白領階層、經理階層和高知階層開始尋找市區(qū)擴容帶中的第二居所。5%資本型收入階層20%知本型收入階層經理階層高知階層中產階層白領階層普通收入階層經濟適用型收入階層百家湖花園知本型業(yè)主占位圖0%100%利源公司早在90年代中期就著手按照知本型消費者的需求設計了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進入設計階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。樓型上有四層、六層和十二層小高層之分，套型上有躍層式、錯躍層式、樓中樓式、錯錯層式之分，房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡雅型之分。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產品定位低于經濟型別墅，市場定位為知本型業(yè)主的第二居所，價格定位為：百家湖西花園房價+汽車+20年汽車使用費＝南京三類地區(qū)相同面積房價。在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設和支持下，利源公司已對天然的大湖和百家湖公