【正文】 ......................16 產(chǎn)品定位 .......................................................................................................................................16 價(jià)格定位 .......................................................................................................................................17 客戶(hù)定位 .......................................................................................................................................18五、財(cái)務(wù)分析 ..........................................................................................................................................18 技術(shù)指標(biāo)說(shuō)明 ...............................................................................................................................18 東區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 ...............................................................................................................................19 西區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 ...............................................................................................................................21一、總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位置****，位于**區(qū)**鎮(zhèn),具體位置在花園街以西、 長(zhǎng)虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，南臨**區(qū)政府和**大學(xué)城， 東接規(guī)劃中占地 1000 畝的南田休閑購(gòu)物公園；西靠建設(shè)中的占地面積為 4000 畝的淹城森林公園；北倚**區(qū)經(jīng)濟(jì)中心**鎮(zhèn)和**廣電中心,是將來(lái)大**的集居住、教育、文化、旅游、消費(fèi)、休閑等功能于一體的城南新區(qū)域中心。 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目占地逾 700 畝，總建筑面積 80 多萬(wàn)，是常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。A、****東區(qū)：已全面開(kāi)發(fā)， 項(xiàng)目在建面積已逾 35 萬(wàn)，建筑形態(tài)有多層、小高層、別 墅等。項(xiàng)目總體銷(xiāo)售情況良好， 銷(xiāo)售率大約為 70%。B、****西區(qū)：在**** 東區(qū)的領(lǐng)頭羊作用和良好市場(chǎng)營(yíng)造下，**區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)和新一輪區(qū)域熱點(diǎn)。目前， ****西區(qū)尚未開(kāi)發(fā)，和 東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有多層、小高 層、高層 等多種形態(tài)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求****項(xiàng) 目由江蘇**房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國(guó)際著名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司：**（法國(guó)）國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)以及園林設(shè)計(jì)公司：**景觀設(shè)計(jì)公司精心規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)宗旨為把本項(xiàng)目打造成為常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)，高度體現(xiàn)項(xiàng) 目大型化、人性化、現(xiàn)代化、國(guó)際化人居生活的先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和原則。根據(jù)規(guī)劃，**** 項(xiàng)目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團(tuán)。其中，別墅為102 套；多層約 2022 多套；高層及小高層約 3000 多套。居住人口可達(dá) 20220 余人。另外，項(xiàng) 目還配套了 500 米國(guó) 際風(fēng)情商業(yè)街、大型會(huì)所、 實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)、園林泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、 籃球場(chǎng)、老人養(yǎng)生活動(dòng)區(qū)、康體中心、兒童 樂(lè)園、銀行、郵局、購(gòu) 物超市、生活市場(chǎng)等小區(qū)配套。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo) 單位總用地面積 公頃地上總建筑面積 萬(wàn)㎡容積率 －－建筑密度 %綠地率 %機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù) 4000 個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù) 15000 個(gè) 項(xiàng)目法人概況企業(yè)名稱(chēng)： 江蘇**房產(chǎn)股份有限公司住 所： ****技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)法定代表人：**注冊(cè)資本： 10018 萬(wàn)企業(yè)類(lèi)型： 有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、 銷(xiāo)售（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。 編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)****房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和**市有關(guān)規(guī)劃，在 實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)還有：**市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。****地塊控規(guī)圖。**市規(guī)劃國(guó)土管理局住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)和土地利用條件和要求。 結(jié)論項(xiàng)目地塊在區(qū)位、配套、交通、規(guī)模等方面具有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。位于**市**區(qū)富裕的**鎮(zhèn)，距離**區(qū)政府非常近；同時(shí)由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓盤(pán)整體檔次較高，對(duì)推動(dòng)** 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善**區(qū)居民居住條件將會(huì)產(chǎn)生巨大作用。同時(shí)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益非?？捎^：東 區(qū)預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入為 億，總投資為 億，稅后凈 利潤(rùn) 億，稅后 銷(xiāo)售利 潤(rùn)率 %；西區(qū)預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入為 億，總投資為 億，稅后 凈利潤(rùn) 億，稅后 銷(xiāo)售利潤(rùn)率%。將 給 本公司帶來(lái)巨大的利潤(rùn)，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。因此，本 項(xiàng)目十分可行。二、市場(chǎng)分析**宏觀經(jīng)濟(jì)分析**市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國(guó) 經(jīng)濟(jì) 體制綜合改革試點(diǎn)城市和長(zhǎng)江三角洲最早開(kāi)放的地區(qū)之一。改革開(kāi)放以來(lái)， **市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增，成為中國(guó)城市 綜合實(shí)力“50 強(qiáng)”和投資環(huán)境“40 優(yōu)” 城市。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析2022 年，**市 GDP 預(yù)計(jì)將達(dá)到 1100 億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng) %，成為江蘇省又一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量“超千億” 的地級(jí)市， 這是一個(gè)具有歷史性意義的發(fā)展標(biāo)志。同樣 具有跨越式意義的 發(fā)展指標(biāo)是，去年 **市人均 GDP 按現(xiàn)行匯率計(jì)算達(dá)到 3800 美元。根據(jù)世界銀行的發(fā)展報(bào)告，人均 GDP3000 美元左右是進(jìn)入中等以上收入國(guó)家或地區(qū)的門(mén)檻?？疾飚?dāng)今 發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)歷可以看到：人均 GDP 從 1000 到2022 美元，日本用了 6 年 時(shí)間，德國(guó) 9 年、英國(guó)和法國(guó) 13 年；從 2022 到 3000 美元，日本 3 年、德國(guó) 6 年、英國(guó)和法國(guó) 7 年、美國(guó) 12 年。**市在 1994 年人均 GDP達(dá)到 1000 美元，6 年時(shí)間 突破 2022 美元， 4 年時(shí)間 突破 3800 美元。2022 年，**市預(yù)計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 580 億元，比上年增長(zhǎng) 30%，其中工業(yè)投資完成 340 億元，比上年增長(zhǎng) 35%左右；**技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成投資 32 億元，比上年增長(zhǎng) 44%。 人口截止 2022 年底，**市戶(hù)籍總?cè)丝谶_(dá)到 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %，其中市區(qū)人口為 萬(wàn)人，增 長(zhǎng) %。外來(lái)人口達(dá)到 萬(wàn)人，比上年增 長(zhǎng) %，外來(lái)人口總量達(dá)到了一個(gè)新的峰值。 生活水平當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均 GDP 達(dá)到 3000 美元左右 時(shí)，居民的消費(fèi)開(kāi)始從溫飽為主的基本型消費(fèi)向滿(mǎn)足為主的享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂(lè)教育等消 費(fèi)比重迅速上升；對(duì)住房、轎車(chē)的需求呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)市 統(tǒng)計(jì)部門(mén)測(cè)算，2022 年，全市城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá) 12867 元，農(nóng)民人均純收入將超過(guò) 6280 元，均居全省第三位。2022 年，**人民生活發(fā)生巨大的變化。住房 ——不僅大了、亮了，而且功能配套更齊全了。出行——感 嘆私家車(chē)增長(zhǎng)速度之快。餐飲——去年全市餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá) 億元，更多** 人走進(jìn)餐廳，享受生活。2022 年，全市的社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善、人民的生活質(zhì) 量進(jìn)一步提高、文化 設(shè)施 進(jìn)一步普及。隨著