【正文】 021 年房屋銷售價(jià)格上 漲幅度 每一年提高 3 個(gè)百分點(diǎn)， 2021 年房屋銷售價(jià)格指數(shù)為， 2021 年房屋銷售價(jià)格指數(shù)為 101。 從需求方面來看， 2021 年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出高增長(zhǎng)低通脹的良好態(tài)勢(shì)。我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民 億人，到實(shí)現(xiàn)“全國(guó)小康”的 2020 年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到 5560%，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到 8 億至 億人。在此期間約有 億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。 2021 年末中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 平方米。初步測(cè)算，我國(guó) 2020 年城鎮(zhèn) 居民的人均住房面積可能要達(dá) 35 平方米。也就是說，每個(gè)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加 10 平方米以上。 近幾年我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)緊緊圍繞為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做貢獻(xiàn)這個(gè)主題，抓住這個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)，出臺(tái)了一系列的政策，起到了良好的推動(dòng)作用。主要表現(xiàn)在：一是停止住房的實(shí)物分配，穩(wěn)步推進(jìn)住房分配的貨幣化。二是加快現(xiàn)有住房改革，促進(jìn)住房舊體制的轉(zhuǎn)移。三是理順住房供應(yīng)體制，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。四是加快住房二級(jí)市場(chǎng)的開放，鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅費(fèi)政策有了很大突破，為激活市場(chǎng)起到了重要作用。五是調(diào)整了住房信貸政策，加快發(fā) 展住房金融，為促進(jìn)居民購(gòu)房，活躍市場(chǎng)起到了良好的助動(dòng)作用。 總之，隨著房改政策、住房供應(yīng)政策、住房二級(jí)市場(chǎng)的政策、稅費(fèi)政策、金融政策等多項(xiàng)政策的拉動(dòng)，帶來了個(gè)人住房消費(fèi)的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，也帶來了全社會(huì)住宅建設(shè)的投資和竣工面積的 增長(zhǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （二）煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析 （ 1）生產(chǎn)力狀況 從 1998 年至 2021 年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近 31%的速度遞增。房地產(chǎn)企業(yè)年生產(chǎn)能力逐年增長(zhǎng)，只要土地供給能跟上，住房供給生產(chǎn)能力是可以保證的。 （ 2）土地 供應(yīng) 土地供應(yīng)從暗箱操作到招拍掛，使開發(fā)商處在了公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)上。要最終解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程。 （ 3）住房供給結(jié)構(gòu)分析 近年來煙臺(tái)房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供求平衡，但存在產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)性失衡。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應(yīng)量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬光希望家園推向市場(chǎng)的 5085m2左右的小戶型都很走俏，短期內(nèi)一搶而空。這充分說明低端消費(fèi)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著一定的潛力。 住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上緩解了供需矛盾 ， 面積總價(jià)適中的中低價(jià)位住宅在未來的一段時(shí)間內(nèi)仍是消費(fèi)的主體 ，其市場(chǎng)容量仍在增大。房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定了住房消費(fèi)特征是本地化、大眾化、中價(jià)位，這也是本市政府對(duì)住房消費(fèi)引導(dǎo)、 調(diào)空的目標(biāo)。目前的煙臺(tái)市場(chǎng)應(yīng)在保證高端產(chǎn)品有效供給的前提下，合理調(diào)配和把握中低層市場(chǎng)的有效容量，定位產(chǎn)品的實(shí)效開發(fā)。 煙臺(tái)市住宅需求分析 （ 1）人口分析 煙臺(tái)市總?cè)丝跒? 萬人，人口出生率為 ?，人口自然增長(zhǎng)率為負(fù)的 ?。其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 ?家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮小。 ?老齡化進(jìn)程 加快，我市人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化，人口“老齡化”程度加深。據(jù)了解，國(guó)際上通常把 65 歲及以上人口占總?cè)丝诘?7%作為人口老齡化起點(diǎn)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和煙臺(tái)市人口老齡化的程度，我市已進(jìn)入“老年型”人口社會(huì)。 ?人口分布向城市邊緣區(qū)擴(kuò)散。中心區(qū)人口減少和邊緣區(qū)人口增加的主要原因是煙臺(tái)近年來大規(guī)模的市政建設(shè)、舊城改造。市政府的東遷使整個(gè)煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)、文化中心都在向東部轉(zhuǎn)移，東部發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了西部的興起，整個(gè)市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。 ?外來流動(dòng)人口大增，其居住也相對(duì)集中。他們中從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的占七 成，其中涉及到商品批發(fā)業(yè)（小商品、鐘表眼鏡、裝飾材料）、制造業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、美容美發(fā)業(yè)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在煙臺(tái)的溫州人就有近 5萬余人，他們?cè)跓熍_(tái)興辦企業(yè) 5000余家，投資總額超過 40 億元，吸納 2 萬人左右就業(yè)，他們認(rèn)為煙臺(tái)是 一個(gè)發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機(jī)無限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間。 （ 2）需求結(jié)構(gòu)分析 購(gòu)房的目的不外乎兩種：其一為了自住，其二為投資；住房消費(fèi)層次劃分日益明顯，需求結(jié)構(gòu)日益細(xì)化。 ※ 租賃需求分析 外來人口是煙臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的主要需求群體。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前外來人口承租房屋占全市房屋租賃量 的 73%，其中家庭租賃占 52%，單身戶租賃占 28%，非家庭戶合租占 20%，這表明：外來流動(dòng)人口租賃房屋已由原來的個(gè)人為主逐步向家庭為主發(fā)展。 不同層次的外來人口對(duì)房屋的需求層次是不同的。進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力多分布在建筑領(lǐng)域或服務(wù)行業(yè)，這一群體中居住多分布于城鄉(xiāng)結(jié)合部的民房或建筑工棚內(nèi)，由于薪水或務(wù)工目的等原因決定了這部分人對(duì)房屋租賃市場(chǎng)不會(huì)有較大影響。參加工作不久的群體是住房租賃市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，也是潛在的購(gòu)房主力群體，據(jù)有關(guān)資料表明， 2630 年齡段自租房比例最高，占總體比例超過 30%，而自住商品 房的比例中3135 歲年齡段獨(dú)占鰲頭。 ※ 購(gòu)房需求分析 ?動(dòng)遷產(chǎn)生的中低檔價(jià)位的住房需求巨大，將是住宅市場(chǎng)的主力支撐。 城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城區(qū)改造產(chǎn)生動(dòng)遷居民，這一購(gòu)房群體 也是住房消費(fèi)主體之一，這一群體中部分屬于被動(dòng)性提前購(gòu)房。勝利路以西、環(huán)山路以北、南大街以南的舊城改造項(xiàng)目，將是未來三年內(nèi)煙臺(tái)市綜合規(guī)模最大的項(xiàng)目。動(dòng)遷戶達(dá)上千戶，這部分居戶的戶均面積較小，會(huì)借機(jī)改善居住條件，新房戶均面積也會(huì)比老房子大，而這一住房消費(fèi)群體大多定位于中低檔住房。 ?投資性購(gòu)房市場(chǎng)前景仍較為樂觀。 貸款購(gòu)房進(jìn)行投資的居民已不在少 數(shù)，其普遍心理是以房租獲利或轉(zhuǎn)手獲利。從長(zhǎng)期來看，煙臺(tái)外來流動(dòng)人口會(huì)不斷變化增加，各層次的住房租賃市場(chǎng)前景良好，因此以獲取租金性的投資購(gòu)房前景樂觀。 ?外來資金購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)，但市場(chǎng)有效容量具有不確定性。 隨著城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，內(nèi)外銷商品房并軌，投資環(huán)境和生活環(huán)境不斷提升，外來購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)。在高端市場(chǎng)，本地人士需求日趨飽和，大量需求將來自市外，但具有較大的不確定性。 ?消費(fèi)者購(gòu)房選擇日趨理性。 家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費(fèi)水平在提高，但這種逆向變化存在不合理的 因素，消費(fèi)者是被迫接受這種不正常的消費(fèi)。子女成家后與父母分住這一典型的生活習(xí)俗，也可能會(huì)逐步使房型實(shí)惠的中小戶型回歸。 2021～2021 年度成交面積已顯現(xiàn)此種跡象（海濱豪宅除外）。 需求引導(dǎo)供給，將會(huì)成為今后住宅建設(shè)的主導(dǎo)，今天，人們已步入了嶄新的 21 世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)有了更好的生存環(huán)境，隨著人們生活需求的不斷提高，商品住宅必將成為房地產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)亮點(diǎn)。 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境良好。新穎的造型及合理的建筑結(jié)構(gòu)，面向普通市民的銷售價(jià)位，都增加了該項(xiàng)目在住宅銷售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，其市場(chǎng)前景良好。 二 、建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地范圍面積 728