【正文】 米 ， 而 目前 ***市 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 住 房 面 積 才 達(dá) 到 平 方 米 （ ***市 統(tǒng) 計(jì) 局 統(tǒng) 計(jì)數(shù) ） ， 按 照 《 ***市 城 市 總 體 規(guī) 劃 （ 調(diào) 整 ） （ 2022—2020） 》 預(yù) 測 ， 到2022 年 主 城 區(qū) 人 口 約 萬 人 （ 到 2022 年 底 實(shí) 際 人 口 為 萬 人 ）， 至 少 還 需 要 194 萬 平 方 米 的 商 品 住 房 供 應(yīng) 。 截 止 2022 年 11 月 底 ，***市 主 城 區(qū) 商 品 住 房 累 計(jì) 可 售 量 為 萬 平 方 米 ， 其 中 1 年 以 上 待******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 10銷 售 住 宅 萬 平 方 米 ， 從 發(fā) 展 角 度 講 ， ***市 商 品 住 宅 開 發(fā) 近 兩 年還 有 較 大 的 市 場 空 間 。同 時(shí) ， 根 據(jù) ***市 城 市 新 一 輪 發(fā) 展 規(guī) 劃 預(yù) 測 ， 到 2022 年 ， 主 城 區(qū)人 口 將 增 長 到 35 萬 人 ， 城 市 建 成 區(qū) 面 積 由 目 前 的 20 平 方 公 里 增 加 達(dá)35 平 方 公 里 。 按 照 人 均 住 房 面 積 34 平 方 米 計(jì) ， 2022 年 至 2022 年 間 新增 城 市 人 口 對 商 品 住 房 的 需 求 總 量 為 萬 平 方 米 。 考 慮 城 市 房 屋拆 遷 、 改 善 性 購 房 和 個(gè) 人 房 產(chǎn) 投 機(jī) 也 是 一 塊 很 大 的 市 場 ， 估 計(jì) “十 二五 ”期 間 ， ***市 主 城 區(qū) 的 住 宅 需 求 總 量 為 500 萬 平 方 米 左 右 ， 年 均 需求 量 在 100 萬 平 方 米 左 右 。 全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“1～11 月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況”報(bào)告顯示：2022 年 111 月 ， 全 國 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 房 屋 施 工 面 積 億 平 方米 ， 同 比 增 長 %， 增 幅 比 110 月 提 高 個(gè) 百 分 點(diǎn) ； 房 屋 新 開 工面 積 億 平 方 米 ， 同 比 增 長 %， 增 幅 比 110 月 提 高 個(gè) 百分 點(diǎn) ； 房 屋 竣 工 面 積 億 平 方 米 ， 同 比 增 長 %， 增 幅 比 110 月提 高 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。 其 中 ， 住 宅 竣 工 面 積 億 平 方 米 ， 增 長%， 比 110 月 提 高 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。111 月 ， 全 國 商 品 房 銷 售 面 積 75203 萬 平 方 米 ， 同 比 增 長%。 其 中 ， 商 品 住 宅 銷 售 面 積 增 長 %； 辦 公 樓 銷 售 面 積 增 長%； 商 業(yè) 營 業(yè) 用 房 銷 售 面 積 增 長 %。 111 月 ， 商 品 房 銷 售 額35987 億 元 ， 同 比 增 長 %。 其 中 ， 商 品 住 宅 銷 售 額 增 長 %， 辦公 樓 和 商 業(yè) 營 業(yè) 用 房 銷 售 額 分 別 增 長 %和 %。111 月 ， 全 國 完 成 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 31271 億 元 ， 同 比 增 長%， 增 幅 比 110 月 提 高 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。 其 中 ， 商 品 住 宅 完 成 投 資******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 1122369 億 元 ， 同 比 增 長 %， 比 110 月 提 高 個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 占 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 的 比 重 為 %。 延 續(xù) 今 年 以 來 的 逐 月 回 升 勢 頭 。全 國 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 景 氣 指 數(shù) （ 簡 稱 “國 房 景 氣 指 數(shù) ”） 連 續(xù) 8 個(gè) 月 上升 。 主城區(qū) 110 月房地產(chǎn)市場情況分析今 年 111 月 份 我 市 房 地 產(chǎn) 市 場 保 持 了 持 續(xù) 穩(wěn) 定 的 發(fā) 展 態(tài) 勢 ， 房 地產(chǎn) 市 場 交 易 量 各 項(xiàng) 指 標(biāo) 均 已 超 過 08 年 同 期 水 平 。一 、 房 地 產(chǎn) 市 場 基 本 情 況房 地 產(chǎn) 投 資 增 幅 明 顯 。 111 月 份 我 市 主 城 區(qū) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 億 元 （ 不 含 主 城 區(qū) 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) ） ， 同 比 增 長 %。 其 中 住宅 億 元 ， 商 業(yè) 房 億 元 ， 辦 公 房 億 元 。商 品 房 新 開 工 面 積 增 幅 較 大 。 111 月 份 我 市 主 城 區(qū) 商 品 房 新 開 工面 積 萬 平 方 米 。 其 中 住 宅 萬 平 方 米 ， 商 業(yè) 房 萬 平方 米 ， 辦 公 房 萬 平 方 米 。商 品 房 竣 工 面 積 保 持 增 長 。 111 月 份 我 市 主 城 區(qū) 商 品 房 竣 工 面 積 萬 平 方 米 ， 同 比 增 長 %。 其 中 住 宅 萬 平 方 米 ， 商 業(yè) 房 萬 平 方 米 ， 辦 公 房 萬 平 方 米 。截 止 2022 年 11 月 底 ， 我 市 主 城 區(qū) 商 品 房 累 計(jì) 可 售 量 為 萬平 方 米 ， 其 中 商 品 住 房 萬 平 方 米 ， 其 中 1 年 以 上 待 銷 售 商 品 房的 面 積 為 萬 平 方 米 （ 含 住 宅 萬 平 方 米 ） 。二 、 房 地 產(chǎn) 市 場 供 給 和 銷 售 情 況2022 年 111 月 我 市 主 城 區(qū) 共 批 準(zhǔn) 商 品 房 預(yù) 售 面 積 萬 平 方米 ， 同 比 上 升 %， 其 中 住 宅 萬 平 方 米 ， 同 比 下 降 %。2022 年 111 月 份 我 市 主 城 區(qū) 各 類 商 品 房 銷 售 （ 簽 約 ） 面 積 共 萬 平 方 米 （ 預(yù) 售 房 銷 售 面 積 萬 平 方 米 ， 現(xiàn) 房 銷 售 面 積******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 12 萬 平 方 米 ） ， 同 比 08 年 111 月 增 長 ， 其 中 商 品 住 宅 銷 售（ 簽 約 ） 面 積 共 萬 平 方 米 ， 同 比 08 年 111 月 增 長 %。2022 年 111 月 我 市 主 城 區(qū) 一 般 二 手 房 交 易 面 積 共 萬 平 方 米 ，同 比 上 漲 %； 其 中 一 般 二 手 住 房 共 萬 平 方 米 ， 同 比 上 漲%。情況表明，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場消費(fèi)信心穩(wěn)定，市場回升明顯，目前處于較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，是房地產(chǎn)投資的較好時(shí)期。三 、 房 地 產(chǎn) 供 銷 結(jié) 構(gòu) 情 況 商品住房銷售價(jià)格階段結(jié)構(gòu)2022 年 111 月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中，價(jià)格在 800 元/平方米以下的為 萬平方米，占總成交量的 %；價(jià)格在 8001100 元/平方米的銷售面積為 萬平方米，占總成交量的 %；價(jià)格在11001500 元/平方米的銷售面積為 萬平方米，占總成交面積的 %；價(jià)格在 15002022 元/平方米的銷售面積為 萬平方米，占總成交面積的 %；價(jià)格在 20222500 元/平方米的銷售面積為 萬平方米，占總成交面積的 %，價(jià)格在 25003000 元/ 平方米的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 ；價(jià)格在 30004000 元/平方米的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 %；價(jià)格在 40005000 元/平方米的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 %；價(jià)格在 5000 元以上的成交面積為 萬平方米，占******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 13總成交面積的 %。從以上數(shù)據(jù)來看 20223000 元/平方米的占總成交面積的 %，是目前市場的主導(dǎo)消費(fèi)價(jià)格，但 30004000 元/ 平方米的房價(jià)比例有所提高，我市總體房價(jià)處于緩慢但穩(wěn)定的上升中。需要指出的是，近來所開盤的小高層住宅項(xiàng)目，如“麗陽蘭庭” 、“永華怡景園” 、 “星河灣”等銷售情況均較為理想，顯示我市房地產(chǎn)市場對小高層住宅接受程度已大大提高。因 此 ， “******花 園 居 住 小 區(qū) ”設(shè) 計(jì) 以 小 高 層 為 主 ， 將 商 品 住 宅 價(jià)格 定 位 在 28003200 元 /平 方 米 是 合 適 的 ， 符 合 當(dāng) 地 市 場 消 費(fèi) 能 力 和 需求 。 商品住房銷售面積階段結(jié)構(gòu)2022 年 111 月 份 我 市 主 城 區(qū) 銷 售 的 商 品 住 房 中 ， 90 平 方 米 以 下的 成 交 面 積 為 萬 平 方 米 ， 占 總 成 交 面 積 的 %； 90110 平 方米 的 成 交 面 積 為 萬 平 方 米 ， 占 總 成 交 面 積 的 %； 110120平 方 米 的 成 交 面 積 為 萬 平 方 米 ， 占 總 成 交 面 積 的 %； 120144 平 方 米 的 成 交 面 積 為 萬 平 方 米 ， 占 總 成 交 面 積 的%； 144180 平 方 米 的 成 交 面 積 為 萬 平 方 米 ， 占 總 成 交 面 積的 %。180平 方 米 以 上 的 成交 面 積 為 萬平 方 米 ， 占 成 交面 積 的 %。從 以 上 分 析數(shù) 據(jù) 看 ， 我 市 商品 房 的 熱 銷 戶 型 集 中 在 90144 平 方 米 之 間 ， 占 總 交 易 量 的 %。******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 14根據(jù)市場對商品住房面積的需求， “******花 園 居 住 小 區(qū) ”將戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為面積 90 平方米以下占 %，面積 90120 平方米占 %，面積 120 平方米以上占 %，是十分合理的。 購 房 對 象 結(jié) 構(gòu) 分 析從商品房住房購買對象分類來看，111 月份本市區(qū)居民購房比例約占總成交的 58%；其它地區(qū)約占 16%；省其它地區(qū)約占 20%；省市約占6%。從以上數(shù)據(jù)來看，本市區(qū)以外人口占總成交比例的 42%，與 10 月份持平。一方面顯示我市去年出臺(tái)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的各項(xiàng)政策持續(xù)發(fā)揮作用；另一方面說明我市對周邊地區(qū)人口吸引力不斷增強(qiáng)，中心城市地位穩(wěn)步提高。四、房地產(chǎn)市場價(jià)格分析商品房價(jià)格分析2022 年 111 月份我市主城區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為 元/平方米，同比上升 %；商品住房平均銷售價(jià)格為 元/平方米，同比上升 %。二手房價(jià)格分析2022 年 111 月份我市主城******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 15區(qū)二手房平均銷售價(jià)格為 元/平方米，同比上升 %；二手住房平均銷售價(jià)格為 元/平方米，同比下降 %。五、市場總結(jié)從以上分析情況看今年 111 月份度我市房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)步增長，特別是 911 三個(gè)月市場交易量增長幅度較上半年更為明顯，顯示一方面宏觀經(jīng)濟(jì)情況較好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉動(dòng)房地產(chǎn)市場消費(fèi)的作用，預(yù)計(jì)短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場仍將保持持續(xù)增長勢頭。 對今后房地產(chǎn)市場形勢的初步判斷今年以來房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了觸底回升，具有一定的合理性，這種合理性表現(xiàn)在三個(gè)方面：其一，住房剛性需求客觀存在；其二，去年中央實(shí)行的寬松政策發(fā)揮積極效果；其三，資金流動(dòng)性過剩導(dǎo)致通脹預(yù)期大增，資本避險(xiǎn)因素推動(dòng)房產(chǎn)成交放量。但流動(dòng)性過剩引發(fā)的投資需求主要集中在大城市和東部城市，其向中小城市和西部城市傳導(dǎo)力度有限。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，特別是在當(dāng)前市場條件下，成交放量對抗擊金融危機(jī)有正面作用?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)不存在產(chǎn)能過剩的問題，國家對房地產(chǎn)業(yè)只會(huì)進(jìn)行扶持，不會(huì)進(jìn)行政策打壓。最近召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，就是最好的說明。中國房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)對經(jīng)濟(jì)帶來主導(dǎo)性負(fù)面影響，而只要中國經(jīng)濟(jì)健康，中國房地產(chǎn)價(jià)格就還將繼續(xù)向上攀升。與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場：一類是剛剛步入社會(huì)不******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 16久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)有房，生活水平提高后，希望以小換大、改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會(huì)的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財(cái)富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出售獲利，是通過購房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值?？傊?，有幾大因素決定了可以對未來房地產(chǎn)市場持積極樂觀看法：一市中國經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步發(fā)展；二是城鎮(zhèn)規(guī)模和城市人口加速擴(kuò)大；三是人民改善生活的愿望日益強(qiáng)烈；四是個(gè)人理財(cái)投資的需求不斷增長。 周邊樓盤情況調(diào)查目前***市主城區(qū)具有代表性的樓盤有匯景花園、河濱花園、星河灣花園、永華怡景園、華邦陽光城、靜安新城、森橋印象等，對這些樓盤我們進(jìn)行了市調(diào)