【正文】 咨詢評估報告校審單報告名稱南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告編 號 寧咨二 （2001）編3008號 業(yè)務二部：承辦部門和擬稿人：核稿：會 稿總工程師：總經濟師：審 核：簽 發(fā)：主 送：抄 報：報 送：共印 11 份 二〇二二二〇二二年五月二十三日 25 / 31南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告寧咨二（2001）編3008號南京工程咨詢公司二○○一年二月十日南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告寧咨二（2001）編3008號南京工程咨詢公司資格證書號：工咨甲9501010經理黃衛(wèi)光 副經理陳冠南 總工程師張榮昌總經濟師魏大晉項目負責人魏大晉參加人員宋曉杰 目 錄第一章 總論 1第二章 市場分析 5第三章 建設規(guī)模和建設內容 10第四章 項目選址及配套建設條件 11第五章 建設方案 13第六章 實施進度 19第七章 工程投資與財務分析 20第八章 結論與建議 24附表、附圖和附件第一章 總論一、 項目建設背景南京江寧經濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱江寧開發(fā)區(qū)）是于1992年６月開始創(chuàng)辦的江蘇省首批省級開發(fā)區(qū)之一，1997年2月被批準為國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)座落于南京市南郊。北距中華門7公里，南離祿口國際機場18公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會。是全省的政治、經濟和文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。近期被評為中國城市綜合實力“五十強”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。江寧開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標準的開發(fā)戰(zhàn)略。目前，基礎設施投入已達12億元，22平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。區(qū)內道路總長達55公里，沿路埋設各種管網線165公里；日供水5萬噸的新區(qū)水廠、11萬伏雙回路變電站、5萬門程控電話郵電大樓已投入運行。日供水量30萬噸水廠、日處理4萬噸的污水處理廠等重點工程已基本建成。區(qū)內已有金融、房地產、商貿流通、飲食服務等近百家“三產”企業(yè)投入運營。按照教育現(xiàn)代化標準興建的新區(qū)小學、新區(qū)中學已經建成開學，其中新區(qū)小學并被批準為省級實驗小學。以南京航空航天大學、河海大學新校區(qū)和南京大學、東南大學科技園為龍頭的“大學城”已在區(qū)內開工建設。沙灘浴場、網球場、壁球館、保齡球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設施已相繼投入使用。區(qū)內“六通一平”的基礎設施和日趨完善的社區(qū)服務設施已基本能滿足進區(qū)企業(yè)生活、生產和建設的需要。該區(qū)以優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了21個國家和地區(qū)的400多個項目進區(qū)落戶，投資總額突破15億美元，其中三資企業(yè)占70%，外商投資額占75%，第二、三產業(yè)之比為2∶1，高新技術企業(yè)占30%。實際利用外資4億多美元。投資額在1000萬美元以上的大項目有43個。世界排名前500強的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國摩托羅拉和百事可樂等14家進區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成南京地區(qū)海內外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對高品質居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。我市及江寧區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設仍以中低檔為主，中高檔住宅建設仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。為了進一步推動江寧開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展，營造一流投資環(huán)境，改善人們居住環(huán)境，提高生活品位，南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱利源公司）擬在江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設百家湖西花園住宅小區(qū)。二、 項目單位概況南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港大陸發(fā)展有限公司和南京江寧經濟技術開發(fā)總公司，注冊資本300萬美元，主要從事房地產開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服務。公司下設南京百家湖房地產開發(fā)有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設發(fā)展有限公司、南京百家湖物業(yè)管理有限公司、南京南山湖農林休閑觀光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、南京利源集團物資貿易分公司。利源公司主要開發(fā)項目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和百家湖西花園，開發(fā)土地面積60萬平方米，總規(guī)劃建筑面積75萬平方米，其中別墅面積4萬平方米，公寓面積65萬平方米，公用及配套設施6萬平方米。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。百家湖別墅花園共建100幢別墅，已全部竣工，1998年被建設部評為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。百家湖公寓花園凱旋門于2000年被上海基尼斯總部評為最大的住宅小區(qū)主門樓，2000年公司被建行江蘇省分行評為2A級信用單位，1995～1999年連續(xù)被南京市外商投資企業(yè)評為外商投資先進企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評為開發(fā)區(qū)先進集體。公司總部現(xiàn)有員工62人，其中教授及具有高級技術職稱人員3人，中級專業(yè)技術人員8人，經營管理機構為財務部、工程部、總經辦、企劃部、《百家湖》雜志編輯部。三、 可行性研究報告編制依據(jù)（一） 江寧開發(fā)區(qū)管委會2000年月11月寧經管委發(fā)[2000]201號文“關于同意南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司建設百家湖西花園基建立項的批復”；（二） 江寧區(qū)建設局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；利源公司提供的項目有關資料；（三） 利源公司2001年2月委托南京工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協(xié)議。四、 項目建設的必要性 （一）我市總體經濟發(fā)展的需要 房地產業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質基礎，是發(fā)展國民經濟的支柱產業(yè)之一，房地產業(yè)的發(fā)展可以加速市場經濟的進程。根據(jù)我市國民經濟和社