【正文】 售面積(㎡)建議銷售價(元/㎡)銷售收入(萬元)別墅第一期第一批30001500450第二批30001500450第三批30001500450第四批10001500150第二期第一批10001500150第二批20001500300第三批40001500600第四批30001500450第三期第一批10801500162第二批21601500324第三批756015001134合計30800/4620商業(yè)用房銷售總收入預(yù)測表分 類可銷售面積(㎡)建議銷售價(元/㎡)銷售收入(萬元)商業(yè)用房第一期第一批1580341第二批1580341第三批1580341第四批1580114第二期第一批500158079第二批10001580158第三批20001580316第四批15001580237第三期第一批500158079第二批10001580158第三批35001580553合計/2717 (三)銷售收入分期比例的測算根據(jù)商品房預(yù)、銷售的有關(guān)規(guī)定，該項目總投資達到25%，即可辦理商品房預(yù)售許可證進行預(yù)售。本項目可行性研究中暫不考慮車位出售、出租。表8 投資計劃與資金籌措表(I=%) 單位：萬元 序號項 目合計建設(shè)經(jīng)營期1234561投資總額1823820253904416248123050285建設(shè)投資1697620253820394845022681貸款利息1262　842143103692852資金籌措1823820253904416248123050285自有資金50932025015001568　借款(含利息)7262　308417141810369285銷售收入再投入5883　82094814342681 表9 貸款還本付息估算表 單位：萬元序 號項 目合 計建設(shè)經(jīng)營期1234561年初借款累計30844798660851082本年借款60003000150015003本年應(yīng)計利息1262　842143103692854本年底本息償還7262186953935年末借款累計308447986608186953936歸還借款本息來源726218695393投資回收726218695393其它收入注：%；=(年初借本息累計+當年借款/2)年利率。%。銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費后，作為可運用資金，首先用于投資，滾動開發(fā)，開發(fā)建設(shè)完成后一次性還本付息。項目土地費用及一期工程投入資金需5929萬元，其中自有資金投入2025萬元（占34%），貸款投入3000萬元，剩余投入為預(yù)售房收入。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行借貸。22‰=12萬元(8)三通一平費：11621萬元1%=116萬元(9)質(zhì)檢費：11621萬元3‰=35萬元(10) 工程監(jiān)理費：11621萬元1%=116萬元(11) 消防基金：219270㎡3元/㎡=66萬元(12) 人防結(jié)建費：219270㎡2%785元/㎡=344萬元(13) 合計前期工程費用為：975萬元 表5 基礎(chǔ)設(shè)施配套費序號項 目計算依據(jù)金額(萬元)1道路工程23000㎡60元/㎡1382供水工程9000160元/m1443排水工程9000140元/m1264供電工程變壓器及電纜1705供暖工程鍋爐20T2臺及熱力管網(wǎng)5606綠化工程2007路燈工程50合計1388公建配套費為280萬元(包括中心廣場、垃圾收集站及公廁)(11621+975+1388+280)1%=143 (萬元)開發(fā)成本為以上7項之和，共計為：2025+11621+975+1388+280+143=16432(萬元)(二)開發(fā)費用(表6)表6 開發(fā)費用匯總表序號項 目計 算 依 據(jù)金額/萬元1管理費用開發(fā)成本2%3292銷售費用()+()215廣告及市場推廣費銷售收入%*銷售手續(xù)費銷售收入%*3貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計4合計544*銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測表”。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實建設(shè)，對銷售有利。該區(qū)臨近酒金公路，便于市場推廣。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，將住宅與綠地溶為一體。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。(二)開發(fā)方案設(shè)想與分析考慮到市場推廣計劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個項目分為三期開發(fā)。表1 用 地 平 衡 表項 目用地面積（㎡）所占比重（%）人均面積（m2/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地203828100/其中住宅用地139750公建用地20150道路用地23258公共綠地20670（2）密度指標。（1）土地使用指標。整個小區(qū)按三種戶型結(jié)合地形布局為“一心四團”的用地結(jié)構(gòu)。(4)吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能。(2)依靠科技進步，推廣新材料、 新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。(詳見規(guī)劃設(shè)計要點)(三)地塊征用情況本地塊的征地總費用初步估算為2025萬元，目前征地工作已基本完成。用地覆蓋率低，容積率有一定限制。建議控制車行道，增加人行通道。在距東南兩城市道路交叉口紅線75米處分別設(shè)出入口，兩出入口車行通道交匯后與城市道路自然圍合一個商業(yè)廣場，即X商業(yè)廣場，此廣場集小區(qū)外向型商業(yè)服務(wù)，商業(yè)辦公，停車人防（地下）及地面景觀與一體，具有極強的地標性。(2)路網(wǎng)本規(guī)劃區(qū)四面臨路，為出行便利，均設(shè)出入口。(1)綠化規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀綠化率較低，規(guī)劃方案的綠化率為48%，實施起來較為困難。X花園優(yōu)越的地理位置及其獨具特色的樓盤，將會成為X市的知名品牌，提升X市的城市形象。(二)項目建設(shè)條件分析(1)區(qū)位優(yōu)勢本規(guī)劃區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購物、醫(yī)療等公共服務(wù)。本規(guī)劃區(qū)以南的酒金公路和以西的酒銀公路是該地區(qū)的進出口主干道。各類通訊設(shè)施均已通達用地范圍周邊。區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施已達到“五通”，即通上水、通下水、通電、通電訊、通路。由此可見，“X花園”憑借其優(yōu)越的地理位置，人與自然的和諧，“園林化”的規(guī)劃建設(shè)，重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，以潛在消費者的需求合理定位（用100畝地建設(shè)別墅150套，近40000平方米；其余地塊建設(shè)5090平方米的小戶型住宅）及與眾不同的樓盤，將會成為X市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中新的消費亮點。按該區(qū)流動人口的2%計算，約有1000戶。另一類是工薪階層、年輕人成家、老人獨居、農(nóng)民進城經(jīng)商、農(nóng)民子女上學(xué)等低收入群體，這部分人群收入不高，要求住房面積在5090平方米之間，價格在58萬元左右，未來5年，小戶型住宅需求量在10000套左右，市場潛力很大。主要分為兩類：一類是本區(qū)內(nèi)私營業(yè)主、個體老板及周邊X衛(wèi)星發(fā)射中心、國營404廠、玉門油田、土哈油田、嘉峪關(guān)等區(qū)域內(nèi)的離退休老干部、高級工程技術(shù)人員及高工資、高收入人員中，來X市肅州區(qū)安家定居者不在少數(shù)，這部分富裕家庭對中、高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。但空置商品房多集中于大面積多層住宅，價格在1020萬元之間，且結(jié)構(gòu)不合理、配套設(shè)施及環(huán)境較差。近幾年，該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，大戶型住宅出現(xiàn)過剩。目前，從X市肅州區(qū)城市居民住房現(xiàn)狀來看，市民住房70%是單位分房或房改房，私房約占10%，居民購買的商品房不足20%，從以上情況可以看出，商品房在X市肅州區(qū)居民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和市場空間仍然很大。根據(jù)市場調(diào)查資料，X市肅州區(qū)現(xiàn)有城市人口15萬，流動人口56萬人(包括外來人口以及農(nóng)村進城務(wù)工、經(jīng)商、上學(xué)人口)，未來5年，X市肅州區(qū)城市人口將發(fā)展為20萬人。一是X撤地建市后，城市的工業(yè)化水平必然要加大，隨之帶來的農(nóng)民進城務(wù)工經(jīng)商人員迅速增長，要求小戶型、公寓型住房的人群迅速增加；二是舊城改造步伐的加快，帶來的搬遷用房需求量大量增加。人民物質(zhì)生活水平的提高，人們對住宅的需求和消費在社會總消費支出中的比重已日益增大，住宅逐漸成為人們消費和投資的主要方面。這為X的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)帶來前所未有的發(fā)展機遇，大規(guī)模樓宇的開發(fā)建設(shè)也將成為國民經(jīng)濟新的增長點和居民消費的熱點。；，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達90億元，人均儲蓄9000元。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，旅游業(yè)的“龍頭”作用日益明顯，經(jīng)濟增長方式逐步轉(zhuǎn)向依靠科技進步的軌道。全市轄區(qū)范圍內(nèi)七個縣市全部基本實現(xiàn)了小康目標，走在全省小康建設(shè)的前列。2001年，%，第二產(chǎn)業(yè)36億元，；人均GDP達到1035美元。市內(nèi)電網(wǎng)通過永嘉330千伏輸電系統(tǒng)，與西北大電網(wǎng)聯(lián)為一體，電力供應(yīng)充裕。全市長話、市話全部程控化，農(nóng)村電話基本實現(xiàn)自動化，形成了以程控交換為主體，以光纜、微波數(shù)字傳輸、移動通信、無線尋呼、數(shù)據(jù)通信內(nèi)容，功能齊全、方便快捷、靈活高效的郵電通信網(wǎng)。干線公路與縣鄉(xiāng)公路相配套的公路網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境。全市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。全市有漢、蒙古、哈薩克、回等24個民族，總?cè)丝?00萬人。東西長約680公里，南北寬約550公里，占甘肅省面積的42%?！癤花園”規(guī)劃總用地203828平方米（），其中居住區(qū)用地139750平方米，公建用地20150平方米，道路用地23258平方米，公共綠地20670平方米，地上總建筑面積為219270平方米，綠化率48%（詳見規(guī)劃設(shè)計要點）?！癤花園”工程項目位于X市肅州區(qū)東北部，距離市中心約1公里，基址北引小區(qū)規(guī)劃路而望北郊公園，南靠酒金公路而鄰市第二醫(yī)院，東依東環(huán)北路旅游主干道而接植物園，西傍酒銀公路而近集貿(mào)市場。并根據(jù)肅州區(qū)建設(shè)局（原X市建設(shè)局）[2002]136號《關(guān)于市開發(fā)總公司北新花園二期規(guī)劃選址的批復(fù)》，辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（二）項目概況 “X花園”住宅小區(qū)項目是由X市X城建開發(fā)有限責(zé)任公司擬開發(fā)建設(shè)的X市大型居住社區(qū)之一。先后被授予“甘肅省房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營效益最佳單位”、“模范文明單位”、“非公經(jīng)濟納稅先進大戶”等榮譽稱號。開發(fā)占地面積40萬平方米，建筑面積45萬平方米，總投資約4億元，建成各類房屋5500余套，共安置舊房拆遷居民1560余戶，新增銷售商品房4000余套，上交稅金1200余萬元。企業(yè)位于X市南市街16號，法人代表馬世賢。公司內(nèi)設(shè)二辦、三部、三司（行政辦公室、綜合辦公室、工程部、銷售部、財務(wù)部、X供熱公司、城發(fā)物業(yè)管理有限責(zé)任公司、城發(fā)建筑構(gòu)件有限責(zé)任公司）。 38 X住宅小區(qū)一期建設(shè)項目可行性報告一、項目的基本情況（一）公司概況X市X城建開發(fā)有限責(zé)任公司，（原X市城市建設(shè)開發(fā)總公司），成立于1985年。公司資質(zhì)為開發(fā)二級，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理、集中供熱、建材加工銷售。公司現(xiàn)有職工63人，其中：高、中、初級技術(shù)員工26人，%，大、中專以上學(xué)歷的員工29人，占職工總數(shù)的46%；職工平均年齡為34歲，是一個年青化、知識化、專業(yè)化、水平較高、有較強發(fā)展前途的新型企業(yè)。 該公司自成立以來，以“鑄精品工程、創(chuàng)名牌企業(yè)”為目標，先后在X市肅州區(qū)建成西南片住宅小區(qū)、東環(huán)南路住宅小區(qū)、東文化住宅小區(qū)、北新花園住宅小區(qū)。為改善城市居民居住條件，改變城市環(huán)境，提高城市載體功能發(fā)揮了積極的促進作用。