【正文】 460454 其 中 別墅 60 256404 多層 60 2700 162020 商網(wǎng) 5 4000 20200 車庫 5 1200 6000 會所及其他 3 5350 16050 稅前利潤 292400 九 上繳所得稅 44400 25%所得稅 十 項目凈利潤 248000 四、 項目經(jīng)營結(jié)果 銷售總額 億元 開發(fā)總成本 億元 項目稅前利潤 億元 上繳稅金 億 項目凈利潤 億元 41 第十一章 經(jīng)濟效益分析和社會效益分析 一、 經(jīng)濟效益 （一） 評價依據(jù)、原則和假設條件 1） .國家計委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； 2） .財務部制定的《企業(yè)會計制度》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》； 3） .國家和盤錦市有關(guān)稅費征收政策； 4） .主要材料、房地產(chǎn)近期價格。 （ 1）相似工程合同造價資料及地區(qū)材料價格。 (3)做好施工的技術(shù)準備工作，引進必要的施工機械。 31 第八章 項目實施進度 該項目建設期為 3年 時間。 （ 4） 綠化 良好的綠化不僅能夠創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也有特殊的作用，本項目堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把 庭院綠化 、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護、活動功能和改善生 態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 九 、綠化工程 項目用地內(nèi)，交通道路主要圍繞建筑物環(huán)形布置，實現(xiàn)人車分流。 、結(jié)構(gòu)施工考慮，布置給水、排水管、施工電線設置及配電 箱、水龍頭。 三 、施工部署 ， 按施工總承包的原則考慮， 施工過程可分為以下幾個 分部組織施工。 合理布局，優(yōu)化設計。 45′ ~40176。 15 第四章 項目所在地區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 一、壩墻子鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 近年來，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設，滿足不了農(nóng)民日益增長收入的需求，富強新區(qū)的建設，對滿足農(nóng)民需求，加快城鄉(xiāng)一體化進程具有重要意義。地下水位較高。 10 第三章 項目建設地概況 一、項目建設的外部環(huán)境和政策優(yōu)勢 近年來，在東北老工業(yè)基地振興的大背景下，遼寧老工業(yè)振興的步伐加快，尤其是“五點一線”沿海經(jīng)濟帶開發(fā)開放戰(zhàn)略上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略后，使遼寧沿海地區(qū)成為我 國 沿海地區(qū)投資的熱土。 四、 可研報告 研究范圍 根據(jù)項目的特點，本項目可行性研究報告的研究范圍主要包括： 6 1. 項目建設的必要性； 2. 建設地資源優(yōu)勢； 3. 建設地概況和建設內(nèi)容； 4. 環(huán)境保護和節(jié)能 5. 項目實施進度； 6. 工程招投標方案； 7. 拆遷安置方案； 8. 投資估算及資金籌措； 9. 經(jīng)濟、社會效益分析。 5 本項目的建設，對社會主義壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。 四、項目的建設將有效開發(fā)利用土地資源，提供環(huán)境保護水平的需要 壩墻子地理位置優(yōu)越，對外交通便利，其得天獨厚的遼河開口資源和濕地資源構(gòu)成壩墻子生態(tài)環(huán)境秀美的一方寶地，具有無法比擬的特色優(yōu)勢，極具開發(fā)潛力。 雨 量多集中在夏、秋兩季，年均降水量為 627 毫米，無霜期為 170 天左右，年平均相對濕度 64%。 三、項目建設的特點優(yōu)勢 ，集約土地，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是“十二五”時期的一項重大任務，按照高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的要求，以加快轉(zhuǎn)變農(nóng) 業(yè)發(fā)展方式為主線，以促進專業(yè)化、標準化、規(guī)?；?、集約化為重點，強化政策、科技、裝備、基礎設施等支撐，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力、抗風險能力、市場競爭能力，保障國家糧食安全，增加農(nóng)民收入，壩墻子鎮(zhèn)依托盤錦的氣候和遼寧省魚米之鄉(xiāng)優(yōu)勢，大力有機米種植，通過壩墻子鎮(zhèn)心農(nóng)村建設，實施耕地規(guī)?；?、集約化、機械化、工廠化管理，增加有機米附加值產(chǎn)品，提高有機米綜合生產(chǎn)能力、抗風險能力，降低種植成本，增強盤錦有機米競爭力，農(nóng)民耕地經(jīng)營權(quán)通過入股形式，增加農(nóng)民固定收入。位于東經(jīng) 121176。 建筑平面設計： 19 （ 1） 商網(wǎng) 部分 商網(wǎng) 公建平面布局靈活 ，分隔合理 ，應充分考慮商業(yè)購物之需要，營造符合現(xiàn)代購物心理的優(yōu)雅空間 ，拼棄繁雜、擁擠、雜亂。 e． 廚房、衛(wèi)生間保證足夠的使用和操作面積，符合現(xiàn)代居住生活趨勢。 ，會同業(yè)主、監(jiān)理確定定位控制網(wǎng)、坐標點、水準點、并做好控制坐標點、水準點的標樁及保護工作。 八 、 智能化管理及消防系統(tǒng)工程 區(qū)內(nèi)探頭密集，與物業(yè)管理辦公室相連，各入口配備保安人員， 24 不定時檢查、巡邏，確保 區(qū)內(nèi)安全，物業(yè)部門認真做好區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，幫助各戶解決一些困難。 本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： （ 1） 生活污水 本項目采用化糞池對 生活污水進行處理，然后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。 ，達到節(jié)約電能目的。 招標基本情況表 表 91 招 標 范 圍 招標組織形式 招 標 方 式 不采用 招標方式 備 注 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 勘察 √ √ √ 設計 √ √ √ 建筑 工程 √ √ √ 安裝 工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設備 √ √ √ 34 重要 材料 其他 情況說明：本項目的部分設備和材料，單項價格數(shù)額不大，而且在市場上可以自由采購，部分設備我單位可自行安裝，故不進行招標。 （ 1）業(yè)主開業(yè)流動資金。 5．預備費：按工程費用和其它工程費用之和的 5%計取。 44 第十二 章 項目風險因素分析 一、項目主要風險因素識別 （ 1）工程自然條件風險 工程的地質(zhì)條件、水文條件及其它自然條件在工程實施中 發(fā)現(xiàn)與預測情況發(fā)生重大變化，導致工程量增加、投資增大、工期延長而對項目實施帶來的風險。 項目在實施過程中，應注意控制投資，加強項目的營銷工作，促進銷售收入的順利實現(xiàn)，從而降低經(jīng)營風險。 因此通過技術(shù)等方面的論證，項目是可行的。 （ 3）外部條件風險的防范措施 充分依靠政府，做好 盤山 縣各配套項目建設的協(xié)調(diào)工 作，制訂應對外部條件發(fā)生意外事故的預案，作到有備無患，規(guī)避因外部條件發(fā)生意外帶來的風險。 （三） 財務分析 項目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準收益率 10%，財務凈現(xiàn)值大于零，均說明項目有較好的財務盈利能力，說明本項目在財務上是可以接受的。其中基準收益率參照《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版》各行業(yè)協(xié)調(diào)結(jié)果。 (3)施工過程中選擇合格廠家加強進貨檢驗，嚴格過程檢驗及最終檢驗，確保質(zhì)量目標實現(xiàn)。 32 第九章 項目管理及招投標方案 一、實施辦法 為了保證項目建設按計劃高質(zhì)量實施，本項目由盤山縣 壩墻子 鎮(zhèn)人民政府負責該建設項目實施、組織、協(xié)調(diào)工作，各分部工程全部實行招投標，將工程項目交付給有能力、有資質(zhì)、講信用的單位來完成，項目嚴格按照國家基本建設程序進行，工程設計、施工與安 裝必須按照國家現(xiàn)行專業(yè)技術(shù)規(guī)范與標準執(zhí)行。 ，設備和管道均有保溫措施。 26 第六章 環(huán)境保護 一、建設地點環(huán)境現(xiàn)狀： 本項目建設地點在壩墻子鎮(zhèn)。 七 、主要施工方案 ，施工時應抽取 3 根樁做豎向靜 載荷試驗，按規(guī)范要求抽取不小于每幢樓總數(shù) 20%的樁做低應變動測，以鑒定樁身質(zhì)量，同時制定質(zhì)量保證體系，防止由于樁的質(zhì)量問題影響上部施工。 施工計劃 本工程計劃三年完成全部施工工程任務。 b． 四明設計。 壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村社區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標如下： 項目占地面積： 1334000m2，折 2020 畝 項目總建筑面積 ： 133萬 m2. （其中：小高層住宅樓 60萬 m2，商網(wǎng) 5萬 m2，一層車庫 5 萬 m2，別墅 60 萬 m2，會所及其他用房 3萬 m2.） 建筑密度： % 容積率 ： % 綠化率 ： 30% 項目建設地點： 盤山縣壩墻子鎮(zhèn)西 9 公里大綱子村，一期東側(cè) 小區(qū)。 3. 著重居所的身份形象，項目的社會形象、物業(yè)管理。河蟹產(chǎn)量的增加，促進了市場的繁榮。 二、區(qū)位優(yōu)勢 遼寧省盤錦市 盤山縣 壩墻子鎮(zhèn) 鎮(zhèn)政府駐壩墻子，人口 萬人，面積 平方千米，轄 1個社 區(qū)居委會：壩墻子； 10個村委會：馬架子、姜家、張家、吳家、煙李、雙井子、八里、大崗子、壩根子、新甸子。壩墻子鎮(zhèn)的建設既包含城鎮(zhèn)基礎設施建設 又包含城鎮(zhèn)公共設施建設，要為商貿(mào)、旅游業(yè)同步發(fā)展提供高標準的基礎保障，在對有限的資源加以循環(huán)利用、創(chuàng)建節(jié)約型小康社會的城市基礎設施建設的目標下，城鎮(zhèn)市政基礎設施和公共設施的承載能力應能夠滿足合理的城鎮(zhèn)發(fā)展的需求。 遼寧天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東部新城小區(qū)二期建設項目 可行性研究報告 中國華西工程設計建設有限公司 工程咨詢資格證書號 ：工咨甲 12720200038 2020年 8 月 目 錄 第一章 總論 2 一、 概述 2 二、 項目提出的背景 3 三、 編制依據(jù) 5 四、可研報告研究范圍 5 第二章 項目建設的必要性 7 一、項目的建設是實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的需要 7 二、項目的建設是 促進城鎮(zhèn)發(fā)展，加快鎮(zhèn)區(qū)建設的