【正文】 460454 其 中 別墅 60 256404 多層 60 2700 162020 商網(wǎng) 5 4000 20200 車(chē)庫(kù) 5 1200 6000 會(huì)所及其他 3 5350 16050 稅前利潤(rùn) 292400 九 上繳所得稅 44400 25%所得稅 十 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 248000 四、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果 銷(xiāo)售總額 億元 開(kāi)發(fā)總成本 億元 項(xiàng)目稅前利潤(rùn) 億元 上繳稅金 億 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 億元 41 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析和社會(huì)效益分析 一、 經(jīng)濟(jì)效益 （一） 評(píng)價(jià)依據(jù)、原則和假設(shè)條件 1） .國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 2） .財(cái)務(wù)部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》； 3） .國(guó)家和盤(pán)錦市有關(guān)稅費(fèi)征收政策； 4） .主要材料、房地產(chǎn)近期價(jià)格。 （ 1）相似工程合同造價(jià)資料及地區(qū)材料價(jià)格。 (3)做好施工的技術(shù)準(zhǔn)備工作，引進(jìn)必要的施工機(jī)械。 31 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 該項(xiàng)目建設(shè)期為 3年 時(shí)間。 （ 4） 綠化 良好的綠化不僅能夠創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把 庭院綠化 、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生 態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 九 、綠化工程 項(xiàng)目用地內(nèi)，交通道路主要圍繞建筑物環(huán)形布置，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。 、結(jié)構(gòu)施工考慮，布置給水、排水管、施工電線設(shè)置及配電 箱、水龍頭。 三 、施工部署 ， 按施工總承包的原則考慮， 施工過(guò)程可分為以下幾個(gè) 分部組織施工。 合理布局，優(yōu)化設(shè)計(jì)。 45′ ~40176。 15 第四章 項(xiàng)目所在地區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、壩墻子鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 近年來(lái)，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)，滿足不了農(nóng)民日益增長(zhǎng)收入的需求，富強(qiáng)新區(qū)的建設(shè)，對(duì)滿足農(nóng)民需求，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程具有重要意義。地下水位較高。 10 第三章 項(xiàng)目建設(shè)地概況 一、項(xiàng)目建設(shè)的外部環(huán)境和政策優(yōu)勢(shì) 近年來(lái)，在東北老工業(yè)基地振興的大背景下，遼寧老工業(yè)振興的步伐加快，尤其是“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)開(kāi)放戰(zhàn)略上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略后，使遼寧沿海地區(qū)成為我 國(guó) 沿海地區(qū)投資的熱土。 四、 可研報(bào)告 研究范圍 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的研究范圍主要包括： 6 1. 項(xiàng)目建設(shè)的必要性； 2. 建設(shè)地資源優(yōu)勢(shì)； 3. 建設(shè)地概況和建設(shè)內(nèi)容； 4. 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 5. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度； 6. 工程招投標(biāo)方案； 7. 拆遷安置方案； 8. 投資估算及資金籌措； 9. 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益分析。 5 本項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)社會(huì)主義壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義。 四、項(xiàng)目的建設(shè)將有效開(kāi)發(fā)利用土地資源，提供環(huán)境保護(hù)水平的需要 壩墻子地理位置優(yōu)越，對(duì)外交通便利，其得天獨(dú)厚的遼河開(kāi)口資源和濕地資源構(gòu)成壩墻子生態(tài)環(huán)境秀美的一方寶地，具有無(wú)法比擬的特色優(yōu)勢(shì)，極具開(kāi)發(fā)潛力。 雨 量多集中在夏、秋兩季，年均降水量為 627 毫米，無(wú)霜期為 170 天左右，年平均相對(duì)濕度 64%。 三、項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì) ，集約土地，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是“十二五”時(shí)期的一項(xiàng)重大任務(wù)，按照高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的要求，以加快轉(zhuǎn)變農(nóng) 業(yè)發(fā)展方式為主線，以促進(jìn)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、集約化為重點(diǎn)，強(qiáng)化政策、科技、裝備、基礎(chǔ)設(shè)施等支撐，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，保障國(guó)家糧食安全，增加農(nóng)民收入，壩墻子鎮(zhèn)依托盤(pán)錦的氣候和遼寧省魚(yú)米之鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)，大力有機(jī)米種植，通過(guò)壩墻子鎮(zhèn)心農(nóng)村建設(shè)，實(shí)施耕地規(guī)模化、集約化、機(jī)械化、工廠化管理，增加有機(jī)米附加值產(chǎn)品，提高有機(jī)米綜合生產(chǎn)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力，降低種植成本，增強(qiáng)盤(pán)錦有機(jī)米競(jìng)爭(zhēng)力，農(nóng)民耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)入股形式，增加農(nóng)民固定收入。位于東經(jīng) 121176。 建筑平面設(shè)計(jì)： 19 （ 1） 商網(wǎng) 部分 商網(wǎng) 公建平面布局靈活 ，分隔合理 ，應(yīng)充分考慮商業(yè)購(gòu)物之需要，營(yíng)造符合現(xiàn)代購(gòu)物心理的優(yōu)雅空間 ，拼棄繁雜、擁擠、雜亂。 e． 廚房、衛(wèi)生間保證足夠的使用和操作面積，符合現(xiàn)代居住生活趨勢(shì)。 ，會(huì)同業(yè)主、監(jiān)理確定定位控制網(wǎng)、坐標(biāo)點(diǎn)、水準(zhǔn)點(diǎn)、并做好控制坐標(biāo)點(diǎn)、水準(zhǔn)點(diǎn)的標(biāo)樁及保護(hù)工作。 八 、 智能化管理及消防系統(tǒng)工程 區(qū)內(nèi)探頭密集，與物業(yè)管理辦公室相連，各入口配備保安人員， 24 不定時(shí)檢查、巡邏，確保 區(qū)內(nèi)安全，物業(yè)部門(mén)認(rèn)真做好區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，幫助各戶解決一些困難。 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： （ 1） 生活污水 本項(xiàng)目采用化糞池對(duì) 生活污水進(jìn)行處理，然后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。 ，達(dá)到節(jié)約電能目的。 招標(biāo)基本情況表 表 91 招 標(biāo) 范 圍 招標(biāo)組織形式 招 標(biāo) 方 式 不采用 招標(biāo)方式 備 注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開(kāi) 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑 工程 √ √ √ 安裝 工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 34 重要 材料 其他 情況說(shuō)明：本項(xiàng)目的部分設(shè)備和材料，單項(xiàng)價(jià)格數(shù)額不大，而且在市場(chǎng)上可以自由采購(gòu)，部分設(shè)備我單位可自行安裝，故不進(jìn)行招標(biāo)。 （ 1）業(yè)主開(kāi)業(yè)流動(dòng)資金。 5．預(yù)備費(fèi)：按工程費(fèi)用和其它工程費(fèi)用之和的 5%計(jì)取。 44 第十二 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析 一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 （ 1）工程自然條件風(fēng)險(xiǎn) 工程的地質(zhì)條件、水文條件及其它自然條件在工程實(shí)施中 發(fā)現(xiàn)與預(yù)測(cè)情況發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增大、工期延長(zhǎng)而對(duì)項(xiàng)目實(shí)施帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)注意控制投資，加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作，促進(jìn)銷(xiāo)售收入的順利實(shí)現(xiàn)，從而降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 因此通過(guò)技術(shù)等方面的論證，項(xiàng)目是可行的。 （ 3）外部條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 充分依靠政府，做好 盤(pán)山 縣各配套項(xiàng)目建設(shè)的協(xié)調(diào)工 作，制訂應(yīng)對(duì)外部條件發(fā)生意外事故的預(yù)案，作到有備無(wú)患，規(guī)避因外部條件發(fā)生意外帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 （三） 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率 10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，均說(shuō)明項(xiàng)目有較好的財(cái)務(wù)盈利能力，說(shuō)明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。其中基準(zhǔn)收益率參照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版》各行業(yè)協(xié)調(diào)結(jié)果。 (3)施工過(guò)程中選擇合格廠家加強(qiáng)進(jìn)貨檢驗(yàn)，嚴(yán)格過(guò)程檢驗(yàn)及最終檢驗(yàn)，確保質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 32 第九章 項(xiàng)目管理及招投標(biāo)方案 一、實(shí)施辦法 為了保證項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃高質(zhì)量實(shí)施，本項(xiàng)目由盤(pán)山縣 壩墻子 鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)該建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施、組織、協(xié)調(diào)工作，各分部工程全部實(shí)行招投標(biāo)，將工程項(xiàng)目交付給有能力、有資質(zhì)、講信用的單位來(lái)完成，項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家基本建設(shè)程序進(jìn)行，工程設(shè)計(jì)、施工與安 裝必須按照國(guó)家現(xiàn)行專業(yè)技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 ，設(shè)備和管道均有保溫措施。 26 第六章 環(huán)境保護(hù) 一、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀： 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在壩墻子鎮(zhèn)。 七 、主要施工方案 ，施工時(shí)應(yīng)抽取 3 根樁做豎向靜 載荷試驗(yàn)，按規(guī)范要求抽取不小于每幢樓總數(shù) 20%的樁做低應(yīng)變動(dòng)測(cè)，以鑒定樁身質(zhì)量，同時(shí)制定質(zhì)量保證體系，防止由于樁的質(zhì)量問(wèn)題影響上部施工。 施工計(jì)劃 本工程計(jì)劃三年完成全部施工工程任務(wù)。 b． 四明設(shè)計(jì)。 壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村社區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目占地面積： 1334000m2，折 2020 畝 項(xiàng)目總建筑面積 ： 133萬(wàn) m2. （其中：小高層住宅樓 60萬(wàn) m2，商網(wǎng) 5萬(wàn) m2，一層車(chē)庫(kù) 5 萬(wàn) m2，別墅 60 萬(wàn) m2，會(huì)所及其他用房 3萬(wàn) m2.） 建筑密度： % 容積率 ： % 綠化率 ： 30% 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 盤(pán)山縣壩墻子鎮(zhèn)西 9 公里大綱子村，一期東側(cè) 小區(qū)。 3. 著重居所的身份形象，項(xiàng)目的社會(huì)形象、物業(yè)管理。河蟹產(chǎn)量的增加，促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮。 二、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 遼寧省盤(pán)錦市 盤(pán)山縣 壩墻子鎮(zhèn) 鎮(zhèn)政府駐壩墻子，人口 萬(wàn)人，面積 平方千米，轄 1個(gè)社 區(qū)居委會(huì)：壩墻子； 10個(gè)村委會(huì)：馬架子、姜家、張家、吳家、煙李、雙井子、八里、大崗子、壩根子、新甸子。壩墻子鎮(zhèn)的建設(shè)既包含城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 又包含城鎮(zhèn)公共設(shè)施建設(shè)，要為商貿(mào)、旅游業(yè)同步發(fā)展提供高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)保障，在對(duì)有限的資源加以循環(huán)利用、創(chuàng)建節(jié)約型小康社會(huì)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的目標(biāo)下，城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的承載能力應(yīng)能夠滿足合理的城鎮(zhèn)發(fā)展的需求。 遼寧天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 東部新城小區(qū)二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 中國(guó)華西工程設(shè)計(jì)建設(shè)有限公司 工程咨詢資格證書(shū)號(hào) ：工咨甲 12720200038 2020年 8 月 目 錄 第一章 總論 2 一、 概述 2 二、 項(xiàng)目提出的背景 3 三、 編制依據(jù) 5 四、可研報(bào)告研究范圍 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7 一、項(xiàng)目的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的需要 7 二、項(xiàng)目的建設(shè)是 促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展，加快鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)的