【正文】 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元1762317623800096234418243347262620742076年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ12345676財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率％％％％年％年％17．826。3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過基本方案6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要，20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。 2000年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85％—90％估算，約173立方米。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表34。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見表33表33主要工程量一覽表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱說 明 1土建工程建筑面積76100m2 1．1 1．2 1．3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2 2給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房 3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū) 4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備 5照明工程小區(qū)照明 6通訊工程普通申話配線(端子接單元口) 7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門 8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng) 9閉路電視住宅區(qū) 10室外工程室外綠化及部分道路場(chǎng)地五、建設(shè)方案1．建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 地形 建設(shè)場(chǎng)地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1. 建筑面積和內(nèi)容根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營(yíng)銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問題。A市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為： 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。 （2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 (10)資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 (3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。4．可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。A市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10．98平方米，位居全國(guó)大中城市前列。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在2000年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 1)促銷的階段性策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 Ｃ民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。 住宅生活用水：140公升／人 2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。5．4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 2001年8月：主體工程斷水。詳見附表33—附表35。926．219．82．913．13．213．1九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從A市目前住宅市場(chǎng)來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬平方米。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。2．經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6．3％和4．8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到3．5和3．?年；租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。表37 各類建筑銷售計(jì)劃表(％)項(xiàng) 目合 計(jì)12多層住宅1001560聯(lián)排低層高檔住宅1001060地下停車場(chǎng)1001060 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。 2000年5月—2000年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。(4)室內(nèi)外排水。4．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。2. 5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333．5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口10萬人），商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。表32 樓盤銷售價(jià)格情況表（2000年2月）序號(hào)名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(jià)(元／平方米)最高價(jià)(元／平方米)1紅塔花園多層住宅市西區(qū)高新開發(fā)區(qū)252028802陽光花園高檔商住市南區(qū)滇池路248038803星河明居高檔住宅市南區(qū)交易會(huì)旁338038804寶海豪園高檔住宅市南區(qū)關(guān)上寶海公園316037305盛達(dá)花園多層住宅市南區(qū)春城路北段265030206鉆石豪苑三層住宅市東北C民族園32003900 從A市2000年2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間；別墅式高級(jí)住宅每平方米32003900元之間。5．3 營(yíng)銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開發(fā)商有合理的收益。 4，當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價(jià)2316元。根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333．5平方米生產(chǎn)用地。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。5．營(yíng)銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營(yíng)銷戰(zhàn)略：5．1 確定項(xiàng)目整體形象‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 (3)價(jià)格浮動(dòng)策略。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 根據(jù)這一趨勢(shì)，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 (3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。 平面設(shè)計(jì) (1)住宅。日，K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式)。 (4)地下車庫按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 2001年12月—2002年2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19．8％，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15％時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬元，投資回收期為2．9年。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消