【正文】 棚鋁合金扣 板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及 花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ? ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 ? 配套設(shè)備 ? ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 ? 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 ? ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。 ? ：煤氣管道安裝到廚房。 ? ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 ? ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。 ? 4) 智能化系統(tǒng)： ? 全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時、電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 ? 2.“一卡通 ” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、停車、消費 “一卡通 ”。 ? ：局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點播等。 ? 5）人性化設(shè)施 ? ：入口處有寬廣的地下停車場 ? ：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 ? ：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 ? ：在公共區(qū)域等人流較多的地方、商戶樓旁設(shè)置。 ? ：商業(yè)游覽及社 交游憩公共場所，附設(shè)小型游樂設(shè)施。 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬 ㎡ 18 筑面積 萬 ㎡ 積 萬 ㎡ 住宅平均 層 20 層數(shù) 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 規(guī)劃用地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 其他用地 萬 ㎡ 第四章 融資方案 一、融資形式 ? 1）既有項目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進行的融資活動。 ? 2）新設(shè)項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動。 二、 資金來源選擇 ? 1）資本金籌措。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是 30％。資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實物、土地使用權(quán)等，實物出資必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發(fā)模 式：以資金或土地使用權(quán)作價入股。 ? 2）債務(wù)資金籌措。債務(wù)資金籌措有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：①償還，通常是到期一次償還本息；②轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說是以舊換新；③轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股。可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔保。 ? 3）預(yù)售或預(yù)租收入。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減 輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目進行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。但預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費用）達到或超過地上物預(yù)計總投資的 25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。 三、 融資方案分析 ? 1）資金來源可靠性分析。資金來源可靠性分析主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實可靠。 ? 2）融資結(jié)構(gòu)分析。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實現(xiàn)條 件。 ? 3）融資成本分析。融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等）和資金占用費（利息），一般通過計算債務(wù)資金的綜合利率，來判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續(xù)費、擔保費、代 理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進行計算。 ? 4）融資風險分析。融資風險分析通常需要分析的風險因素包括資金供應(yīng)風險、利率風險和匯率風險。資金供應(yīng)風險是指融資方案在實施過程中，可能出現(xiàn)資金不落實，導(dǎo)致開發(fā)周期拖長、成本增加、原收益目標難以實現(xiàn)的風險。利率風險則指融資方案采用浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給項目帶來的風險和損失。匯率風險是指國際金融市場外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風險，包括人民幣對外幣的比價變動風險和外幣之間比價變動的風險，利用外資數(shù)額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風險和損失。 第五章 風險方案 ? 是的，大部分消費者頭腦中與房產(chǎn)有關(guān)的保險，也許就是這種被強制購買的還貸保證保險，也可以成為住房的抵押貸款綜合保險。但是對于它有什么功能，保障了誰的利益，似乎并不在消費者考 慮的范圍之內(nèi)。 ? 于它的投 反正不管你愿意不愿意，這種保險都得買。至 保技巧，可能消費者最耳熟能詳?shù)木褪牵? 提前還貸別忘了去退這種住房抵押貸款綜合保險。 ? 那么當你拿幾年甚至幾十年的積蓄購置房產(chǎn)時，有沒有想過住房抵押貸款綜合險有什么功能，自己的房產(chǎn)可能面臨哪些風險，怎樣才能全面的規(guī)避這些風險呢？還貸越快 保額越小從保監(jiān)會的數(shù)據(jù)我們可以看到，目前消費者給房產(chǎn)上保險的意識嚴重缺乏，家財險的投保率僅為 15%。這與壽險、養(yǎng)老險等形成鮮明的對比。 ? 一方面是消費者對房產(chǎn)的保障不足，另一方面卻是房地產(chǎn)愈來愈熱，同時消費 者最為熟悉的住房抵押貸款綜合保險，在收取保費的方式、保額的大小等方面都不盡合理。 ? 華泰財產(chǎn)保險公司的常務(wù)副總經(jīng)理張嘉麟解釋，住房抵押貸款綜合險首先保障的是銀行的利益，并且它的保額是根據(jù)貸款金額的大小，并不是通常意義上投保的金額越高、保額也越高。這就意味著，你還貸的速度越快，你的保額越小。 ? 聽起來似乎有些不可思議，但我們從住房抵押貸款綜合險的具體功能中，可以看出它只是一款保證消費者有能力支付貸款的保險，大都采取將抵押物財產(chǎn)保險與貸款信用保險合二為一的形式。 ? 也就是說，住房抵押貸款綜合險有兩個功能。一是財產(chǎn)損失保險，當?shù)盅旱姆慨a(chǎn)出現(xiàn)規(guī)定范圍內(nèi) 的財產(chǎn)損失，例如火災(zāi)、暴風雨、坍塌等，保險公司將承擔該損失；另一項是還貸保證責任險，當購房人因人身意外或失業(yè)，以致無法償還購房貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。 ? 第六章 營銷方案 ? 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞 消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。 一、未來發(fā)展趨勢 ? 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市 場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時 廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費者經(jīng)過長期的廣告浸 yin，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨 “個性化 ”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日 趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設(shè)計時代 ”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔 凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能 還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客源？如何根據(jù)目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標消費群產(chǎn)生 “物有所值 ”的感覺？如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風？如何適應(yīng) “個人置業(yè)時代 ”的新趨勢？這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃。 ? 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 ? 一是策劃為先。在整個項目 開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠 道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。 ? 二 是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券