【正文】 ? ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ? ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。 ? 4) 智能化系統(tǒng)： ? 全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時、電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 ? ：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 ? 2）新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發(fā)模 式：以資金或土地使用權(quán)作價入股。可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔保。 三、 融資方案分析 ? 1）資金來源可靠性分析。 ? 3）融資成本分析。融資風險分析通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。 第五章 風險方案 ? 是的，大部分消費者頭腦中與房產(chǎn)有關(guān)的保險，也許就是這種被強制購買的還貸保證保險，也可以成為住房的抵押貸款綜合保險。 ? 那么當你拿幾年甚至幾十年的積蓄購置房產(chǎn)時，有沒有想過住房抵押貸款綜合險有什么功能，自己的房產(chǎn)可能面臨哪些風險，怎樣才能全面的規(guī)避這些風險呢？還貸越快 保額越小從保監(jiān)會的數(shù)據(jù)我們可以看到，目前消費者給房產(chǎn)上保險的意識嚴重缺乏，家財險的投保率僅為 15%。這就意味著，你還貸的速度越快，你的保額越小。 ? 第六章 營銷方案 ? 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時 廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔 凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能 還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的 特點，使廣告投入針對性更強更直接。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計 、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業(yè)服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。從消費者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長期以來對于房價未來上漲的預期也促使越來越多的人及時行動，迅速購房。因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開發(fā)一個集商業(yè)街，住宅，酒店于一體項目 ——錦華世紀新城。小區(qū)內(nèi)部有生態(tài)溪谷，環(huán)境優(yōu)美，整體展現(xiàn)的是一個既富有西班牙風情又獨具新都市主義特色的大型人文社區(qū)，各方面綜合在一起，我們的房地產(chǎn)是適合大部分消費 者的。 第 八 章 環(huán)境影響評價 一 .項目建設對環(huán)境的影響 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲， (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設置及人力資源及員工培訓等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。 人事部 ：負責人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的 考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。 工程部 ： 一 .工程前期準備 1. 技術(shù)準備： 1)審核施工圖紙。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領導層要把握管理系統(tǒng)中 的各種矛盾。 二 .項目實施進度表 20xx. 2— 項目實施進度計劃表 時 間 任 務 20xx年 2月至20xx年 11月 20xx年 12月至20xx年 11月 20xx年12月至 5月 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。建設期第一年投入17163萬元 ,自籌資金 10000萬元；第二年投入 26941萬元 ,全部來自銷售收入 ,第三年的建設資金全部來自銷售收入。東西面為休閑娛樂為一體的小廣場。 c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和 2%計算，共計 。管理費可 按項目 投資或前述 4項直接費用的一個百分比計算，一般為1%~3%。 ⑸不可預見費：根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的 3%~7%估算。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災 風險、氣溫風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。 三．投資風險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。獲得 的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。 良好的項目管理是重要的保證。這樣極可能避免不必要因素的影響。該項 目控制風險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。包括：市場供求 風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 二 .流動資金估算 序號 項 最 周 計算期 目 低周轉(zhuǎn)天數(shù) 轉(zhuǎn)次數(shù) 20xx 20xx2 20xx 20xx 1 流動資產(chǎn) 154253 應收賬款 0 存貨 原材料 在產(chǎn)品 三 .投資估算表 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建設期利息 8 總投資 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建設工程費 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預見費 6 建設期利息 7 項目投資總額 第 十二 章 項目開發(fā)經(jīng)營風險的分析 為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對 錦華世紀新城項目投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。 ⑶財務費：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費 融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。 ⑶城市建設配套費：城市建設配套費是因政府投資進行城市基礎設施 ⑷房屋開發(fā)費：包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。 具體構(gòu)成如下： ㈠開發(fā)直接費 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為： ⑴ 拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)拆遷安置費主要分為： a. 居民安置費： 200戶居民每戶 13萬元計算共計 2600萬人民幣。商場上面為 7棟獨立的小高層住宅，西南角兩棟連體式小高層為通程國際大酒店。 本項目 工程 開發(fā)建設進度計劃安排 ，如下表所示 第 十一 章 投資估算 工程建設投資估算內(nèi)容： 總 體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等； 小區(qū)內(nèi)全部土建和建筑物外立面裝修； 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 4 5 6 7 8 9 10 11 1