【正文】 ? ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ? ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。 ? 4) 智能化系統(tǒng)： ? 全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時(shí)、電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 ? ：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 ? 2）新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發(fā)模 式：以資金或土地使用權(quán)作價(jià)入股?？赊D(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項(xiàng)目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。 三、 融資方案分析 ? 1）資金來源可靠性分析。 ? 3）融資成本分析。融資風(fēng)險(xiǎn)分析通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。 第五章 風(fēng)險(xiǎn)方案 ? 是的，大部分消費(fèi)者頭腦中與房產(chǎn)有關(guān)的保險(xiǎn)，也許就是這種被強(qiáng)制購買的還貸保證保險(xiǎn)，也可以成為住房的抵押貸款綜合保險(xiǎn)。 ? 那么當(dāng)你拿幾年甚至幾十年的積蓄購置房產(chǎn)時(shí)，有沒有想過住房抵押貸款綜合險(xiǎn)有什么功能，自己的房產(chǎn)可能面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)，怎樣才能全面的規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)呢？還貸越快 保額越小從保監(jiān)會的數(shù)據(jù)我們可以看到，目前消費(fèi)者給房產(chǎn)上保險(xiǎn)的意識嚴(yán)重缺乏，家財(cái)險(xiǎn)的投保率僅為 15%。這就意味著，你還貸的速度越快，你的保額越小。 ? 第六章 營銷方案 ? 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開盤多、競爭激烈等等。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時(shí) 廣告意識要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔 凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能 還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計(jì)和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營利為本。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的 特點(diǎn)，使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì) 、提升產(chǎn)品價(jià)值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。從消費(fèi)者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費(fèi)者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費(fèi)者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長期以來對于房價(jià)未來上漲的預(yù)期也促使越來越多的人及時(shí)行動，迅速購房。因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開發(fā)一個集商業(yè)街，住宅，酒店于一體項(xiàng)目 ——錦華世紀(jì)新城。小區(qū)內(nèi)部有生態(tài)溪谷，環(huán)境優(yōu)美，整體展現(xiàn)的是一個既富有西班牙風(fēng)情又獨(dú)具新都市主義特色的大型人文社區(qū)，各方面綜合在一起，我們的房地產(chǎn)是適合大部分消費(fèi) 者的。 第 八 章 環(huán)境影響評價(jià) 一 .項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。本?xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲， (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。在制定管理方案時(shí)，我們對項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 人事部 ：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的 考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。 工程部 ： 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 5)對特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。作好銷售計(jì)劃的編織機(jī)銷售策劃工作。這一組織形式既能及時(shí)指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中 的各種矛盾。 二 .項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 20xx. 2— 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí) 間 任 務(wù) 20xx年 2月至20xx年 11月 20xx年 12月至20xx年 11月 20xx年12月至 5月 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。建設(shè)期第一年投入17163萬元 ,自籌資金 10000萬元；第二年投入 26941萬元 ,全部來自銷售收入 ,第三年的建設(shè)資金全部來自銷售收入。東西面為休閑娛樂為一體的小廣場。 c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和 2%計(jì)算，共計(jì) 。管理費(fèi)可 按項(xiàng)目 投資或前述 4項(xiàng)直接費(fèi)用的一個百分比計(jì)算，一般為1%~3%。 ⑸不可預(yù)見費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3%~7%估算。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi) 風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)。 三．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。獲得 的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。這樣極可能避免不必要因素的影響。該項(xiàng) 目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。包括：市場供求 風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 二 .流動資金估算 序號 項(xiàng) 最 周 計(jì)算期 目 低周轉(zhuǎn)天數(shù) 轉(zhuǎn)次數(shù) 20xx 20xx2 20xx 20xx 1 流動資產(chǎn) 154253 應(yīng)收賬款 0 存貨 原材料 在產(chǎn)品 三 .投資估算表 總投資估算匯總表 序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建設(shè)工程費(fèi) 建筑工程費(fèi) 安裝工程費(fèi) 3 其他投資費(fèi) 4 項(xiàng)目管理費(fèi) 5 不可預(yù)見費(fèi) 6 建設(shè)期利息 7 項(xiàng)目投資總額 第 十二 章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對 錦華世紀(jì)新城項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。 ⑶財(cái)務(wù)費(fèi)：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) 融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ⑶城市建設(shè)配套費(fèi)：城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施 ⑷房屋開發(fā)費(fèi)：包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。 具體構(gòu)成如下： ㈠開發(fā)直接費(fèi) 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為： ⑴ 拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)拆遷安置費(fèi)主要分為： a. 居民安置費(fèi)： 200戶居民每戶 13萬元計(jì)算共計(jì) 2600萬人民幣。商場上面為 7棟獨(dú)立的小高層住宅，西南角兩棟連體式小高層為通程國際大酒店。 本項(xiàng)目 工程 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 ，如下表所示 第 十一 章 投資估算 工程建設(shè)投資估算內(nèi)容： 總 體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等； 小區(qū)內(nèi)全部土建和建筑物外立面裝修； 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 4 5 6 7 8 9 10 11 1