【文章內(nèi)容簡介】 、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場調(diào)研、市場分析 、市場定位、市場形象、市場促銷。 ? 三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營利為本。 ? 四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營銷主題、 廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品 信 息，提升樓盤的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。 ? 總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間；間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的 特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。 ? ? 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制 勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì) 、提升產(chǎn)品價(jià)值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。 第七章 經(jīng)濟(jì)分析 ? 就錦華世紀(jì)新城的經(jīng)濟(jì)分析，可以從一下幾個(gè)方面來闡述。 ? 從長沙經(jīng)濟(jì)方面來說，今年以來，全市上下以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為著力點(diǎn)，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，全市經(jīng)濟(jì)在高平臺(tái)上保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了速度、效益與結(jié)構(gòu)改善的良性互動(dòng)，呈現(xiàn) 出發(fā)展加速、效益提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善的良好局面。初步測算， 16 月，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，為近六個(gè)季度來的最高增速。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。經(jīng)濟(jì)的增長說明人們的生活好了，購買 能力強(qiáng)了，購房的欲望就更加強(qiáng)烈。 ? ? ? ? 從需求、供給方面來講，作為消費(fèi)品的中國房地產(chǎn)市場的需求是非常堅(jiān)挺的。從消費(fèi)者支付能力來看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人們的收入也不斷增 長，支付能力也是在不斷增強(qiáng)的。從消費(fèi)者的支付意愿來看，中國社會(huì)文化決定了對(duì)于消費(fèi)者對(duì)于自由住房的推崇和熱愛，使得消費(fèi)者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長期以來對(duì)于房價(jià)未來上漲的預(yù)期也促使越來越多的人及時(shí)行動(dòng)，迅速購房。更重要的是，在中國快速城市化的大時(shí)代背景下，即便進(jìn)城的農(nóng)民工有一大部分自己不買房，畢業(yè)的大學(xué)生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動(dòng)也使得城市住房產(chǎn)品消費(fèi) 者人數(shù)不斷增加，這必將推動(dòng)者住房市場需求的增加。 ? 從錦華世紀(jì)新城環(huán)境和條件來講，基于打卦嶺村欲建第三代批發(fā) 市場，黃興鎮(zhèn)初步規(guī)劃以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 5000 畝現(xiàn)代市場群將要打造第三代批發(fā)市場黃興市場集群地初步規(guī)劃設(shè)在打卦嶺村，此處西連長沙武廣客運(yùn)新站、東臨黃花國際機(jī)場，緊靠長沙繞城高速（東南段）和長株高速。黃興市場集群區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，距黃花國際機(jī)場 8 公里、星沙 10 公里，與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵 2 號(hào)線終點(diǎn)站，經(jīng)黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。因此我公司決定在打卦嶺與雙橋村之間開發(fā)一個(gè)集商業(yè)街，住宅，酒店于一體項(xiàng)目 ——錦華世紀(jì)新城。市政府規(guī)劃如此大的一個(gè)市場群，其必定 也會(huì)在規(guī)劃中有相應(yīng)的社會(huì)服務(wù)配套設(shè)施，教育，醫(yī)療配套設(shè)施必定也會(huì)齊全。 ? 從錦華世紀(jì)新城本身來講，我們的建筑物色彩鮮艷，設(shè)計(jì)個(gè)性，結(jié)構(gòu)簡約。有普通住房適合大部分人群，也有獨(dú)立別墅，適合高檔消費(fèi)人群。小區(qū)內(nèi)部有生態(tài)溪谷，環(huán)境優(yōu)美，整體展現(xiàn)的是一個(gè)既富有西班牙風(fēng)情又獨(dú)具新都市主義特色的大型人文社區(qū)，各方面綜合在一起，我們的房地產(chǎn)是適合大部分消費(fèi) 者的。購屋本身就是一種投資，長沙經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長會(huì)刺激長沙放假的穩(wěn)定增加，這樣來說，購買我們的錦華世紀(jì)新城房產(chǎn)是符合社會(huì)發(fā)展的需要的。 ? 總的來說，錦華世紀(jì)新城帶給大家的是滿足 ，安逸，經(jīng)濟(jì)的生活。讓我們期待錦華世紀(jì)新城給我們帶來的驚喜。 第 八 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一 .項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。 (2)施工 期揚(yáng)塵 施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往 造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲， (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量 設(shè)備交互作業(yè)，這 些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲， 二 .環(huán)境保護(hù)治理措施 通過對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減 少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到 三同時(shí) ，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 第九章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu) 和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件 。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 本公司是股份有限制公司 ,分為權(quán)力機(jī)構(gòu) ,經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu) .最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì) ,實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ,董事會(huì)由 8 人組成 ,董事長 1 人 ,副董事長 2 人 ,對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé) .總經(jīng)理受董事會(huì)任聘 ,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理 , 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動(dòng) .高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘 .監(jiān)理會(huì)由股東代表 2 人和職工代表 8人組成 .對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì) 監(jiān)理會(huì) 總經(jīng)理 專家委員會(huì) 行政副總 運(yùn)營副總 銷售副總 辦 人 財(cái) 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 一 .管理機(jī)構(gòu)組織方案及體系 ? 二 .勞動(dòng)者大概數(shù)量及技能要求 辦公室 ： 負(fù)責(zé) 公司文檔管理 :可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類管理 。 負(fù)責(zé) 內(nèi)部員工管理 :對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理 。 人事部 ：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的 考