【正文】 閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。黃興市場集群區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，距黃花國際機場 8 公里、星沙 10 公里，與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵 2 號線終點站，經(jīng)黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進入城區(qū)十分方便。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 4)編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令 ,只是參謀作用。 b. 房屋拆除費：以每平方米 200元計算，共拆除房屋面積 2800平方 米共計 56萬人 民幣。所以，應該密切關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。 通過市場調查，獲得盡可能多的信息。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。 一 .項目敏感性分析 表敏感性分析表 序號 不確定因素 變化率（ %） 內部收益率（ %） 變化幅度（ %） 敏感系數(shù) 基本方案 1 產(chǎn)品價格 10% 56 741 741 10% 8 9259 259 2 建設投資 10% 8 9259 9259 10% 38 741 0741 二．定性分析 自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。住宅容積率為 。 營銷部 ：負責商品房的銷售和管理 。 采購部 ：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。從消費者支付能力來看，隨著經(jīng)濟的增長，人們的收入也不斷增 長，支付能力也是在不斷增強的。如引進組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內外部資源等等。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。至 保技巧，可能消費者最耳熟能詳?shù)木褪牵? 提前還貸別忘了去退這種住房抵押貸款綜合保險。但預售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設資金（不含土地費用）達到或超過地上物預計總投資的 25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預售許可證。 ? 5）人性化設施 ? ：入口處有寬廣的地下停車場 ? ：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 ? ：戶外窗用彩鋁窗。東西面為休閑娛樂為一體的小廣場。 ? ? ? ：占地 80 畝，建筑面積為 18 萬平米，臨湖而建，以商城樓為主，底層 15 層為商場， 主要為商業(yè)休閑場所和購物商城。廚房鋁合金扣板吊頂。 ? 4) 智能化系統(tǒng)： ? 全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時、電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等?？赊D換債券的發(fā)行，不需要以項目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔保。 第五章 風險方案 ? 是的，大部分消費者頭腦中與房產(chǎn)有關的保險，也許就是這種被強制購買的還貸保證保險，也可以成為住房的抵押貸款綜合保險。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時 廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。 第 八 章 環(huán)境影響評價 一 .項目建設對環(huán)境的影響 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋? 人事部 ：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的 考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調工作，做好現(xiàn)場技術管理 B 做好質量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。建設期第一年投入17163萬元 ,自籌資金 10000萬元；第二年投入 26941萬元 ,全部來自銷售收入 ,第三年的建設資金全部來自銷售收入。 ⑸不可預見費：根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的 3%~7%估算。 三．投資風險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。 良好的項目管理是重要的保證。包括：市場供求 風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。 ⑶城市建設配套費：城市建設配套費是因政府投資進行城市基礎設施 ⑷房屋開發(fā)費：包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。 二．勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術人員 業(yè)務人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財務部 3 6 15 3 6 15 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 5 7 10 35 銷售管理 其中：營銷部 售后服務部 物業(yè)管理部 2 1 5 2 20 3 6 27 5 7 合計 31 5 22 61 119 第十章 項目進度安排 一 .建設工期與進度安排 1.工期：從2011 年2 月2014年 5月，共計 3年 3個月。 4. 其它準備 ： A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減 少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到 三同時 ，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 ? 從錦華世紀新城本身來講，我們的建筑物色彩鮮艷，設計個性，結構簡約。 ? ? 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。 ? 也就是說，住房抵押貸款綜合險有兩個功能。債務融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等）和資金占用費（利息），一般通過計算債務資金的綜合利率，來判斷債務融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續(xù)費、擔保費、代 理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進行計算。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是 30％。 ? 配套設備 ? ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 ? 錦華世紀新城項目利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢，以 “中等收入階層 ”為主流消費群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。 錦華世紀新城 可行性研究報告 1 目 錄 第一章 總 論 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 . 1 項 目 名 稱 及 承 辦 單 位 … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 . 2 編 制 依 據(jù) 、 內 容 及 范 圍 … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 . 3 報 告 內 容 概 要 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 1 . 4 主 要 經(jīng) 濟 技 術 指 標 … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 1 . 5 結 論 建 議 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 第二章 項 目 背 景 及 建 設 必 要 性 … … … … … … … … … … … … … … 7 2 . 1 項 目 提 出 的 背 景 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 7 2 . 2 項 目 建 設 的 必 要 性 … … … … … … … … … … … … … … … … … … 9 第三章 市 場 預 測 與 建 設 規(guī) 模 … … … … … … … … … … … … … … 1 1 3 . 1 產(chǎn) 業(yè) 現(xiàn) 狀 分 析 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 3 . 2 市場 需 求 預 測 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 3 3 . 3 建 設 規(guī) 模 與 內 容 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 4 第四章 廠 址 選 擇 與 建 設 條 件 … … … … … … … … … … … … … … 16 4 . 1 廠址選擇………………………………………………………… 16 4 . 2 建設條件……… ………………………………………………… 16 4 . 3