【正文】 閉式管理；交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。黃興市場(chǎng)集群區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng) 8 公里、星沙 10 公里，與武廣新長(zhǎng)沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵 2 號(hào)線終點(diǎn)站，經(jīng)黃江公路、長(zhǎng)沙繞城高速（東南段）、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設(shè)計(jì)計(jì)劃。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令 ,只是參謀作用。 b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米 200元計(jì)算，共拆除房屋面積 2800平方 米共計(jì) 56萬人 民幣。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。 一 .項(xiàng)目敏感性分析 表敏感性分析表 序號(hào) 不確定因素 變化率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 變化幅度（ %） 敏感系數(shù) 基本方案 1 產(chǎn)品價(jià)格 10% 56 741 741 10% 8 9259 259 2 建設(shè)投資 10% 8 9259 9259 10% 38 741 0741 二．定性分析 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營(yíng)過程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。住宅容積率為 。 營(yíng)銷部 ：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。 采購(gòu)部 ：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表。從消費(fèi)者支付能力來看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們的收入也不斷增 長(zhǎng)，支付能力也是在不斷增強(qiáng)的。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。至 保技巧，可能消費(fèi)者最耳熟能詳?shù)木褪牵? 提前還貸別忘了去退這種住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)。但預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的 25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。 ? 5）人性化設(shè)施 ? ：入口處有寬廣的地下停車場(chǎng) ? ：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 ? ：戶外窗用彩鋁窗。東西面為休閑娛樂為一體的小廣場(chǎng)。 ? ? ? ：占地 80 畝，建筑面積為 18 萬平米，臨湖而建，以商城樓為主，底層 15 層為商場(chǎng)， 主要為商業(yè)休閑場(chǎng)所和購(gòu)物商城。廚房鋁合金扣板吊頂。 ? 4) 智能化系統(tǒng)： ? 全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、 24 小時(shí)、電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等?？赊D(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項(xiàng)目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。 第五章 風(fēng)險(xiǎn)方案 ? 是的，大部分消費(fèi)者頭腦中與房產(chǎn)有關(guān)的保險(xiǎn)，也許就是這種被強(qiáng)制購(gòu)買的還貸保證保險(xiǎn)，也可以成為住房的抵押貸款綜合保險(xiǎn)。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時(shí) 廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。 第 八 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一 .項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋? 人事部 ：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的 考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。建設(shè)期第一年投入17163萬元 ,自籌資金 10000萬元；第二年投入 26941萬元 ,全部來自銷售收入 ,第三年的建設(shè)資金全部來自銷售收入。 ⑸不可預(yù)見費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3%~7%估算。 三．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。包括：市場(chǎng)供求 風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。 ⑶城市建設(shè)配套費(fèi)：城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施 ⑷房屋開發(fā)費(fèi)：包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。 二．勞動(dòng)定員 部 門 管理人員 營(yíng)業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 6 15 3 6 15 運(yùn)營(yíng)管理 其中：保安部 采購(gòu)部 工程部 5 10 20 2 10 5 7 10 35 銷售管理 其中：營(yíng)銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 5 2 20 3 6 27 5 7 合計(jì) 31 5 22 61 119 第十章 項(xiàng)目進(jìn)度安排 一 .建設(shè)工期與進(jìn)度安排 1.工期：從2011 年2 月2014年 5月，共計(jì) 3年 3個(gè)月。 4. 其它準(zhǔn)備 ： A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減 少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到 三同時(shí) ，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 ? 從錦華世紀(jì)新城本身來講，我們的建筑物色彩鮮艷，設(shè)計(jì)個(gè)性，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)約。 ? ? 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開盤多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。 ? 也就是說，住房抵押貸款綜合險(xiǎn)有兩個(gè)功能。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)（承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等）和資金占用費(fèi)（利息），一般通過計(jì)算債務(wù)資金的綜合利率，來判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費(fèi)同樣包括承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代 理費(fèi)等費(fèi)用，但其資金占用費(fèi)則需要按機(jī)會(huì)成本原則計(jì)算，當(dāng)機(jī)會(huì)成本難以計(jì)算時(shí)，可參照銀行存款利率進(jìn)行計(jì)算。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是 30％。 ? 配套設(shè)備 ? ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 ? 錦華世紀(jì)新城項(xiàng)目利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以 “中等收入階層 ”為主流消費(fèi)群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。 錦華世紀(jì)新城 可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總 論 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 . 1 項(xiàng) 目 名 稱 及 承 辦 單 位 … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 . 2 編 制 依 據(jù) 、 內(nèi) 容 及 范 圍 … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 . 3 報(bào) 告 內(nèi) 容 概 要 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 1 . 4 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 1 . 5 結(jié) 論 建 議 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 第二章 項(xiàng) 目 背 景 及 建 設(shè) 必 要 性 … … … … … … … … … … … … … … 7 2 . 1 項(xiàng) 目 提 出 的 背 景 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 7 2 . 2 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 必 要 性 … … … … … … … … … … … … … … … … … … 9 第三章 市 場(chǎng) 預(yù) 測(cè) 與 建 設(shè) 規(guī) 模 … … … … … … … … … … … … … … 1 1 3 . 1 產(chǎn) 業(yè) 現(xiàn) 狀 分 析 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 3 . 2 市場(chǎng) 需 求 預(yù) 測(cè) … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 3 3 . 3 建 設(shè) 規(guī) 模 與 內(nèi) 容 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 4 第四章 廠 址 選 擇 與 建 設(shè) 條 件 … … … … … … … … … … … … … … 16 4 . 1 廠址選擇………………………………………………………… 16 4 . 2 建設(shè)條件……… ………………………………………………… 16 4 . 3