【正文】 格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，并在資本金中不能超過一定比例。 ? 2）債務(wù)資金籌措。債券償付方式有三種：①償還，通常是到期一次償還本息；②轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說是以舊換新；③轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股。 ? 3）預(yù)售或預(yù)租收入。但預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的 25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。資金來源可靠性分析主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條 件。融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。 ? 4）融資風(fēng)險(xiǎn)分析。資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)是指融資方案在實(shí)施過程中，可能出現(xiàn)資金不落實(shí)，導(dǎo)致開發(fā)周期拖長(zhǎng)、成本增加、原收益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)際金融市場(chǎng)外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，包括人民幣對(duì)外幣的比價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和外幣之間比價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，利用外資數(shù)額較大的項(xiàng)目必須估測(cè)匯率變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失。但是對(duì)于它有什么功能，保障了誰的利益，似乎并不在消費(fèi)者考 慮的范圍之內(nèi)。至 保技巧，可能消費(fèi)者最耳熟能詳?shù)木褪牵? 提前還貸別忘了去退這種住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)。這與壽險(xiǎn)、養(yǎng)老險(xiǎn)等形成鮮明的對(duì)比。 ? 華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司的常務(wù)副總經(jīng)理張嘉麟解釋，住房抵押貸款綜合險(xiǎn)首先保障的是銀行的利益，并且它的保額是根據(jù)貸款金額的大小，并不是通常意義上投保的金額越高、保額也越高。 ? 聽起來似乎有些不可思議，但我們從住房抵押貸款綜合險(xiǎn)的具體功能中，可以看出它只是一款保證消費(fèi)者有能力支付貸款的保險(xiǎn)，大都采取將抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的形式。一是財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，當(dāng)?shù)盅旱姆慨a(chǎn)出現(xiàn)規(guī)定范圍內(nèi) 的財(cái)產(chǎn)損失，例如火災(zāi)、暴風(fēng)雨、坍塌等，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)該損失；另一項(xiàng)是還貸保證責(zé)任險(xiǎn)，當(dāng)購(gòu)房人因人身意外或失業(yè)，以致無法償還購(gòu)房貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。 一、未來發(fā)展趨勢(shì) ? 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市 場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費(fèi)者經(jīng)過長(zhǎng)期的廣告浸 yin，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱，理性購(gòu)買行為增強(qiáng)；各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨 “個(gè)性化 ”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源？如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生 “物有所值 ”的感覺？如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應(yīng) “個(gè)人置業(yè)時(shí)代 ”的新趨勢(shì)？這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃。在整個(gè)項(xiàng)目 開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠 道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。 ? 二 是創(chuàng)新為贏。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析 、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。 ? 四是整合營(yíng)銷。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。 ? 總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間；間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制 勝之道。 第七章 經(jīng)濟(jì)分析 ? 就錦華世紀(jì)新城的經(jīng)濟(jì)分析，可以從一下幾個(gè)方面來闡述。初步測(cè)算， 16 月，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，為近六個(gè)季度來的最高增速。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)說明人們的生活好了，購(gòu)買 能力強(qiáng)了，購(gòu)房的欲望就更加強(qiáng)烈。從消費(fèi)者支付能力來看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們的收入也不斷增 長(zhǎng)，支付能力也是在不斷增強(qiáng)的。更重要的是，在中國(guó)快速城市化的大時(shí)代背景下，即便進(jìn)城的農(nóng)民工有一大部分自己不買房，畢業(yè)的大學(xué)生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動(dòng)也使得城市住房產(chǎn)品消費(fèi) 者人數(shù)不斷增加，這必將推動(dòng)者住房市場(chǎng)需求的增加。黃興市場(chǎng)集群區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng) 8 公里、星沙 10 公里，與武廣新長(zhǎng)沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵 2 號(hào)線終點(diǎn)站，經(jīng)黃江公路、長(zhǎng)沙繞城高速（東南段）、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。市政府規(guī)劃如此大的一個(gè)市場(chǎng)群，其必定 也會(huì)在規(guī)劃中有相應(yīng)的社會(huì)服務(wù)配套設(shè)施，教育，醫(yī)療配套設(shè)施必定也會(huì)齊全。有普通住房適合大部分人群，也有獨(dú)立別墅，適合高檔消費(fèi)人群。購(gòu)屋本身就是一種投資，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)刺激長(zhǎng)沙放假的穩(wěn)定增加，這樣來說，購(gòu)買我們的錦華世紀(jì)新城房產(chǎn)是符合社會(huì)發(fā)展的需要的。讓我們期待錦華世紀(jì)新城給我們帶來的驚喜。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見表。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表。 (2)施工 期揚(yáng)塵 施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往 造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量 設(shè)備交互作業(yè)，這 些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲， 二 .環(huán)境保護(hù)治理措施 通過對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 第九章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu) 和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件 。 一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 本公司是股份有限制公司 ,分為權(quán)力機(jī)構(gòu) ,經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu) .最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì) ,實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ,董事會(huì)由 8 人組成 ,董事長(zhǎng) 1 人 ,副董事長(zhǎng) 2 人 ,對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé) .總經(jīng)理受董事會(huì)任聘 ,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理 , 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng) .高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘 .監(jiān)理會(huì)由股東代表 2 人和職工代表 8人組成 .對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 負(fù)責(zé) 內(nèi)部員工管理 :對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理 。 財(cái)務(wù)部 ：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金 的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。 采購(gòu)部 ：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。 4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設(shè)計(jì)計(jì)劃。 2. 物資準(zhǔn)備 3. 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。 B 辦理開工報(bào)告。 D 組織設(shè)計(jì)交底。 二 .現(xiàn)場(chǎng)工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 D 做好 工程資料的匯集、參加開發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。 營(yíng)銷部 ：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。 售后服務(wù)部 ： 負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令 ,只是參謀作用。 對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和 組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還債務(wù)等責(zé)任。 2. 為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量 完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性 。 用 款計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)資金為自籌資金和銀行貸款 ,自籌資金共計(jì)10000萬元 ,銀行貸款共 17000萬元。 一 .建設(shè)投資估算 ? （ 一 ） ．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積 80畝，建筑面積為 18萬平米，臨湖 而建，以商城樓為主，底層 15層為商場(chǎng)，主要為商業(yè)休閑 場(chǎng)所和購(gòu)物商城。住宅容積率為 。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本投資概算的具體內(nèi)容包括： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用成本由開發(fā)直接費(fèi)和間接費(fèi)兩大部分組成。 b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米 200元計(jì)算，共拆除房屋面積 2800平方 米共計(jì) 56