【正文】 ............................... 47 九、信托收益及受托人報酬 ............................................................................... 47 第五部分 項目風險預測及防范措施 ........................................................................ 48 一、流動性風險 ................................................................................................... 48 二、市場風險 ....................................................................................................... 49 三、管理風險 ....................................................................................................... 49 第六部分 結論 ............................................................................................................ 50 資料明細 ...................................................................................................................... 52 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 1 頁 報告摘要 中信蜀都新城項目簡介 郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā) ,項目總占地 畝 （由 9 塊地組成） ，總建筑面積 約 170 萬㎡ ， 其中商業(yè)地產(chǎn)面積約 萬㎡，住宅面積 萬㎡ ,地下建筑面積 萬 ㎡。項目總體收益約 50006000萬元，其中 2020年 度內實現(xiàn)收益約 10001200 萬元。 項目公司財產(chǎn)只為申請的開發(fā)貸款提供擔保，除此之外，不再對外提供任何擔保。 項目公司原來三家股東將持有的 %股權質押給安信信托，作為其承諾補足收益及保證項目公 司最低貨幣資金余額的履約保證。 三、質 押及保證 若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項目公司原股東承諾對信托收益 按年化收益率 12%的標準以自有資金 予以補足 。 本項目即使未取得開發(fā)貸款，在信托二期 億以及原股東 億增資后，只要部分調整銷售策略（將部分商業(yè)由租轉售），即可保證整個項目現(xiàn)金流的順利周轉，確保信托資金于信托存續(xù) 3 年后的順利退出（具體測算見“項目現(xiàn)金流測算”）。 本項目總占地面積 畝，平均容積率 ，預計總建筑面積 萬平方米，其中住宅約，商業(yè) ，地下面積約 。中信蜀都項目總占地約 7343畝，其中包括 4657畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。 二、成都 項目內容摘要 本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都 若信托期滿時，項目 整體 凈資產(chǎn) 收益 率 低于 12%，則原來三家股東承諾 對信托本益 按年化收益率12%的標準以自有資金 予以補足，并將其持有的 %股權 質押給安信信托，作為其補足承諾的履約保證。 信托本益的還款來源為 蜀都新城項目的 整體開發(fā)收益 。 ）信托募集資金 全部通過增資的形式向 項目公司 —— 成都國宏騰實業(yè)有限 公司進行股權投資，并用于蜀都新城項目的開發(fā) ，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托 （信托計劃） 持有的 項目 股權比例為 %，其余 3位股東的股權比例為 %。本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 成都中信蜀都新城項目股權投資信托 可行性研究報告 報告要點： 一、信托計劃摘要 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權投 資 信托計劃， 信托計劃總規(guī)模 億元 ， 全部向社會投資人發(fā)行募集（首期約 5億元；安信信托根據(jù)項目運作需要可選擇信托計劃增發(fā)， 增發(fā) 規(guī)模不超過 。原股東在信托第二期發(fā)行的同時向項目公司增資 億元。 信托計劃整體 期限 3年 ，可 自存續(xù)期屆滿 1年起在符合約定要求的前提下 提前結束。若 項目公司的 凈資產(chǎn)收益率 滿足 或超過 年化 12%，則原股東 有權申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽妫宜緞t 提前對項目公司進行減資， 并 提前結束信托計劃 —— 其中信托本益于信托計劃屆滿 1 年時提前分配的，按年化收益率 12%進行分配；超過 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進行分配；超過 2 年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 100%”進行分配，即按實際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權的全部投資回報進行分配。若信托到期時 ，項目整體 凈資產(chǎn) 收益率未達到 12%且三家股東也未履行其補足承諾，則安信信托可將項目公司 100%股權轉讓給任意第三方，實現(xiàn)信托計劃的退出 ，轉讓所得價款優(yōu)先用于補足信托本益的分配 。中信蜀都”城市運營項目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分 ，開發(fā)商為成都國宏騰實業(yè)有限公司，由川宏金沙 、萬騰實業(yè)以及成都世通共同出資設立，注冊資本 。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 20分鐘車程， 317國道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2號線和將建的城際高速鐵路直通 本 項目。項目開發(fā)總投入預計約 72億元 ，可實現(xiàn)銷售收入 ，實現(xiàn)稅后投資利潤約 ，項目投資利潤率約 %，項目總體開發(fā)周期為 6年 ，年化權益凈利率達到 %；信托期限內，年化權益凈利率可達 %。 本項目信托本益部分的保本 銷售單價為 3500元 /平米（住宅）和 5300元 /平米（商鋪），較市場價格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際。 項目公司原股東承諾信托計劃到期前 3 個月，項目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的30%、 60%、 100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補足。 項目公司日常開發(fā)經(jīng)營由原股東派出管理人員負責，安信信托向項目公司派出 34名董事（占董事會席位超過三分之二）及財務總監(jiān)，從股東會、董事會、財務管理三個層面對公司進行主動管理，對項目公司財務及資金運用進行監(jiān)管，并對項目公司的重大事項進行決策。 四、我司收益分析 信托計劃資金 收益 按照 12%/年 及超額部分的 20%分配 ，我司另行收取 4%/年的 信托報酬 。 申請項目設立 。 若項目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實現(xiàn)銷售收入 億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項目投資利潤率約 %，年化權益凈利率達到 %；信托期限內 ，年化權益凈利率可達 %。中信蜀都”城市運營項目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分。 本項目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西 區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號線和將建的城際高速鐵路直通項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。結合地塊內豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶）， 造就一個生態(tài)居住新城 ——中信未來城 。 該公司為中信蜀都的項目公司，目前暫時無經(jīng)營業(yè)務，公司主要資產(chǎn)及注冊資本金 億元。 公司 注冊資本金人民幣 5000 萬元， 實際控制任及 法人代表楊天明。 目前 公司主要 運營 兩大 項目 ： （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)板塊 —— 金沙國際商城 。 項目所在地金沙片區(qū)，為成都市規(guī)劃的 18 個網(wǎng)點商業(yè)中心之一，周邊有眾多開發(fā)成熟和 已在開發(fā)的樓盤，為成都人首選的家具區(qū)域。 商城內 功能齊全、設施完善、管理先進、集內外家居家具、裝飾建材銷售與物流配送，以及百貨和休閑餐飲 于一體 。 目前，公司 依靠該項目 每年的物業(yè)租憑收入達到 9000 余萬元。 （ 2） 工業(yè)地產(chǎn)板塊 —— 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 。 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 5 頁 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成溫公路以北，占地面積 平方公里，開發(fā)面積約 4800 畝。 項目 主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市 2020年重點工程項目。 目前，青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（西區(qū)）建設工作已取得階段性成果。 信托計劃和信托交易結構 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權投資信托計劃，信托計劃總規(guī)模 億元 ， 全部向社會投資人發(fā)行募集 （首期約 5 億元；安信信托根據(jù)項目運作需要可選擇信托計劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過 億元。）信托募集資金全 部通過增資的形式向成都國宏騰實業(yè)有限公司進行股權投資，并用于蜀都新城項目的開發(fā)，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托（信托計劃）持有的項目股權比例為 %，其余 3 位股東持有的股權比例為 %。 信托本益的還款來源為蜀都新城項目的整體開發(fā)收益。 若信托期滿時，項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，則原來三家股東承諾對信托 本益 按年化收益率 12%的標準以自有資金予以補足，并將其持有的 %股權質押給安信信托，作為其補足承諾的履約保證。 但股權處置期間，安信信托將向原 三家 股東收取每天 逾期金額的 千分之一 作為 違約罰金，該罰金收入全部歸信托計劃投資人所有 。 信托保障措施 若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項目公司原股東承諾對信托收益按年化收益率 12%的標準以自有資金予以補足 。 項目公司原來三家股東將持有的 %股權質押給安信信托，作為其 承諾 補足收益及保證項目公司最低貨幣資金余額的履約保證。 項目公司財產(chǎn)只為申請的開發(fā)貸款提供擔保，除此之外，不再對外提供任何擔保。 若項目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實現(xiàn)銷售收入 億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項目投資利潤率約 %，年化權益凈利率達到 %；信托期限內 ，年化權益凈利率可達 %。中信蜀都”城市運營項目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分。 本項目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號線和將建的城際高速鐵路直通 項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。結合地塊內豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶）， 造就一個生態(tài)居住新城 ——中信未來城 。） 凈用地面積（畝） 容積率 建筑密度要求 綠化率 建筑限高 （ m178。 7 號地面積 83544 m178。 其中： 6 號地面積 畝， 7 號地面積 ，道路面積 畝。 成都歷史悠久，有 “天府之國 ”、 “蜀中江南 ”、 “蜀中蘇杭 ”的美稱。成都是我國西南開發(fā)最早的地區(qū)，是全國第一批（ 24 座）歷史文化名城之一。 成都市擁有 56 個民族 ， 2020 年末成都市戶籍人口為 1348 萬人，比2020 年末增加 萬人。 1989 年經(jīng)過國務院批準，成都市實行計劃單列，享有省一級經(jīng)濟管理權限，成為中國 14 個計劃單列城市之一。 2020 年《中國城市發(fā)展報告》成都綜合實力名列中國第九位。 2020 年，成都市繼上海市浦東新區(qū)和天津市濱海新區(qū)之后又一個國家綜合配套改革試驗區(qū)。 2020 年， 成都市獲得 “世界優(yōu)秀旅游目的地城市 ”稱號，成為亞洲首個獲此殊榮的城市。 2020 年，成都加入聯(lián)合國教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡，成為亞洲第一個世界 “美食之都 ”。 2020 年低碳中國論壇首屆年會上，成都榮獲了 2020 年度 “低碳中國貢獻城市 ”、 2020 年度 “最具競爭力的低碳產(chǎn)業(yè)基地城市 ”榮譽稱號。最佳城市獎 ”。 （ 2） 地理位置與交通 成都位于 成都平原 中部。東西最大橫距 192公里，南北最大縱距 166 公里，轄區(qū)總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 598 平方公里。 現(xiàn)轄成華區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流縣、郫縣、大邑縣、金堂縣、蒲江縣、新津縣等 9 區(qū) 6 縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市 4 市，另有 1 個國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。另外成都新客站將于 2020 年年末投入運營，將負責高速列車及城市軌道交通的本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁