【正文】 發(fā)有限公司（占 33%股份）、四川省萬騰實業(yè)有限公司（占 33%），實際控制人為川宏 金沙 的法定代表人楊天明，成都世通以及萬騰實業(yè)均為川宏 金沙 的關(guān)聯(lián)公司 。 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 目 錄 報告摘要 ........................................................................................................................ 1 第一部分 成都郫縣“中信蜀都”住宅項目分析 ...................................................... 6 一、“中信蜀都”項目簡介 ................................................................................... 6 二、項目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標匯總表 ............................................................. 9 三、項目地理位置介紹 ....................................................................................... 10 成都市 我國西南地區(qū)的中 心城市 ....................................................... 10 郫縣 —成都西部新城 .............................................................................. 13 四、項目的投資亮點 ........................................................................................... 18 五、項目盈利能力分析 ....................................................................................... 26 六、項目現(xiàn)金流預測（假設(shè)取得開發(fā)貸） ....................................................... 28 項目現(xiàn)金流預測（假設(shè)未取得開發(fā)貸） ........................................................... 34 第二部分 交易對手分析 ............................................................................................ 38 一、成都國宏騰實業(yè)有限公司（項目公司） ................................................... 38 二、成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔保方） ................................................... 38 第三部分 信托融資方案 .......................................................................................... 42 一、信托融資方案概述 ....................................................................................... 42 二、交易結(jié)構(gòu)圖 ................................................................................................... 43 三、交易結(jié)構(gòu)流程 ............................................................................................... 44 四、信托計劃技術(shù)參數(shù) ....................................................................................... 45 五、質(zhì)押及保證 ................................................................................................... 45 六、項目公司的主動管理 ................................................................................... 46 七、信托資金的監(jiān)管 ........................................................................................... 46 八、信托計劃退出 ............................................................................................... 47 九、信托收益及受托人報酬 ............................................................................... 47 第五部分 項目風險預測及防范措施 ........................................................................ 48 一、流動性風險 ................................................................................................... 48 二、市場風險 ....................................................................................................... 49 三、管理風險 ....................................................................................................... 49 第六部分 結(jié)論 ............................................................................................................ 50 資料明細 ...................................................................................................................... 52 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 1 頁 報告摘要 中信蜀都新城項目簡介 郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā) ,項目總占地 畝 （由 9 塊地組成） ，總建筑面積 約 170 萬㎡ ， 其中商業(yè)地產(chǎn)面積約 萬㎡，住宅面積 萬㎡ ,地下建筑面積 萬 ㎡。 三、質(zhì) 押及保證 若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項目公司原股東承諾對信托收益 按年化收益率 12%的標準以自有資金 予以補足 。 二、成都 項目內(nèi)容摘要 本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 成都中信蜀都新城項目股權(quán)投資信托 可行性研究報告 報告要點： 一、信托計劃摘要 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投 資 信托計劃， 信托計劃總規(guī)模 億元 ， 全部向社會投資人發(fā)行募集（首期約 5億元；安信信托根據(jù)項目運作需要可選擇信托計劃增發(fā)， 增發(fā) 規(guī)模不超過 。若信托到期時 ，項目整體 凈資產(chǎn) 收益率未達到 12%且三家股東也未履行其補足承諾，則安信信托可將項目公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實現(xiàn)信托計劃的退出 ，轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先用于補足信托本益的分配 。 本項目信托本益部分的保本 銷售單價為 3500元 /平米（住宅）和 5300元 /平米（商鋪），較市場價格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際。 申請項目設(shè)立 。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶）， 造就一個生態(tài)居住新城 ——中信未來城 。 項目所在地金沙片區(qū)，為成都市規(guī)劃的 18 個網(wǎng)點商業(yè)中心之一，周邊有眾多開發(fā)成熟和 已在開發(fā)的樓盤，為成都人首選的家具區(qū)域。 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 5 頁 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成溫公路以北，占地面積 平方公里，開發(fā)面積約 4800 畝。）信托募集資金全 部通過增資的形式向成都國宏騰實業(yè)有限公司進行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項目的開發(fā)，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托（信托計劃）持有的項目股權(quán)比例為 %，其余 3 位股東持有的股權(quán)比例為 %。 信托保障措施 若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項目公司原股東承諾對信托收益按年化收益率 12%的標準以自有資金予以補足 。中信蜀都”城市運營項目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分。 7 號地面積 83544 m178。 成都市擁有 56 個民族 ， 2020 年末成都市戶籍人口為 1348 萬人，比2020 年末增加 萬人。 2020 年， 成都市獲得 “世界優(yōu)秀旅游目的地城市 ”稱號，成為亞洲首個獲此殊榮的城市。 （ 2） 地理位置與交通 成都位于 成都平原 中部。 2020 年末 ， 全市公路里程 超過 22020 公里，其中高速公路 超過 600 公里。 2020 年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。C，八月平均 26176。 （ 2） 地理位置與交通 郫縣位于 川西平原 腹心， 川西黃金旅游線、成都市西部通道 第一站，距成都市核心城區(qū) 10 公里，距成都火車西站 8 分鐘車程，距火車北站 25 分鐘車程，距成都南站 20 分鐘車程，距雙流國際機場 30 分鐘車程。成都現(xiàn)代工業(yè)港、成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)西區(qū)等數(shù)個國家級、省級開發(fā)區(qū)匯聚郫縣，國家西部軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)化基地、國家集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)化 基地、國家信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國家現(xiàn)代中藥科技產(chǎn)業(yè)園等眾多國家級產(chǎn)業(yè)基地在此連為一體，產(chǎn)業(yè)配套成熟、完善，產(chǎn)業(yè)規(guī)模聚集效應(yīng)顯著，使郫縣作為成都市都市工業(yè)的制高點和科技成果就地轉(zhuǎn)化的樂園在大西部脫穎而出，境內(nèi)有摩托羅拉、英特爾、中芯國際、友尼森、百事可樂、瑞士布魯克西部基地等世界 500 強企業(yè)及銀河磁體、正大集團等一批國內(nèi)外知名企業(yè)。民營經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 。 本項目所得土地 總面積： 畝；總地價款： 萬元，土地成本價 304 萬 /畝 ，項目 平均 容積率 ，樓面價 1015 元 /平米 。未來城 385297 5000 1442 531 郫縣蜀信東路側(cè) 中信地產(chǎn) 中鐵瑞城 快鐵： 2020 年 5 月 12 日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵） 建成 通車 ， 郫縣作為快鐵的中間點，郫縣到成都僅僅需要 15 分鐘，從而形成 15 分鐘中 心城快速交通圈。根據(jù)最新的規(guī)劃，定位于 “西部新城 ”的郫縣片區(qū)將大力發(fā)展工業(yè)港總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，加上區(qū)域內(nèi)的電子科技大學、西南交 通大學、西華大學、成都中醫(yī)藥大學新區(qū)、川大錦城學院、成都理工大學廣播影視學院、四川外語學院成都學院等 21 所大學， 郫縣 將 成為高新區(qū)及教育園區(qū)的后花園，形成一個生活配套十分 完善的生活 及工作區(qū)域 。 目前郫縣核心商圈的具體位置圖： 所以就商業(yè)而言， 目前 郫縣的商業(yè)氛圍已經(jīng)遠遠不能滿足其城市發(fā)展的需要，該區(qū)域?qū)χ懈邫n商業(yè)及住宅城市綜合體已經(jīng)引起了當?shù)卣母叨汝P(guān)注，而本項目的商業(yè)用地規(guī)劃是整個郫縣行政核心區(qū)域內(nèi)唯一一塊大規(guī)模、專業(yè)化的商本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 24 頁 業(yè)開發(fā)用地。 這部分人口增量不但 能為當?shù)貛砭薮蟮南M需求，提升商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氛圍，對本項目商業(yè)地產(chǎn)部分產(chǎn)生正面影響