【正文】 30 年 公推： 18% 面積區(qū)間： — 主力戶型： 等 裝修情況：全清水 交房日期： 備注：目前正銷售一期，銷售率約 70%，二期兩棟預(yù)計(jì)從今年年底開盤銷售 鴻禧花園 棟數(shù)： 5 棟 結(jié)構(gòu)：框架 層數(shù)： 21 層 均價(jià)： 2580 按揭： 8 成 30 年 公推： % 面積區(qū)間： 88— 219` 裝修情況：全清水 交房日期： 備注：銷售情況良好，目前所剩最小面積 135M2 萬高都市欣城 投資商：四川省萬高集團(tuán)股份有限公司 棟數(shù)：單棟“三段式” 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 層數(shù)： 28 層 13 均價(jià)： 3200 按揭： 8 成 30 年 公推： 16% 面積區(qū)間： 134— 300 左右 裝修情況：全清水 交房日期： 備注：基本銷售完畢，僅余少量 四、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 A、 地段方便性 隨著本市地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是“西部大開發(fā)”的號角的吹響，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出熱火如荼的情形。 ③配套設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃在轉(zhuǎn)換層建集中會(huì)所，約 800 平方米。 178。避免了觀景陽臺(tái)對后面住戶的觀景影響，也保證了這些戶型的采光、觀景效果。每個(gè)戶型主要空間均有較大的采光面。住宅塔樓為 27 層，總建筑面積約為 萬平方。 178。 178。 規(guī)劃建議 （一） 產(chǎn)品整體布局 8 （ 1）產(chǎn)品整體布局如附件 1 所示。工作的就近性則圈定了他們選擇住房 的范圍。 （三）形象定位 對于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，除了產(chǎn)品定位與特點(diǎn)之外，可以通過賦予產(chǎn)品概念來達(dá)到形象的樹立與提升，也就是所謂的虛實(shí)結(jié)合。但汽車市場對樓層層高有一定要求，裙樓高度的增加造成塔樓高度降低，從而減小住宅建筑面積；無論是汽車還是建材市場，都會(huì)因區(qū)域內(nèi)沒有同類市場而顯得勢單力薄，形成較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。 三、產(chǎn)品定位 項(xiàng)目所處地塊面積較小，相鄰項(xiàng)目都是以高層建筑為主，故我司將本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為 31 層的高層建筑，主要分為裙樓（地下一層，臨街三層）的商業(yè)部分和塔樓（ 27 層）的住宅部分。 （ O） （ 1）目前本區(qū)域除江都怡園已建成外，其他在建樓盤已開始動(dòng)工（場地平整），其位置都位于輕 軌旁，與本項(xiàng)目地段相比有好優(yōu)勝，這將在今后一定程度上加劇了本項(xiàng)目的區(qū)域競爭。 本區(qū)域尚處于規(guī)劃建設(shè)期，其本區(qū)域住宅價(jià)格相對較低，隨著交通與生活配套上的完善、成熟，有利 于提升本項(xiàng)目物業(yè)的增值空間。 （ 2） 2020 年上半年，重慶市商品房商品面積更得到高速增長，房屋銷售面積遠(yuǎn)高于竣工面積， 2020 年上半年房屋銷售面積同比增長在 %，分析市場的主要原因在于一場全市范圍內(nèi)的大拆遷運(yùn)動(dòng)，直接拉動(dòng)了重慶市房地產(chǎn)的旺盛需求和價(jià)格的上漲。 產(chǎn)品的差異化定位已成為項(xiàng)目之間的品質(zhì)劃分。小戶型依然受到市場一定的青睞，特別在解放碑以外的市場；低密度住宅成為今年的房地產(chǎn)中高檔市場的主流 產(chǎn)品，其風(fēng)靡蓋過了江景房和城市中心公寓，在一定程度上，正說明目前重慶市場已進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代；而有一定環(huán)境做依靠的中低檔次住宅，尤其受到消費(fèi)者的追捧，重慶市大范圍的拆遷，直接拉動(dòng)了此類住宅的需求。商品房銷售面積大于竣工面積，在一定程度上降低了商品房的空置量，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大利 好，同時(shí)也表明重慶市房地產(chǎn)業(yè)充滿著活力，開發(fā)前景廣闊。 （ 2）增值空間較大。 （ 3） 樓盤、人氣的聚集加快商業(yè)成形 在對本項(xiàng)目所在區(qū)域的市場調(diào)查分析中，本區(qū)域樓盤都以嘉濱路輕軌車站（曾家?guī)r）為點(diǎn)，沿線 1 公里內(nèi)集中開發(fā)，建筑形態(tài)主要以單體樓為主的，現(xiàn)已開發(fā)的樓盤江都怡園成功引進(jìn)了餐飲巨頭 —— 天天魚港，建立了本區(qū)域良好的商業(yè)氛圍，在本區(qū)域樓盤的陸續(xù)面市，人氣的聚集，將支撐與促進(jìn)本區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。 （ 4）機(jī)會(huì)價(jià)值 充分利用濱江路房地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)，炒熱本區(qū)域，聚集人氣， 順勢推出“本項(xiàng)目”，一炮而紅，大造成為江景樓盤的品質(zhì)典范。 該項(xiàng)目臨街，存在做汽車、建材等專業(yè)市場的條件。我們將項(xiàng)目定位為中高檔產(chǎn)品，在塔樓建筑設(shè)計(jì)上采用梯型退臺(tái)設(shè)計(jì)，加大住宅的景觀面與采光面，走精致、陽光的產(chǎn)品路線，這主要依賴于產(chǎn)品戶型的超大落地玻璃景觀窗、弧形窗、景觀陽臺(tái)，以及在外立面的設(shè)計(jì)等方面，這部分將隨后進(jìn)行詳細(xì)闡述。這類人群大部分已有集資建房供居住，家庭人口多以三口之家為主，他們有穩(wěn)定的收入來源，略顯落后的居住環(huán)境令他們產(chǎn)生了更新?lián)Q代的要求。 該區(qū)域拆遷戶數(shù)量不多，主要在沿江地帶，他們在選擇居所的心理接近性和地域性上，拆遷戶中的一部分會(huì)就近選擇新居所。同時(shí)，該路段設(shè)有公共汽車站?？紤]到對此缺陷的彌補(bǔ)和充分的利用空間，可在轉(zhuǎn)換層修建空中花園。 9 （ 2）住宅物業(yè)： ① 概況： 項(xiàng)目塔樓部分定位為住宅，其單層建筑面積在 900 平米左右，一梯 9 戶，平均每戶建筑面積控制在 100 平米以內(nèi)。 ② 采光。對梯形退臺(tái)處理的第二層戶型轉(zhuǎn)角采用弧型采光面。 所有戶型客廳開間都保證在 以上；主臥室開間至少一面在 以上，便于擺放室內(nèi)家俱，臥室最小開間不低于 。 所有的戶型設(shè)計(jì)都保證了客、餐廳在空間上盡可能的連通，一是使得空氣流通，二是照顧到了人們邊吃飯邊看電視的習(xí)慣。項(xiàng)目總占地 M2，總建筑面積 14038M2 ，容積率 ，綠化率 ﹪，總戶數(shù)為 905 戶，停車位 632 輛（其中地下 422 輛，地上 210 輛） 二 、區(qū)域概況 本案地處市中心地段，是舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域和未來的發(fā)展熱點(diǎn)，周邊配套 11 設(shè)施齊全、生活方便、交通便捷、道路四通八達(dá)。 劣勢分析 A、位置不臨河 由于本案所處地理環(huán)境、既不靠府南河邊，又不與干道相鄰，再則，與雅典國際社區(qū)、錦江花園城、南岸一家相伴，這幾個(gè)樓盤的地理位置較為優(yōu)越、社會(huì)的認(rèn)同度較高，從這一方面看，本案的地理位置處于下風(fēng)。 C、 客戶對本區(qū)域情況較熟悉。但應(yīng)注意的是環(huán)境與樓房的結(jié)合，環(huán)境與生活的結(jié)合。重點(diǎn)宣傳本案與他們的不同之處，才是制勝的關(guān)鍵，才能起到抑他揚(yáng)我的作用。 從宣傳推廣方面來說，單純的都市精品住宅概念，如果沒有實(shí)在的項(xiàng)目內(nèi)容很難得到消費(fèi)者的認(rèn)同。 錦宏 以不同方式，從不同角度引起客戶對錦宏 （ 2）此外，在現(xiàn)場可利用圍墻看板、指路牌、燈箱、廣告牌等方式，使客戶得到直觀感受。 成都晚報(bào)為輔（ 1/2 彩版）二周一次，作為商報(bào)廣告的補(bǔ)充與延續(xù)，查缺補(bǔ)漏，廣開