成都__重慶兩花園社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃案-文庫(kù)吧資料
2024-08-13 11:36本頁(yè)面
【正文】 300 左右 主力戶型： 裝修情況：全裝修（可選方案） 交房日期： 2020/8— 10 備注：一期 C、 D 、 E 座已銷(xiāo)售完畢，目前 A、 B 座預(yù)售，銷(xiāo)售率約 70% 錦江花園城 12 開(kāi)發(fā)商：四川百事佳國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 棟數(shù)： 4 棟 占地： 38 余畝 建筑面積： 160267 平方米 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 層數(shù)： 33 層 均價(jià)： 4000 按揭： 8 成 30 年 公推： 18% 面積區(qū)間： — 主力戶型： 等 裝修情況：全清水 交房日期： 備注：目前正銷(xiāo)售一期，銷(xiāo)售率約 70%，二期兩棟預(yù)計(jì)從今年年底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 鴻禧花園 棟數(shù)： 5 棟 結(jié)構(gòu)：框架 層數(shù)： 21 層 均價(jià)： 2580 按揭： 8 成 30 年 公推： % 面積區(qū)間： 88— 219` 裝修情況：全清水 交房日期： 備注：銷(xiāo)售情況良好，目前所剩最小面積 135M2 萬(wàn)高都市欣城 投資商：四川省萬(wàn)高集團(tuán)股份有限公司 棟數(shù)：?jiǎn)螚潯叭问健? 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 層數(shù)： 28 層 13 均價(jià)： 3200 按揭： 8 成 30 年 公推： 16% 面積區(qū)間： 134— 300 左右 裝修情況：全清水 交房日期： 備注：基本銷(xiāo)售完畢，僅余少量 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析 A、 地段方便性 隨著本市地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是“西部大開(kāi)發(fā)”的號(hào)角的吹響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出熱火如荼的情形。 臺(tái)球室 成都某花園社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃案 一、 項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目位于龍江路，毗鄰雅典國(guó)際社區(qū)，新錦江花園等，是小高層電梯公寓。 小型超市 178。 集中會(huì)所需要配備的功能： 178。 ③配套設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃在轉(zhuǎn)換層建集中會(huì)所，約 800 平方米。 178。 178。 178。 178。 178。 10 216。對(duì)部分離江較遠(yuǎn)，易受周邊建筑物影響的戶型設(shè)計(jì)精致的觀景斜陽(yáng)臺(tái)，增大景觀面。避免了觀景陽(yáng)臺(tái)對(duì)后面住戶的觀景影響，也保證了這些戶型的采光、觀景效果。 ④ 弧型采光面。對(duì) 離江較近的兩個(gè)優(yōu)質(zhì)戶型設(shè)計(jì)大面積陽(yáng)臺(tái)。這將成為本項(xiàng)目的另一賣(mài)點(diǎn)。每個(gè)戶型主要空間均有較大的采光面。這是本項(xiàng)目較大的賣(mài)點(diǎn)。 戶型功能設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： ① 觀景。 該項(xiàng)目一梯 9 戶，設(shè)計(jì)了六種精致戶型： 216。住宅塔樓為 27 層，總建筑面積約為 萬(wàn)平方。 （三） 住宅物業(yè) （ 1）住宅物業(yè)平面布置如附件 3 所示。 （二） 商業(yè)物業(yè) （ 1）商業(yè)平面布置如附件 2 所示。 ③道路：考慮消防要求，沿地塊的外邊界布置環(huán)形車(chē)道。 178。 由于項(xiàng)目地塊的限制，無(wú)空間進(jìn)行較大面積的景觀綠化，屬于項(xiàng)目的缺陷之處。同時(shí)，對(duì)建筑物一側(cè)的堡坎進(jìn)行景觀處理。據(jù)我司對(duì)周邊地塊的調(diào)查和估計(jì)，隨著輕軌站點(diǎn)的修建和住宅項(xiàng)目的不斷開(kāi)發(fā)，該路段在以后將會(huì)形成一個(gè)日益成熟的住宅片區(qū)。 178。離項(xiàng)目十分鐘處設(shè)有輕軌站點(diǎn)，在 2020年的即將完工同通車(chē)。 178。 178。 規(guī)劃建議 （一） 產(chǎn)品整體布局 8 （ 1）產(chǎn)品整體布局如附件 1 所示。 本地區(qū)拆遷戶，占 5%左右。他們或?yàn)槭状沃脴I(yè)，或?yàn)楦戮铀?，或?yàn)榈诙铀?，?gòu)成比例約為 3： 5： 2。 這部分人群年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化，約在 2530 歲之間，是城市中的精英人群，收入高而穩(wěn)定。工作的就近性則圈定了他們選擇住房 的范圍。 上清寺歷來(lái)是重慶市的主要行政區(qū)域，該地區(qū)人群主要以企事業(yè)單位職工為主。 （二）塔樓目標(biāo)客戶定位 從對(duì)本地區(qū)的前瞻出發(fā)，我們初步認(rèn)為該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位為以二次置業(yè)者和多次置業(yè)的投資戶為主。居家理念的詮釋?zhuān)癸@本項(xiàng)目的 一種標(biāo)榜、一種個(gè)性、一種炫耀，豐富了其品質(zhì)的內(nèi)涵。 （三）形象定位 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，除了產(chǎn)品定位與特點(diǎn)之外，可以通過(guò)賦予產(chǎn)品概念來(lái)達(dá)到形象的樹(shù)立與提升，也就是所謂的虛實(shí)結(jié)合。嘉濱路已有部分江景房存在，并且沿線仍有大量地塊或圈地或已進(jìn)入拆遷階段，所以，我們的項(xiàng)目一定要尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目依嘉陵江而建，江景資源是本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)的突出體現(xiàn)。 6 盡管目前地塊周?chē)惋媻蕵?lè)行業(yè)氛圍還沒(méi)充分顯現(xiàn)，但天天漁港的餐飲巨頭姿態(tài)就是該地區(qū)發(fā)展的牽引力；并且渝中半島城市形象“休閑水岸”定位也為本區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展提供了政策支持；輕軌 2020 年通車(chē)、嘉濱路交通的改善都將帶動(dòng)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但汽車(chē)市場(chǎng)對(duì)樓層層高有一定要求，裙樓高度的增加造成塔樓高度降低，從而減小住宅建筑面積；無(wú)論是汽車(chē)還是建材市場(chǎng)，都會(huì)因區(qū)域內(nèi)沒(méi)有同類(lèi)市場(chǎng)而顯得勢(shì)單力薄，形成較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目不適合經(jīng)營(yíng)汽車(chē)、建材等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 百貨業(yè)態(tài)一般建立在人流量大的商業(yè)中心地區(qū)，很大程度上依賴(lài)于人流的聚 集來(lái)保證收益的產(chǎn)生。 （一）裙樓定位 —— 餐飲、娛樂(lè)業(yè) 依據(jù)地塊所處位置 —— 嘉濱路沿線的發(fā)展大體走勢(shì)，我司將其裙樓部分主要定位為餐飲、娛樂(lè)市場(chǎng)。 三、產(chǎn)品定位 項(xiàng)目所處地塊面積較小，相鄰項(xiàng)目都是以高層建筑為主，故我司將本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為 31 層的高層建筑，主要分為裙樓（地下一層，臨街三層）的商業(yè)部分和塔樓（ 27 層）的住宅部分。 （ 3）交通價(jià)值 本項(xiàng)目緊鄰輕軌車(chē)站，拉近空間距離，提升本項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。 （ 1）品牌價(jià)值 5 充分利用開(kāi)發(fā)商企業(yè)雄厚的自身實(shí)力與形象促進(jìn)本項(xiàng)目的受眾力度，提升本項(xiàng)目的潛在品質(zhì)形象。 （ 3）南濱路樓盤(pán)以較高的品質(zhì)規(guī)模與成熟的商業(yè)配套成為消費(fèi)者選擇江景物業(yè)的主要區(qū)域，這將對(duì)本項(xiàng)目日后的銷(xiāo)售有較大的沖擊。 （ O） （ 1）目前本區(qū)域除江都怡園已建成外，其他在建樓盤(pán)已開(kāi)始動(dòng)工（場(chǎng)地平整），其位置都位于輕 軌旁，與本項(xiàng)目地段相比有好優(yōu)勝，這將在今后一定程度上加劇了本項(xiàng)目的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。 （ 2） 政府規(guī)劃有助于推動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 南濱路繁華景象將是本區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的前瞻，在政府對(duì)渝中半島整體規(guī)劃中，嘉濱路將規(guī)劃形成集高檔住宅、餐飲娛樂(lè)為一體的 “休閑水岸”，這對(duì) 本區(qū)域房地
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