【正文】 業(yè)者和多次置業(yè)的投資戶(hù)為主。他們或?yàn)槭状沃脴I(yè)，或?yàn)楦戮铀?，或?yàn)榈诙铀?，?gòu)成比例約為 3： 5： 2。 178。同時(shí)，對(duì)建筑物一側(cè)的堡坎進(jìn)行景觀處理。 （二） 商業(yè)物業(yè) （ 1）商業(yè)平面布置如附件 2 所示。 戶(hù)型功能設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： ① 觀景。對(duì) 離江較近的兩個(gè)優(yōu)質(zhì)戶(hù)型設(shè)計(jì)大面積陽(yáng)臺(tái)。 10 216。 178。 小型超市 178。 C、整體規(guī)模獨(dú)一無(wú)二 雖然本區(qū)域的樓盤(pán)眾多，但開(kāi)發(fā)多以高層電梯公寓為主，主體規(guī)模較大且占地面積較小，而本案的開(kāi)發(fā)以小高層電梯公寓為主，占地面積寬、綠化率和總平布置較合理，在該區(qū)域應(yīng)該是有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的。有二次置業(yè)需求者較多。 B、銷(xiāo)售控制建議 為達(dá)到開(kāi)盤(pán)前后銷(xiāo)售的良好狀況，應(yīng)對(duì)各種套型有所分配、結(jié)合宣傳內(nèi)容和客戶(hù)的具體情況，建議推出的套型面積不宜過(guò)大或在總平中所處的位置較好，宜 16 給第一批客戶(hù)傳遞出“物廉價(jià)優(yōu)”的信息，從而帶動(dòng)后期的銷(xiāo)售。 市場(chǎng)區(qū)隔 要使本案脫穎而出，成為該地區(qū)的熱銷(xiāo)樓盤(pán)，供我們使用的題材還是較多，如良好的社區(qū)配套，戶(hù)型設(shè)計(jì)、環(huán)境布置、建筑特點(diǎn)外，還能與周邊的學(xué)校，醫(yī)院等相結(jié)合，形成獨(dú)立的賣(mài)點(diǎn)。 十、宣傳推廣思路 在整個(gè)宣傳推廣中，對(duì)“錦宏駿苑能夠充分滿(mǎn)足人們所追求的高檔次生活享受，因此，我們將對(duì)其注入“高尚”的血液，以致貫穿整個(gè)宣傳推廣當(dāng)中。駿苑的都市精品形象，使人們留意錦宏駿苑宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算限制，我們必須合理緊湊的安排媒體宣傳。 建議發(fā)布廣告的時(shí)間為 11 月中旬。 都市生活的便利性 廣告標(biāo)題：今天，太平洋的女主角是你！ 廣告平面設(shè)計(jì)：以太平洋百貨做為背景，結(jié)合一名時(shí)尚的白領(lǐng)女性，設(shè)計(jì)要體現(xiàn)都市的熱鬧與繁華，五彩的霓虹燈，來(lái)往的人群。 環(huán)境、外觀 廣告標(biāo)題：生命本該風(fēng)景如畫(huà)！ 廣告文案設(shè)計(jì)： 40000M2 的錦宏 十一、廣告策略 發(fā)布廣告的時(shí)間 廣告的 發(fā)布應(yīng)該與項(xiàng)目推廣緊密結(jié)合，時(shí)間間隔不易太長(zhǎng)。駿苑的優(yōu)勢(shì)、買(mǎi)點(diǎn)充分展現(xiàn)開(kāi)來(lái)，利用人們對(duì)媒體的信賴(lài)度，使其對(duì)本案所提供的服務(wù)等深信不疑。例：（ 1）都市生活最適合居住地段，靠近府河的現(xiàn)代城。 錦宏駿苑知名度，建立項(xiàng)目的品牌形象； 傳輸高品質(zhì)精品住宅小區(qū)概念，激發(fā)公眾購(gòu)房欲望； 促進(jìn)分期銷(xiāo)售任務(wù)的完成，最終達(dá)成總?cè)蝿?wù)完成。 七、推廣策略 客戶(hù)心理要素 根據(jù)市場(chǎng)分析，本案最可行的市場(chǎng)定位應(yīng)抓住最大的客戶(hù)群體是有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，由于眾多原因，不得不在市區(qū)中央購(gòu)房的消費(fèi)者。 建議將開(kāi)盤(pán)日定在取得銷(xiāo)售許可證前 10 天（或一周），進(jìn)行房號(hào)接受由于預(yù)定，推出眾多的優(yōu)惠措施 ，同時(shí)加強(qiáng)廣告宣傳力度，在報(bào)紙、電視、廣播等媒體上大力宣傳，推出一系列的活動(dòng)，讓這一時(shí)段上的購(gòu)房客戶(hù)的目光都集中在本案上來(lái)。 D、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多 本案周邊樓盤(pán)眾多，加“雅典國(guó)際社區(qū)”、“新錦江花園”、“鴻禧花園”、“萊茵河畔”等，它們各有特點(diǎn)，各有各的客戶(hù)群體，其中“雅典國(guó)際社區(qū)”因其形象好、定位高、宣傳到位、開(kāi)發(fā)較早，在該區(qū)域客戶(hù)中擁有較佳的形象和較穩(wěn)定的客戶(hù)群體，目前屬于一枝獨(dú)秀， 而其他幾個(gè)樓盤(pán)的客戶(hù)群體特征性多多少少與本案的客戶(hù)群體相關(guān)，競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該是相當(dāng)激烈的，故后期的宣傳包裝中，應(yīng)把這幾個(gè)樓盤(pán)作為對(duì)比，避其鋒芒，擊其軟肋。 本案的地段優(yōu)勢(shì)不言而喻，府南河邊，與龍江路小學(xué)、四川音樂(lè)學(xué)院相鄰，生活、學(xué)習(xí)和工作都是十分方便和 舒心。 集中會(huì)所需要配備的功能： 178。 178。對(duì)部分離江較遠(yuǎn)，易受周邊建筑物影響的戶(hù)型設(shè)計(jì)精致的觀景斜陽(yáng)臺(tái)，增大景觀面。這將成為本項(xiàng)目的另一賣(mài)點(diǎn)。 該項(xiàng)目一梯 9 戶(hù)，設(shè)計(jì)了六種精致戶(hù)型： 216。 ③道路：考慮消防要求，沿地塊的外邊界布置環(huán)形車(chē)道。據(jù)我司對(duì)周邊地塊的調(diào)查和估計(jì)，隨著輕軌站點(diǎn)的修建和住宅項(xiàng)目的不斷開(kāi)發(fā)，該路段在以后將會(huì)形成一個(gè)日益成熟的住宅片區(qū)。 178。 這部分人群年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化，約在 2530 歲之間，是城市中的精英人群，收入高而穩(wěn)定。居家理念的詮釋?zhuān)癸@本項(xiàng)目的 一種標(biāo)榜、一種個(gè)性、一種炫耀，豐富了其品質(zhì)的內(nèi)涵。 6 盡管目前地塊周?chē)惋媻蕵?lè)行業(yè)氛圍還沒(méi)充分顯現(xiàn)，但天天漁港的餐飲巨頭姿態(tài)就是該地區(qū)發(fā)展的牽引力；并且渝中半島城市形象“休閑水岸”定位也為本區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展提供了政策支持；輕軌 2020 年通車(chē)、嘉濱路交通的改善都將帶動(dòng)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （一）裙樓定位 —— 餐飲、娛樂(lè)業(yè) 依據(jù)地塊所處位置 —— 嘉濱路沿線(xiàn)的發(fā)展大體走勢(shì)，我司將其裙樓部分主要定位為餐飲、娛樂(lè)市場(chǎng)。 （ 3）南濱路樓盤(pán)以較高的品質(zhì)規(guī)模與成熟的商業(yè)配套成為消費(fèi)者選擇江景物業(yè)的主要區(qū)域，這將對(duì)本項(xiàng)目日后的銷(xiāo)售有較大的沖擊。地勢(shì)起伏，中心低落差約20 米，其兩面由高層建筑夾集，這對(duì)本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)有較大難度。 （一）市場(chǎng)調(diào)查分析表（略） 二）結(jié)論分析 目前渝中區(qū)的江景物業(yè)建筑形態(tài)主要由高層建筑組成， 其品質(zhì)以中高擋為主，市場(chǎng)價(jià)格在建面 3600— 3900 元 /平米左右，本項(xiàng)目區(qū)域江景物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格在建面 2800 元 /平米左右。 然而江景樓盤(pán)的異軍突起加劇了重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) 。一方面，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“概念時(shí)代”進(jìn)入“產(chǎn)品時(shí)代”，另一方面大范圍的城市拆遷與舊城改造的進(jìn)一步實(shí)施，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和開(kāi)發(fā)，同時(shí)也促動(dòng)了一大批住宅消費(fèi)群體的需求。與此同時(shí)，商品房竣工面積則低于銷(xiāo)售面積。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)本區(qū) 域的江景物業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有較多的“黑房”，主要由于江景物業(yè)的占地面積相對(duì)較小，其落差較大，臨江面戶(hù)型多由 34 戶(hù)，建面 130 平米 — 170 平米的三室組成，而一梯 8 戶(hù)的單層布局，導(dǎo)致其他背江的戶(hù)型采光差和房間 “黑房”形成。 （ T） （ 1） 交通系統(tǒng)的完善 4 本項(xiàng)目區(qū)域公交車(chē)站的設(shè)立與 2020 年 6 月，輕軌較新線(xiàn)（ 2 號(hào)）的通行，在很大程度上完善了本區(qū)域（嘉濱路）的交通系統(tǒng)，大大提升了本區(qū)域的地段品質(zhì)。 （ 2）產(chǎn)品價(jià)值 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目可看山城“江景、夜景”的優(yōu)勢(shì)，合理的規(guī)劃，獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來(lái)構(gòu)筑本項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值，將本項(xiàng)目做成區(qū)域及全市的精品江景物業(yè)，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。而該地塊雖然臨街，但沒(méi)有大面積的廣場(chǎng)或其他公共休閑場(chǎng)所吸引人群逗留，僅僅依靠少量的地區(qū)客