【正文】 位分析。 （ 2）產(chǎn)品價(jià)值 通過對(duì)本項(xiàng)目可看山城“江景、夜景”的優(yōu)勢(shì)，合理的規(guī)劃，獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值，將本項(xiàng)目做成區(qū)域及全市的精品江景物業(yè)，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。 （ 2）北濱路與沙濱路正處與建設(shè)發(fā)展中，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商也陸續(xù)在其圈地開發(fā)高品質(zhì)的江景物業(yè)（如北濱路的金沙水岸、沙濱路的金沙港灣），都將形成本項(xiàng)目較強(qiáng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 （ T） （ 1） 交通系統(tǒng)的完善 4 本項(xiàng)目區(qū)域公交車站的設(shè)立與 2020 年 6 月，輕軌較新線（ 2 號(hào)）的通行，在很大程度上完善了本區(qū)域（嘉濱路）的交通系統(tǒng)，大大提升了本區(qū)域的地段品質(zhì)。 （ W） （ 1）地塊面積較小，地形落差較大 地塊臨街面長(zhǎng)度較短，地塊現(xiàn)覆蓋物為農(nóng)田、雜草。 通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)本區(qū) 域的江景物業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有較多的“黑房”，主要由于江景物業(yè)的占地面積相對(duì)較小，其落差較大，臨江面戶型多由 34 戶，建面 130 平米 — 170 平米的三室組成，而一梯 8 戶的單層布局，導(dǎo)致其他背江的戶型采光差和房間 “黑房”形成。 三、市場(chǎng)調(diào)查分析 由于本項(xiàng)目所在區(qū)域的可比性江景樓盤較少，故我司以渝中區(qū)江景樓盤為主作調(diào)查分析。與此同時(shí)，商品房竣工面積則低于銷售面積。龍湖、金科、融橋、南方、廣廈、大川等等地產(chǎn)企業(yè)在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼推出的千畝大盤，可謂是如火如荼， 但隨著重慶濱江路環(huán)境與配套設(shè)施的日趨改善，江景樓盤已開始大張旗鼓突圍，今年中，勢(shì)頭最盛的金沙水岸、東方港灣、金沙港灣等江景樓盤分別以獨(dú)特的概念、賣點(diǎn)、及居家文化、成熟配套等，以 實(shí)現(xiàn)區(qū)域的共贏吸引較多消費(fèi)者的眼球。一方面，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“概念時(shí)代”進(jìn)入“產(chǎn)品時(shí)代”，另一方面大范圍的城市拆遷與舊城改造的進(jìn)一步實(shí)施，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和開發(fā)，同時(shí)也促動(dòng)了一大批住宅消費(fèi)群體的需求。 隨著重慶市住宅市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，其住宅的需求也日益呈現(xiàn)出多樣化的格局。 然而江景樓盤的異軍突起加劇了重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) 。 2020年，重慶市房地產(chǎn)竣工面積為 萬平方米。 （一）市場(chǎng)調(diào)查分析表（略） 二）結(jié)論分析 目前渝中區(qū)的江景物業(yè)建筑形態(tài)主要由高層建筑組成， 其品質(zhì)以中高擋為主，市場(chǎng)價(jià)格在建面 3600— 3900 元 /平米左右，本項(xiàng)目區(qū)域江景物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格在建面 2800 元 /平米左右。 四、項(xiàng)目研究分析 （一）項(xiàng)目的 SWOT 分析 （ S） （ 1）良好的江景資源 本項(xiàng)目位于渝中區(qū)曾家?guī)r嘉濱路，北接嘉陵江大橋， 500 米江岸線，視野寬闊，嘉陵江景一覽無余。地勢(shì)起伏，中心低落差約20 米，其兩面由高層建筑夾集，這對(duì)本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)有較大難度。 （ 2） 政府規(guī)劃有助于推動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 南濱路繁華景象將是本區(qū)域市場(chǎng)未來發(fā)展的前瞻，在政府對(duì)渝中半島整體規(guī)劃中，嘉濱路將規(guī)劃形成集高檔住宅、餐飲娛樂為一體的 “休閑水岸”，這對(duì) 本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)有較好的發(fā)展前景。 （ 3）南濱路樓盤以較高的品質(zhì)規(guī)模與成熟的商業(yè)配套成為消費(fèi)者選擇江景物業(yè)的主要區(qū)域，這將對(duì)本項(xiàng)目日后的銷售有較大的沖擊。 （ 3）交通價(jià)值 本項(xiàng)目緊鄰輕軌車站，拉近空間距離，提升本項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。 （一）裙樓定位 —— 餐飲、娛樂業(yè) 依據(jù)地塊所處位置 —— 嘉濱路沿線的發(fā)展大體走勢(shì)，我司將其裙樓部分主要定位為餐飲、娛樂市場(chǎng)。 本項(xiàng)目不適合經(jīng)營(yíng)汽車、建材等專業(yè)市場(chǎng)。 6 盡管目前地塊周圍餐飲娛樂行業(yè)氛圍還沒充分顯現(xiàn)，但天天漁港的餐飲巨頭姿態(tài)就是該地區(qū)發(fā)展的牽引力；并且渝中半島城市形象“休閑水岸”定位也為本區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展提供了政策支持；輕軌 2020 年通車、嘉濱路交通的改善都將帶動(dòng)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。嘉濱路已有部分江景房存在，并且沿線仍有大量地塊或圈地或已進(jìn)入拆遷階段，所以，我們的項(xiàng)目一定要尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)。居家理念的詮釋，凸顯本項(xiàng)目的 一種標(biāo)榜、一種個(gè)性、一種炫耀，豐富了其品質(zhì)的內(nèi)涵。 上清寺歷來是重慶市的主要行政區(qū)域，該地區(qū)人群主要以企事業(yè)單位職工為主。 這部分人群年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化，約在 2530 歲之間，是城市中的精英人群，收入高而穩(wěn)定。 本地區(qū)拆遷戶，占 5%左右。 178。離項(xiàng)目十分鐘處設(shè)有輕軌站點(diǎn)，在 2020年的即將完工同通車。據(jù)我司對(duì)周邊地塊的調(diào)查和估計(jì)，隨著輕軌站點(diǎn)的修建和住宅項(xiàng)目的不斷開發(fā)，該路段在以后將會(huì)形成一個(gè)日益成熟的住宅片區(qū)。 由于項(xiàng)目地塊的限制，無空間進(jìn)行較大面積的景觀綠化，屬于項(xiàng)目的缺陷之處。 ③道路：考慮消防要求，沿地塊的外邊界布置環(huán)形車道。 （三） 住宅物業(yè) （ 1）住宅物業(yè)平面布置如附件 3 所示。 該項(xiàng)目一梯 9 戶，設(shè)計(jì)了六種精致戶型： 216。這是本項(xiàng)目較大的賣點(diǎn)。這將成為本項(xiàng)目的另一賣點(diǎn)。 ④ 弧型采光面。對(duì)部分離江較遠(yuǎn)，易受周邊建筑物影響的戶型設(shè)計(jì)精致的觀景斜陽(yáng)臺(tái)，增大景觀面。 178。 178。 178。 集中會(huì)所需要配備的功能： 178。 臺(tái)球室 成都某花園社區(qū)營(yíng)銷策劃案 一、 項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目位于龍江路，毗鄰雅典國(guó)際社區(qū)，新錦江花園等，是小高層電梯公寓。 本案的地段優(yōu)勢(shì)不言而喻，府南河邊，與龍江路小學(xué)、四川音樂學(xué)院相鄰，生活、學(xué)習(xí)和工作都是十分方便和 舒心。 E、環(huán)境配套優(yōu)勢(shì) 由于本案是以小高層電梯公寓為主，綠化空間較大，環(huán)境配套與公共設(shè)施配套也較完善，是今后宣傳的靚點(diǎn)和賣點(diǎn)，網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池及水景綠化是本案高檔次的重要標(biāo)志。 D、競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多 本案周邊樓盤眾多，加“雅典國(guó)際社區(qū)”、“新錦江花園”、“鴻禧花園”、“萊茵河畔”等，它們各有特點(diǎn)，各有各的客戶群體，其中“雅典國(guó)際社區(qū)”因其形象好、定位高、宣傳到位、開發(fā)較早，在該區(qū)域客戶中擁有較佳的形象和較穩(wěn)定的客戶群體，目前屬于一枝獨(dú)秀， 而其他幾個(gè)樓盤的客戶群體特征性多多少少與本案的客戶群體相關(guān)，競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該是相當(dāng)激烈的，故后期的宣傳包裝中，應(yīng)把這幾個(gè)樓盤作為對(duì)比，避其鋒芒，擊其軟肋。 B、 某單位效益好但居住環(huán)境差。 建議將開盤日定在取得銷售許可證前 10 天（或一周），進(jìn)行房號(hào)接受由于預(yù)定，推出眾多的優(yōu)惠措施 ，同時(shí)加強(qiáng)廣告宣傳力度，在報(bào)紙、電