【正文】 樓市整體供大于求，但今后幾年內(nèi)銷售量仍然將維持上升，加上項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明，因此市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大□這種人氣在一定時(shí)間和范圍內(nèi)可以超越價(jià)值和價(jià)值比較，這已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。總的來(lái)說(shuō)，雙橋區(qū)具有投資環(huán)境優(yōu)越，交通通訊發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善的特點(diǎn)。雙橋區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)，擁有四川汽車制造廠、中泰合資重慶雙橋正大有限公司等知名企業(yè)，基本形成了以重型汽車制造、改造、零部件生產(chǎn)和銷售為龍頭、飼料、鑄鍛為兩翼的工業(yè)體系。在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，重慶的“擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)”將會(huì)如火如荼地展開，人口將快速增長(zhǎng)，自從重慶作為中國(guó)第四個(gè)直轄市正式掛牌以來(lái)，隨著西部大開發(fā)政策的傾斜，重慶市為了改善投資環(huán)境，每年以50億元的巨額資金投入城市基礎(chǔ)建設(shè)。融僑半島已于2002年10月開盤，廣廈城已于2002年年底開盤，并已在12月初開始放號(hào)。從去年以來(lái)，其增幅一直保持在兩位數(shù)以上。2002年12月1日，《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施。2002年11月，市建委出臺(tái)條例，規(guī)范房市經(jīng)營(yíng)行為。政策八、重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例。這是重慶為整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)又一重大舉措。隨后的11月，國(guó)土、建委、規(guī)劃等部門又聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于辦理兩證的“十六條規(guī)定”，以切實(shí)解決辦證難的遺留問(wèn)題。6.5.4.此項(xiàng)政策帶來(lái)了三大信號(hào)：一、2.1.重慶安特花園策劃報(bào)告 1.政策一、啟動(dòng)商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)。政策二、住房交易手續(xù)費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)。政策三、土地價(jià)格調(diào)整和土地級(jí)別調(diào)整。土地值錢了，政策四、土地公示制度。政策五、重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例。政策六、切實(shí)解決“辦證難”問(wèn)題。7.該檔案系統(tǒng)涉及到房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本情況、業(yè)績(jī)及良好行為記錄、不良行為記錄、違法違規(guī)行為、公眾投訴及處理情況等內(nèi)容。2002年11月1日，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，這是重慶市第一部物業(yè)管理法規(guī)。該條例對(duì)違規(guī)作了明確規(guī)定，被查處的違規(guī)行為，其內(nèi)容包括：擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、侵害購(gòu)房人合法權(quán)益；不發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書、不按保證書承諾承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任；將已分?jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售；購(gòu)房合同中不標(biāo)明套內(nèi)建面和公攤等。這是直轄以來(lái)，重慶對(duì)城市的拆遷管理法規(guī)一次重大調(diào)整。來(lái)自官方的數(shù)據(jù)顯示，2002年秋季房交會(huì)上，重慶主城區(qū)期房成交均價(jià)2432元、現(xiàn)房成交價(jià)為2130元。這兩個(gè)大盤的總占地面積，已經(jīng)被媒體重復(fù)了多次：融僑半島近3000畝，廣廈城1050畝?！鞍胄r(shí)”主城區(qū)、“8小時(shí)重慶”的暢通工程，幾座大橋橫跨長(zhǎng)江及嘉陵江，直接受益的是沿線房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。雙橋區(qū)緊靠成渝高速公路和成渝鐵路距重慶市中心僅80余公里，大郵高等級(jí)公路橫貫全線。隨著重慶市新的區(qū)劃調(diào)整以及直轄市的成立，雙橋區(qū)也迎來(lái)了新的歷史性發(fā)展機(jī)遇。而所謂的人氣就是“精英消費(fèi)觀加上羊群心理”，說(shuō)白了，聰明的人和大多數(shù)人認(rèn)為是好的就都是好的。地理位置優(yōu)越：位于雙橋西南新城商業(yè)步行街中心地段，距離解放碑13公里，10分鐘到達(dá)石橋鋪、楊家坪，15分鐘到達(dá)大坪、火車站，30分鐘到達(dá)解放碑，40分鐘到達(dá)江北機(jī)場(chǎng)，對(duì)白領(lǐng)上班一族極具吸引力。借勢(shì)開發(fā)，潛力巨大：本項(xiàng)目方圓2公里內(nèi)為雙橋區(qū)知名樓盤，如天辰華府，三木花園，春暉花園等，該區(qū)域已經(jīng)成為雙橋標(biāo)榜樓盤的代表，其升值潛力和遠(yuǎn)景已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，為本項(xiàng)目的成功開發(fā)起到了借勢(shì)的功效。6項(xiàng)目劣勢(shì)分析及因素分解□2．1．2建議采用的建筑風(fēng)格本項(xiàng)目名稱為“安特?鴻程酈景”，從字面上給人信心、聯(lián)想、暗示升值未來(lái)之意。建議取清新明快的色調(diào)，線條簡(jiǎn)約、流暢，視覺(jué)效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。設(shè)不銹鋼大堂防盜門，具智能化可視對(duì)講、自動(dòng)開閉等功能。有線電視駁口：廳、主人房均設(shè)置。智能化設(shè)備：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)停車管理、收費(fèi)系統(tǒng)一卡通收費(fèi)系統(tǒng)――憑住戶卡記賬消費(fèi)2．2價(jià)格定位公寓為中檔實(shí)用型住宅，吸引部分投資者和工作3－5年的白領(lǐng)階層、欲改善目前居住環(huán)境的購(gòu)買者以及部分富豪階層，不排除部分投資者和家庭支付能力強(qiáng)的離退休者購(gòu)買。5%南岸區(qū)10%其他區(qū)30％10％5％購(gòu)買戶型801308011080200□□□其他客戶：主要是指外地常往返于重慶的商家，外省市長(zhǎng)駐重慶的人士，本項(xiàng)目的地理位置是其購(gòu)買的首要原因。若開發(fā)商希望盡快回籠資金，建議設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，以低價(jià)入市，推出“低價(jià)精品房”——即總價(jià)低、首付低的高級(jí)實(shí)用住宅，先聲奪人，達(dá)到盡快回收獎(jiǎng)金的目的。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前購(gòu)房者對(duì)住宅戶型平面設(shè)計(jì)極為關(guān)注，戶型設(shè)計(jì)是否美觀、實(shí)用已成為影響購(gòu)房決策的關(guān)鍵，本項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中應(yīng)針對(duì)目標(biāo)客戶的需要，盡可能完善戶型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目名稱及營(yíng)銷策略1營(yíng)銷主題：健康從容依據(jù)：隨著生活水平的提高，面積（㎡）100以內(nèi)分期付款與一次性付款結(jié)合方式多樣按揭為主b)對(duì)“區(qū)域環(huán)境”需求者：著重指出該區(qū)域?yàn)榻^版地段，唯一步行商業(yè)街。健康從容?？蛻粜睦碇饕兴姆N基本表現(xiàn)方式：①物美價(jià)廉（打工型買家）針對(duì)上述四種心態(tài)，賣點(diǎn)設(shè)計(jì)為：富豪型買家：開發(fā)商可以考慮附送服務(wù)型項(xiàng)目，如：送汽車美容券、車位使用年限等。4．3結(jié)合營(yíng)銷主題的賣點(diǎn)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷主題是：健康居所，綠色家園。健康服務(wù)設(shè)施：氧吧：氧吧進(jìn)入尋常巷陌家。因此，為了適應(yīng)這一商業(yè)潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)的主流已經(jīng)向多功能一體化發(fā)展。第一主力百貨店：選擇重慶百貨或者重客隆類型公司，面積字2000平方米左右（商業(yè)第一層）。知名品牌餐飲：選擇類似陳川粵，陶然居類似公司，面積在2000平方米左右（商業(yè)二層）。名牌專賣店：如李寧，米奇妙等，每間面積30150平方米，約10間，共1000平方米（商業(yè)一層或二層）。休閑茶莊，健身房，游戲房，網(wǎng)吧，書吧：每間在30—60平方米，約5間，共300平方米（商業(yè)三層或四層）。1創(chuàng)新思路通過(guò)改變項(xiàng)目的物質(zhì)性（產(chǎn)品性質(zhì)）、利益性（投入與產(chǎn)出之比）、信息性（市場(chǎng)信息調(diào)研形成的判斷）和時(shí)間性（產(chǎn)品投入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇）是策劃的四個(gè)創(chuàng)新的理論線索。2項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成及因素分解用“看不見的手”去把握市場(chǎng)供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入少產(chǎn)出大，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的最終目的。價(jià)格優(yōu)勢(shì)的營(yíng)造——銷售、財(cái)務(wù)、管理成本的有效控制，創(chuàng)造低成本優(yōu)勢(shì)，銷售均價(jià)控制在1558元/平方米，形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（詳見第六部分）銷售渠道、時(shí)機(jī)——細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)后，找準(zhǔn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)，及時(shí)準(zhǔn)確切入市場(chǎng)空隙，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。服務(wù)、管理創(chuàng)新體系：以人為本，營(yíng)造健康家園，突出其實(shí)用性和現(xiàn)實(shí)性。4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目的創(chuàng)新建造了項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而較同類產(chǎn)品更有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就相應(yīng)降低、減少。以上說(shuō)明：①本項(xiàng)目建議設(shè)置的中央負(fù)離子送風(fēng)系統(tǒng)當(dāng)屬此原理范圍，還需進(jìn)一步論證。企業(yè)如何強(qiáng)化自身在公眾面前的形象和品牌美譽(yù)度，以形象力帶動(dòng)產(chǎn)品的銷售越顯重要。從整體上說(shuō)，CI是企業(yè)文化計(jì)劃，是企業(yè)求發(fā)展的一種區(qū)別化戰(zhàn)略。Identity,簡(jiǎn)稱BI）。一座有思想的建筑，一座彌漫文化情懷的建筑，如同一本浩瀚書卷，綻放你的眼前，等你來(lái)閱讀。工地圍墻設(shè)計(jì)：圍墻廣告能形成長(zhǎng)期廣告效應(yīng)，制作的手法應(yīng)具有強(qiáng)烈的項(xiàng)目特色，建議結(jié)合“安特?鴻程酈景”名稱內(nèi)涵的文化韻味，