【正文】 的主要區(qū)域，這將對本項目日后的銷售有較大的沖擊。 （二）項目最大價值的挖掘 本項目最大價值的挖掘是通過對項目地塊的價值分析，努力克服不利因素的限制與影響，最大限度的發(fā)揮項目地塊的資源優(yōu)勢，讓消費者切 實感覺所購買的住宅產(chǎn)品的超值性，充分挖掘其項目的最大價值。 （ 1）品牌價值 5 充分利用開發(fā)商企業(yè)雄厚的自身實力與形象促進本項目的受眾力度，提升本項目的潛在品質(zhì)形象。 （ 2）產(chǎn)品價值 通過對本項目可看山城“江景、夜景”的優(yōu)勢，合理的規(guī)劃，獨特的產(chǎn)品設(shè)計，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本項目的產(chǎn)品價值，將本項目做成區(qū)域及全市的精品江景物業(yè)，在市場中脫穎而出，成為購房者關(guān)注的焦點。 （ 3）交通價值 本項目緊鄰輕軌車站，拉近空間距離，提升本項目品質(zhì)優(yōu)勢。 （ 4）機會價值 充分利用濱江路房地產(chǎn)發(fā)展的契機，炒熱本區(qū)域，聚集人氣， 順勢推出“本項目”，一炮而紅，大造成為江景樓盤的品質(zhì)典范。 三、產(chǎn)品定位 項目所處地塊面積較小，相鄰項目都是以高層建筑為主，故我司將本項目規(guī)劃設(shè)計為 31 層的高層建筑，主要分為裙樓（地下一層，臨街三層）的商業(yè)部分和塔樓（ 27 層）的住宅部分。以下分別對裙樓和塔樓進行定位分析。 （一）裙樓定位 —— 餐飲、娛樂業(yè) 依據(jù)地塊所處位置 —— 嘉濱路沿線的發(fā)展大體走勢，我司將其裙樓部分主要定位為餐飲、娛樂市場。 本項目不適合經(jīng)營百貨業(yè)態(tài)。 百貨業(yè)態(tài)一般建立在人流量大的商業(yè)中心地區(qū)，很大程度上依賴于人流的聚 集來保證收益的產(chǎn)生。而該地塊雖然臨街，但沒有大面積的廣場或其他公共休閑場所吸引人群逗留，僅僅依靠少量的地區(qū)客戶是遠遠不能保證此種業(yè)態(tài)的利潤收益，所以，本項目不適合于百貨業(yè)態(tài)生存。 本項目不適合經(jīng)營汽車、建材等專業(yè)市場。 該項目臨街，存在做汽車、建材等專業(yè)市場的條件。但汽車市場對樓層層高有一定要求，裙樓高度的增加造成塔樓高度降低，從而減小住宅建筑面積；無論是汽車還是建材市場，都會因區(qū)域內(nèi)沒有同類市場而顯得勢單力薄，形成較大的市場風(fēng)險。 項目裙樓宜做餐飲、娛樂市場。 6 盡管目前地塊周圍餐飲娛樂行業(yè)氛圍還沒充分顯現(xiàn)，但天天漁港的餐飲巨頭姿態(tài)就是該地區(qū)發(fā)展的牽引力；并且渝中半島城市形象“休閑水岸”定位也為本區(qū)域市場發(fā)展提供了政策支持；輕軌 2020 年通車、嘉濱路交通的改善都將帶動該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。 （二）塔樓定位 —— 中高檔住宅產(chǎn)品 項目處于居住區(qū)之中，若做寫字樓產(chǎn)品在交通方面條件限制相當大，所以我司將塔樓定位為住宅。 項目依嘉陵江而建，江景資源是本項目優(yōu)勢與賣點的突出體現(xiàn)。由于該項目占地面積小，自身不可能在主題景觀營造上大做文章，所以必須要對自然景觀進行充分利用，傾力打造江 景住宅。嘉濱路已有部分江景房存在，并且沿線仍有大量地塊或圈地或已進入拆遷階段，所以，我們的項目一定要尋求差異化競爭。我們將項目定位為中高檔產(chǎn)品，在塔樓建筑設(shè)計上采用梯型退臺設(shè)計，加大住宅的景觀面與采光面，走精致、陽光的產(chǎn)品路線，這主要依賴于產(chǎn)品戶型的超大落地玻璃景觀窗、弧形窗、景觀陽臺，以及在外立面的設(shè)計等方面，這部分將隨后進行詳細闡述。 （三）形象定位 對于一個房地產(chǎn)項目來說，除了產(chǎn)品定位與特點之外，可以通過賦予產(chǎn)品概念來達到形象的樹立與提升，也就是所謂的虛實結(jié)合。 根據(jù)產(chǎn)品定位和建筑設(shè)計，我 司提出“上生活空間”的居家理念，本項目是一個居家的閑適之所，坐觀潮涌潮落，人生卻一直向著更高的方向走；“上”是一種趨勢，一種沖勁，代表積極，上風(fēng)上水，源于產(chǎn)品外觀的梯形設(shè)計與戶型上的躍層設(shè)計，表達生活往更高處發(fā)展之意，并可衍生出時“尚”之感。居家理念的詮釋，凸顯本項目的 一種標榜、一種個性、一種炫耀，豐富了其品質(zhì)的內(nèi)涵。 四、目標客戶定位 （一）裙樓目標客戶定位 7 由于該區(qū)域目前只有天天漁港一家大型餐飲，市場環(huán)境成熟度遠遠不夠，需要知名商家入駐為區(qū)域定位迅速造勢，帶動區(qū)域發(fā)展，所以裙樓目標客戶介定為具有一 定影響力和品牌形象的大型餐飲、娛樂商家，以帶動本地區(qū)的娛樂業(yè)經(jīng)營，同時也是為嘉濱路蓄勢。 （二）塔樓目標客戶定位 從對本地區(qū)的前瞻出發(fā)，我們初步認為該項目的目標客戶群定位為以二次置業(yè)者和多次置業(yè)的投資戶為主。以下為細分： 本區(qū)域企事業(yè)單位職工，占 20%左右。 上清寺歷來是重慶市的主要行政區(qū)域，該地區(qū)人群主要以企事業(yè)單位職工為主。這類人群大部分已有集資建房供居住，家庭人口多以三口之家為主，他們有穩(wěn)定的收入來源，略顯落后的居住環(huán)境令他們產(chǎn)生了更新?lián)Q代的要求。工作的就近性則圈定了他們選擇住房 的范圍。 現(xiàn)有居所較遠的渝中區(qū)上班族，占 55%左右。 這部分人群年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化，約在 2530 歲之間，是城市中的精英人群，收入高而穩(wěn)定。居家遠離工作場所，每天浪費大量的時間在交通上，生活、工作都不甚方便，這就提出了選擇就近居家的要求。他們或為首次置業(yè)，或為更新居所，或為第二居所，構(gòu)成比例約為 3： 5： 2。 普通投資戶，占 20%左右 項目所處的居住區(qū)大環(huán)境必然涵蓋了部分普通投資型客戶在內(nèi)，普通投資客戶群資金量不大，但極具有投資意識，這部分人的閑散資金量約在 15－ 40 萬之間，他們通常投資于中小戶型，而且投資量不大，一般在兩套以內(nèi)，他們的職業(yè)特征是本地個體工商戶、有多年資金積累的重慶老居民、政府公務(wù)員和小型企業(yè)老總等。 本地區(qū)拆遷戶，占 5%左右。 該區(qū)域拆遷戶數(shù)量不多，主要在沿江地帶，他們在選擇居所的心理接近性和地域性上，拆遷戶中的一部分會就近選擇新居所。 規(guī)劃建議 （一） 產(chǎn)品整體布局 8 （ 1）產(chǎn)品整體布局如附件 1 所示。 （ 2）對產(chǎn)品整體布局的分析說明： ①入口：在臨嘉濱路段開設(shè)主入口，同時，為方便業(yè)主生活，考慮從龍泉小區(qū)借道 ，作為住宅的次入口。 178。 該地塊本身的限制，不能從其他地方開設(shè)主入口，雖考慮從龍泉小區(qū)借道，但不宜設(shè)為主入口，有損產(chǎn)品品質(zhì)。 178。 該路段交通的日趨成熟。離項目十分鐘處設(shè)有輕軌站點，在 2020年的即將完工同通車。同時，該路段設(shè)有公共汽車站。 178。 周邊地塊的日益成熟。據(jù)我司對周邊地塊的調(diào)查和估計，隨著輕軌站點的修建和住宅項目的不斷開發(fā)，該路段在以后將會形成一個日益成熟的住宅片區(qū)。 ②綠化景觀：將轉(zhuǎn)換層架空，修建 1200 平米左右空中花園。同時，對建筑物一