【正文】 1 重慶某花園社區(qū)營銷策劃案 一、 重慶房地產(chǎn)市場簡析 2020 年重慶市房地產(chǎn)住宅市場繼去年市場的火熱，再續(xù)引發(fā)了重慶房地產(chǎn)市場的“沸點(diǎn)”。一方面，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已從“概念時(shí)代”進(jìn)入“產(chǎn)品時(shí)代”，另一方面大范圍的城市拆遷與舊城改造的進(jìn)一步實(shí)施，刺激了房地產(chǎn)市場的投資和開發(fā)，同時(shí)也促動(dòng)了一大批住宅消費(fèi)群體的需求。 隨著重慶市住宅市場的發(fā)展和成熟，其住宅的需求也日益呈現(xiàn)出多樣化的格局。小戶型依然受到市場一定的青睞，特別在解放碑以外的市場；低密度住宅成為今年的房地產(chǎn)中高檔市場的主流 產(chǎn)品，其風(fēng)靡蓋過了江景房和城市中心公寓，在一定程度上，正說明目前重慶市場已進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代；而有一定環(huán)境做依靠的中低檔次住宅，尤其受到消費(fèi)者的追捧，重慶市大范圍的拆遷，直接拉動(dòng)了此類住宅的需求。 產(chǎn)品的差異化定位已成為項(xiàng)目之間的品質(zhì)劃分。龍湖、金科、融橋、南方、廣廈、大川等等地產(chǎn)企業(yè)在重慶房地產(chǎn)市場相繼推出的千畝大盤，可謂是如火如荼， 但隨著重慶濱江路環(huán)境與配套設(shè)施的日趨改善，江景樓盤已開始大張旗鼓突圍，今年中，勢頭最盛的金沙水岸、東方港灣、金沙港灣等江景樓盤分別以獨(dú)特的概念、賣點(diǎn)、及居家文化、成熟配套等，以 實(shí)現(xiàn)區(qū)域的共贏吸引較多消費(fèi)者的眼球。 然而江景樓盤的異軍突起加劇了重慶房地產(chǎn)市場的競爭 。 二、重慶房地產(chǎn)市場開發(fā)簡析 2020 年上半年重慶市房地產(chǎn)市場的總體供求表 指標(biāo) 開發(fā)施工面積 （萬平米） 房屋竣工面積 （萬平米） 房屋銷售面積 （萬平米） 房屋銷售平均價(jià)格（元 /m2） 開發(fā)投資額 （億元） 2020 年上半年 1987 住宅 1763 2 同比增長（ %） 辦公樓 2848 商業(yè)營業(yè)用房 830 3882 結(jié)論分析： （ 1） 2020 年上半年，重慶市商品房銷售面積繼續(xù)保持一定幅度的增長，全市商品房銷售面積達(dá) ，同比增長 %。其中主城區(qū)銷售面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %。與此同時(shí)，商品房竣工面積則低于銷售面積。 2020年，重慶市房地產(chǎn)竣工面積為 萬平方米。商品房銷售面積大于竣工面積，在一定程度上降低了商品房的空置量，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大利 好，同時(shí)也表明重慶市房地產(chǎn)業(yè)充滿著活力，開發(fā)前景廣闊。 （ 2） 2020 年上半年，重慶市商品房商品面積更得到高速增長，房屋銷售面積遠(yuǎn)高于竣工面積， 2020 年上半年房屋銷售面積同比增長在 %，分析市場的主要原因在于一場全市范圍內(nèi)的大拆遷運(yùn)動(dòng)，直接拉動(dòng)了重慶市房地產(chǎn)的旺盛需求和價(jià)格的上漲。 三、市場調(diào)查分析 由于本項(xiàng)目所在區(qū)域的可比性江景樓盤較少，故我司以渝中區(qū)江景樓盤為主作調(diào)查分析。 （一）市場調(diào)查分析表（略） 二）結(jié)論分析 目前渝中區(qū)的江景物業(yè)建筑形態(tài)主要由高層建筑組成， 其品質(zhì)以中高擋為主，市場價(jià)格在建面 3600— 3900 元 /平米左右，本項(xiàng)目區(qū)域江景物業(yè)的市場價(jià)格在建面 2800 元 /平米左右。 江景物業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要以建面 120— 150 平米的兩房與三房為主，熱銷戶型主要以建面 80— 120 平米內(nèi)的小兩房與三房為主，其主要原 3 因是總價(jià)相對(duì)較低，造成以大戶型為主力的江景物業(yè)銷售較差。 由于渝中區(qū)的嘉濱路沿線正處與規(guī)劃建設(shè)中，其周邊的環(huán)境較差，生活配套相對(duì)較弱，這也是目前影響江景物業(yè)銷售的主要原因。 通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)本區(qū) 域的江景物業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有較多的“黑房”，主要由于江景物業(yè)的占地面積相對(duì)較小，其落差較大，臨江面戶型多由 34 戶，建面 130 平米 — 170 平米的三室組成，而一梯 8 戶的單層布局，導(dǎo)致其他背江的戶型采光差和房間 “黑房”形成。 四、項(xiàng)目研究分析 （一）項(xiàng)目的 SWOT 分析 （ S） （ 1）良好的江景資源 本項(xiàng)目位于渝中區(qū)曾家?guī)r嘉濱路，北接嘉陵江大橋， 500 米江岸線，視野寬闊，嘉陵江景一覽無余。 （ 2）增值空間較大。 本區(qū)域尚處于規(guī)劃建設(shè)期，其本區(qū)域住宅價(jià)格相對(duì)較低，隨著交通與生活配套上的完善、成熟，有利 于提升本項(xiàng)目物業(yè)的增值空間。 （ W） （ 1）地塊面積較小，地形落差較大 地塊臨街面長度較短，地塊現(xiàn)覆蓋物為農(nóng)田、雜草。地勢起伏，中心低落差約20 米，其兩面由高層建筑夾集，這對(duì)本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)有較大難度。 （ 2）交通系統(tǒng)不完善 本區(qū)域道路（嘉濱路）作為進(jìn)入渝中半島的外環(huán)，主要分流進(jìn)入主城區(qū)的外地車輛，其公交車輛較少，出行極為不便。 （ 3）區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施缺乏 本區(qū)域正處于規(guī)劃建設(shè)中，其商業(yè)配套主要由上清寺與觀音橋商業(yè)支持，而本區(qū)域配套設(shè)施主要由各小區(qū)與學(xué)田灣居民區(qū)獨(dú)立組成，這與本項(xiàng)目所在位 置都有較遠(yuǎn)的距離，也使本項(xiàng)目在配套服務(wù)設(shè)施上相對(duì)缺乏。 （ T） （ 1） 交通系統(tǒng)的完善 4 本項(xiàng)目區(qū)域公交車站的設(shè)立與 2020 年 6 月，輕軌較新線（ 2 號(hào)）的通行，在很大程度上完善了本區(qū)域（嘉濱路）的交通系統(tǒng)，大大提升了本區(qū)域的地段品質(zhì)。 （ 2） 政府規(guī)劃有助于推動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展 南濱路繁華景象將是本區(qū)域市場未來發(fā)展的前瞻，在政府對(duì)渝中半島整體規(guī)劃中，嘉濱路將規(guī)劃形成集高檔住宅、餐飲娛樂為一體的 “休閑水岸”，這對(duì) 本區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)有較好的發(fā)展前景。 （ 3） 樓盤、人氣的聚集加快商業(yè)成形 在對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的市場調(diào)查分析中，本區(qū)域樓盤都以嘉濱路輕軌車站（曾家?guī)r）為點(diǎn)，沿線 1 公里內(nèi)集中開發(fā)，建筑形態(tài)主要以單體樓為主的，現(xiàn)已開發(fā)的樓盤江都怡園成功引進(jìn)了餐飲巨頭 —— 天天魚港，建立了本區(qū)域良好的商業(yè)氛圍，在本區(qū)域樓盤的陸續(xù)面市，人氣的聚集，將支撐與促進(jìn)本區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。 （ O） （ 1）目前本區(qū)域除江都怡園已建成外，其他在建樓盤已開始動(dòng)工（場地平整），其位置都位于輕 軌旁，與本項(xiàng)目地段相比有好優(yōu)勝，這將在今后一定程度上加劇了本項(xiàng)目的區(qū)域競爭。 （ 2）北濱路與沙濱路正處與建設(shè)發(fā)展中，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商也陸續(xù)在其圈地開發(fā)高品質(zhì)的江景物業(yè)（如北濱路的金沙水岸、沙濱路的金沙港灣），都將形成本項(xiàng)目較強(qiáng)的潛在競爭對(duì)手。 （ 3）南濱路樓盤以較高的品質(zhì)規(guī)模與成熟的商業(yè)配套成為消費(fèi)者選擇江景物業(yè)