樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃案(已修改)
2025-04-29 04:21 本頁(yè)面
【正文】 某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃目 錄 前 言 一、周邊樓盤(pán)價(jià)格調(diào)查 1. 價(jià)格調(diào)查匯總 2. 說(shuō)明 3. 一次評(píng)估與加權(quán) 二、天泰馥香谷與調(diào)查樓盤(pán)評(píng)估 1. 樹(shù)圖解析與權(quán)重系數(shù)計(jì)算 天泰馥香谷 銀都景園 金帝山莊 頤景園 名仕花園 錦園 千禧龍?jiān)? 蔚蘭海岸 新貴都 綠島花園 礦泉花園 三、評(píng)估與價(jià)格修正 1. 修正公式 2. 修正過(guò)程 3. 修正結(jié)果 四、天泰馥香谷價(jià)格定位建議 五、價(jià)格策略與執(zhí)行方案 價(jià)格策略 執(zhí)行方案 六、價(jià)格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng) 附表1：開(kāi)盤(pán)期首推戶(hù)型價(jià)格明細(xì)表 價(jià)格是公司效益與客戶(hù)之間的一座橋梁 高了，能走過(guò)這座橋的人就少——沒(méi)有市場(chǎng) 低了，公司損失利潤(rùn)——沒(méi)有效益 如何在兩者之間達(dá)到一種平衡 如何讓我們的樓盤(pán)即叫好又叫座 這永遠(yuǎn)是我們解析的重心……第二部分：天泰馥香谷項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略與執(zhí)行方案一、周邊樓盤(pán)價(jià)格調(diào)查價(jià)格調(diào)查匯總 單 位樓盤(pán)名稱(chēng)
統(tǒng) 計(jì)面 積M2
最 高標(biāo) 價(jià)元/M2
最 低標(biāo) 價(jià)元/M2
平 均標(biāo) 價(jià)元/M2
折 實(shí) 均 價(jià)
修正均價(jià)元/M2
備 注
一次性%
銀行按揭%
銀都景園
52000
6030
5080
5600
0
+1%
5644
不僅不打折，如不是一次性付款還要+10%
金帝山莊
66000
4800
3800
4500
98折
0
4482
頤 景 園
72000
4500
3200
3840
0
0
3820
名仕花園
30248
4800
4000
4500
97折
98折
4410
錦 園
110000
5700
3800
4880
97折
0
4850
千禧龍?jiān)?br />50000
6300
3900
4800
97折
98折
4694
蔚藍(lán)海洋
120000
8000
4700
5600
95折
97折
5409
新 貴 都
470000
4600
4000
4280
98折
0
4262
綠島花園
37216
7000
4300
5560
0
0
5550
礦泉花園
73776
7800
6000
6910
96折
0
6854
說(shuō)明 ◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我們對(duì)青島市樓市進(jìn)行了廣泛調(diào)查，本表只是調(diào)查中的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)。 ◆修正均價(jià)主要根據(jù)統(tǒng)計(jì)面積所占比例、銷(xiāo)售時(shí)間、實(shí)際成交時(shí)大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素。 ◆參照樓盤(pán)以周邊可比性樓盤(pán)為主，兼顧其他區(qū)域樓盤(pán)。一次評(píng)估與加權(quán)(平均分) 樓盤(pán)評(píng)估項(xiàng)
銀都景園
金帝山莊
頤景園
名仕花園
錦 園
千禧龍?jiān)?br />蔚蘭海岸
新貴都
綠島花園
礦泉花園
馥香谷
區(qū)域地段
周邊社區(qū)
交通條件
價(jià)格與付款方式
營(yíng)銷(xiāo)水平
小區(qū)內(nèi)綠化情況
小區(qū)內(nèi)規(guī)劃情況
小區(qū)公共配套設(shè)施
顧問(wèn)代理水平
物業(yè)管理水平
合 計(jì)
（加權(quán)分） 樓盤(pán)評(píng)估項(xiàng)
銀都景園
金帝山莊
頤景園
名仕花園
錦 園
千禧龍?jiān)?br />蔚蘭海岸
新貴都
綠島花園
礦泉花園
馥香谷
加權(quán)評(píng)估
加權(quán)因素
包含：開(kāi)盤(pán)時(shí)間、目前執(zhí)行價(jià)格、銷(xiāo)售率
評(píng)估加權(quán)： ?。?）H=馥香谷=+= （2）加權(quán)修正： 銀都花園=H1=+= 金 帝=H2=+= 頤 景 園=H3=+= 名仕花園=H4=+= 錦 園=H5=+= 千禧龍?jiān)?H6=+= 蔚蘭海岸=H7=+= 新 貴 都=H8=+= 綠島花園=H9=+= 礦泉花園=H10=+=三、評(píng)估與價(jià)格修正 修正公式 *比較樓盤(pán)均價(jià) 修正過(guò)程 銀都花園： *4644= 金帝山莊： *4482= 頤 景 園： *3820= 名仕花園：*4410= 錦 園： *4850= 千禧龍?jiān)罚?4694= 蔚蘭海岸：*4409= 新 貴 都：*4262= 綠島花園：*4550= 礦泉花園：*= 修正結(jié)果 +++++++++ 10 = 即：天泰馥香谷市場(chǎng)已然形成并且能夠接受的平均價(jià)格是：4850元/平方米四、天泰馥香谷價(jià)格定位建議 * 天泰馥香谷平均價(jià)格應(yīng)是：4850元/平方米，正負(fù)出入不宜超過(guò)200元。* 為配合分批銷(xiāo)售和低開(kāi)高走的價(jià)格策略，第一批提出價(jià)格定位如下： 平均價(jià)格：4700～4900元/平方米； 本案設(shè)定均價(jià)：4800元/平方米()； 最低價(jià)與最高價(jià)差設(shè)計(jì)幅度：3980～61800元/平方米()。* 本案設(shè)計(jì)的是銷(xiāo)售實(shí)價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)格表將根據(jù)付款方式上浮后再折回。五、定價(jià)策略與執(zhí)行方案（一） 定價(jià)策略 價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房最敏感因素 根據(jù)對(duì)青島市調(diào)查樓盤(pán)及天泰馥香谷銷(xiāo)售情況的了解，我們感到價(jià)格的高低直接左右著項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格必須是慎重研究的。針對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格現(xiàn)狀，我們此次采用的定價(jià)技巧，一方面是針對(duì)同行的競(jìng)爭(zhēng)，另一方面則是在對(duì)我們的目標(biāo)客戶(hù)群。在采用了1）競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格評(píng)估；2）萃辰樹(shù)圖；3）成本利潤(rùn)法；4）差價(jià)設(shè)計(jì)法。
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