【正文】 0 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 備注： 商業(yè)銷售均價(jià)為對(duì)不同樓層售價(jià)的加權(quán)平均值，其中 8 號(hào)地塊的商鋪主要集中在價(jià)位較高的 1～ 2 樓，因此均價(jià)較高。（富士康入駐深圳，其工廠所在的龍華及觀 瀾兩區(qū)的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了巨幅的上漲；英特爾入住大連金石灘后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也從原來(lái)的 2020 多元 /平米一路上漲至目前的 8000 多元 /平米）本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 25 頁(yè) 根據(jù)郫縣當(dāng)?shù)卣念A(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，今后 5 年內(nèi)，項(xiàng)目所在的郫筒鎮(zhèn)的人口總數(shù)將達(dá) 100 萬(wàn)人： （ 1）高新區(qū)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)人數(shù)為 13 萬(wàn)人，富士康科技集團(tuán)入駐后將達(dá)到近 40 萬(wàn)； （ 2）高校人口數(shù)為 20 萬(wàn)人； （ 3）郫筒鎮(zhèn) 總?cè)丝? 萬(wàn)人，城區(qū)人口 萬(wàn)人，流動(dòng)人口 3 萬(wàn)余人 ； （ 4）蜀都新城規(guī)劃人口 12 萬(wàn)人。 同時(shí)，中信未來(lái)城 區(qū)域 大部分新盤(pán)均為 2020 年年末及 2020 年實(shí)現(xiàn)預(yù)售，預(yù)計(jì) 2020 年將批量交房，而居民真正完成裝修、集中入住的時(shí)間基本在 2020 年上半年，而這與本項(xiàng)目首期商業(yè)的開(kāi)業(yè)時(shí)間基本吻合，也確保了 本項(xiàng)目 商業(yè) 部分 營(yíng)業(yè)后有足夠的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)支撐其商業(yè)氛圍的形成。郫縣是上述消費(fèi)需求最佳的服務(wù)產(chǎn)業(yè)承接地。 交通的日益便捷將提升郫縣區(qū)域的房地產(chǎn)的吸引力，進(jìn)而帶動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)有效需求及房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)。橡樹(shù)灣 660000 7000 144 97 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)合興村三 社，犀浦村一社 華潤(rùn)置地 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 21 頁(yè) 置信逸都花園 1050000 5000 1763 112 郫縣南北大道 168號(hào) 置信地產(chǎn) 伊薩貝拉 274402 5500 1728 606 郫縣犀浦成灌路 中鐵二院（成都） 置業(yè) 海駿達(dá) 本項(xiàng)目信托本益部分的保本銷售單價(jià)為 3500 元 /平米（住宅）和 5300 元 /平米（商鋪），較市場(chǎng)價(jià)格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際。實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，全縣投資項(xiàng)目 482 個(gè)。 2020 年全縣實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) 16%（按可比價(jià)計(jì)算，下同），高全市 個(gè)百分點(diǎn)。 郫縣 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 16 頁(yè) 快鐵： 2020 年 5 月 12 日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵） 建成 通車(chē) ， 郫縣作為快鐵的中間點(diǎn)，郫縣到成都僅僅需要 15 分鐘，從而 形成 15 分鐘中心城快速交通圈。境內(nèi)郁郁蔥蔥，滿目清綠，四季鮮花盛開(kāi)，風(fēng)光秀麗如畫(huà)，是居家生活的理想之地、創(chuàng)業(yè)者的樂(lè)園。有銀郫縣之稱。 （ 3） 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 成都是中國(guó)西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、教育中心和交通、通信樞紐 。 成都市，從西到東，地形分為山地、平原、丘陵三個(gè)部分。 2020 年中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的中國(guó)地方政府透明度 2020 年度報(bào)告，成都與廈門(mén)并列排名全國(guó)第二。 1993 年，成都被國(guó)務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐。 8 號(hào)地塊 20% 20% 30% 100 9 號(hào)地塊 20% 20% 30% 100 匯總 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 10 頁(yè) 三、 項(xiàng)目地 理位置介紹 成都市 我國(guó)西南地區(qū)的中心城市 （ 1） 基本情況介紹 成都，位于四川省中部， 四川盆地的西部，龍門(mén)山脈、邛崍山脈與成都平原和川中丘陵的交接地帶， 成都平原腹地，是 中國(guó) 副省級(jí)城市 之一，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國(guó)大陸地區(qū)機(jī)構(gòu)、央企、外企 西部或西南區(qū)域總部駐地主要城市之一。 項(xiàng)目總體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)由國(guó)際一流水準(zhǔn)的美國(guó) RDLF 國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱完成。 項(xiàng)目公司日常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由原股東派出管理人員負(fù)責(zé)， 安信信托有權(quán)向項(xiàng)目公司派出董事 （占董事會(huì)席位超過(guò)三分之二） 及財(cái)務(wù)總監(jiān)，從股東會(huì)、董事會(huì)、財(cái)務(wù) 管理三個(gè)層面對(duì)公司進(jìn)行主動(dòng)管理，對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)及資金運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)管，并對(duì)項(xiàng)目公司的 重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。若項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過(guò)年化 12%，則原股東有權(quán)申請(qǐng)?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則提前對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行減資，并提前結(jié)束信托計(jì)劃 —— 其中信托本益于信托計(jì)劃屆滿 1年時(shí)提前分配的，按年 化收益率 12%進(jìn)行分配；超過(guò) 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進(jìn)行分配；超過(guò) 2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 100%”進(jìn)行分配，即按實(shí)際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報(bào)進(jìn)行分配。 2020 年 5 月被四川省政府確定“四川省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”，2020 年 6 月 又被確定為“成都青羊區(qū)青年（大學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園”和四川省首批“科技企業(yè)孵化器”。 入駐商戶包括 世界 500 強(qiáng)的裝飾建材連鎖超市英國(guó)百安居、中國(guó) 500 強(qiáng)企業(yè)北京西單、中國(guó)家電連鎖巨頭國(guó)美電器、成都家具旗艦創(chuàng)美家居、金鼎軒餐飲集團(tuán)、金沙會(huì)超豪華娛樂(lè)會(huì)所、金沙湖，麗湖等知名商家。 項(xiàng)目的實(shí)際控制人 —— 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司（擔(dān)保方） 簡(jiǎn)介 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司系一家主營(yíng) 商業(yè)地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、 商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、租賃及 物業(yè)管理的有限公司， 同時(shí) 參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè) 。 本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都 項(xiàng)目公司原來(lái)三家股東將持有的 %股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其承諾補(bǔ)足收益及保證項(xiàng)目公 司最低貨幣資金余額的履約保證。中信蜀都項(xiàng)目總占地約 7343畝，其中包括 4657畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。 ）信托募集資金 全部通過(guò)增資的形式向 項(xiàng)目公司 —— 成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限 公司進(jìn)行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托 （信托計(jì)劃） 持有的 項(xiàng)目 股權(quán)比例為 %，其余 3位股東的股權(quán)比例為 %。若 項(xiàng)目公司的 凈資產(chǎn)收益率 滿足 或超過(guò) 年化 12%，則原股東 有權(quán)申請(qǐng)?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則 提前對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行減資， 并 提前結(jié)束信托計(jì)劃 —— 其中信托本益于信托計(jì)劃屆滿 1 年時(shí)提前分配的，按年化收益率 12%進(jìn)行分配；超過(guò) 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進(jìn)行分配；超過(guò) 2 年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 100%”進(jìn)行分配，即按實(shí)際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報(bào)進(jìn)行分配。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投入預(yù)計(jì)約 72億元 ，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 ，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 %，項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)周期為 6年 ，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。 四、我司收益分析 信托計(jì)劃資金 收益 按照 12%/年 及超額部分的 20%分配 ，我司另行收取 4%/年的 信托報(bào)酬 。 本項(xiàng)目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西 區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車(chē)程， 317 國(guó)道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號(hào)線和將建的城際高速鐵路直通項(xiàng)目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無(wú)縫連接。 目前 公司主要 運(yùn)營(yíng) 兩大 項(xiàng)目 ： （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)板塊 —— 金沙國(guó)際商城 。 （ 2） 工業(yè)地產(chǎn)板塊 —— 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 。 信托計(jì)劃和信托交易結(jié)構(gòu) 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計(jì)劃，信托計(jì)劃總規(guī)模 億元 ， 全部向社會(huì)投資人發(fā)行募集 （首期約 5 億元；安信信托根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要可選擇信托計(jì)劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過(guò) 億元。 但股權(quán)處置期間，安信信托將向原 三家 股東收取每天 逾期金額的 千分之一 作為 違約罰金，該罰金收入全部歸信托計(jì)劃投資人所有 。 若項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 %，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi) ，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。） 凈用地面積（畝） 容積率 建筑密度要求 綠化率 建筑限高 （ m178。成都是我國(guó)西南開(kāi)發(fā)最早的地區(qū)，是全國(guó)第一批（ 24 座）歷史文化名城之一。 2020 年，成都市繼上海市浦東新區(qū)和天津市濱海新區(qū)之后又一個(gè)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。最佳城市獎(jiǎng) ”。另外成都新客站將于 2020 年年末投入運(yùn)營(yíng)，將負(fù)責(zé)高速列車(chē)及城市軌道交通的本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 12 頁(yè) 樞紐任務(wù)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。年平均氣溫 16176。 境內(nèi)擁有電子科技大學(xué)、西南交通大學(xué)、西華大學(xué)等 18 所大專院校，是國(guó)家確定的四川省唯一的全國(guó)基礎(chǔ)教育課程改革示范區(qū)。 （ 3） 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 郫縣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。 郫縣 2020年 2020 年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：億元） 2020 年 — 2020年郫縣、成都地區(qū)以及全國(guó) GDP 增速對(duì)比： 0 50 100 150 200 250 2020 2020 2020 2020 GDP（億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億 元） 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 （億元） 住宿餐飲業(yè)零售額（億 元） 居民儲(chǔ)蓄存款余額（億 元） 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 18 頁(yè) %%%%%20202020年全國(guó) 、成都以及郫縣的GDP增 速對(duì)比圖全國(guó)G D P 增速成都G D P 增速郫縣G D P 增速全國(guó)GDP 增速 % % % % %成都GDP 增速 % % % % %郫縣GDP 增速 % % % % %1 2 3 4 5 由上圖可以看出，郫縣的 GDP 增速遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó) GDP 增速，隨著郫縣 GDP持續(xù)增長(zhǎng)，郫縣地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)成都 GDP 的貢獻(xiàn)逐年增加，由 2020 年的 %，上升到 2020 年的 %。 逐步走高的周邊房產(chǎn)價(jià)格 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 20 頁(yè) 郫縣受 老成灌路的改造、成灌快鐵 開(kāi)通 、 地鐵 2 號(hào)線規(guī)劃以及 政府大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)的利好消息 影響 ， 迎來(lái)了中信、龍 湖、華潤(rùn)、合景泰富等地產(chǎn)巨頭的青睞，而富士康帶來(lái)的移民浪潮 更是 給 郫縣 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 注入 了新的活力，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)由 2020 年 2 季度的 3500 元 /平米已經(jīng)上升至目前的近 5000 元 /平米。 日益便捷的軌道及公路交通 公路： 國(guó)道 317 線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近 10 條主干道縱貫東西 ， 已形成 “ 三橫六縱一圈 ” 的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系 。 同時(shí)，富士康科技集團(tuán)的入駐（離本項(xiàng)目?jī)H 6 公里，車(chē)程約 78 分鐘），將為郫縣區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更加強(qiáng)勁的動(dòng)力。這部分人員一方面可以對(duì)接高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，并可能形成以綜合性高校為依托的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，另一方 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 23 頁(yè) 面這部分消費(fèi)力對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)未來(lái)的需求提供 了較強(qiáng)的支撐力。 2020年，英特爾入住成都高新區(qū)時(shí)，其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)，先后帶動(dòng) 中芯國(guó)際、友尼森、美國(guó)芯源（ MPS）以及全球第二大電子連接器制造商莫仕 等企業(yè)紛紛入住，目前成都高新區(qū)僅 IC 設(shè)計(jì)領(lǐng)域企業(yè) 就 已達(dá)40 家 。實(shí)際銷售時(shí)，為實(shí)現(xiàn)快速去化，部分商業(yè)將考慮在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上折價(jià) 20%銷售。這部分需求不但能消化未來(lái)幾年區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的供應(yīng)，還將大大推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)的上漲。而該商業(yè)成功開(kāi)發(fā)的最大的受益者正是本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的住宅用地（本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)面積中住宅用地占全部出讓所得土地的 75%）。 該區(qū)域未來(lái)將受到兩大效應(yīng)的共同作用： （ 1）高新區(qū)外溢效益作用 成都高新西區(qū)高速、穩(wěn)定的良好發(fā)展勢(shì)頭，催生出居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公等多產(chǎn)業(yè)的消 費(fèi)需求。因此，可以說(shuō) “快鐵 ”從真正的大眾意義上實(shí)現(xiàn)了郫縣