【正文】 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 成都中信蜀都新城項目股權(quán)投資信托 可行性研究報告 報告要點： 一、信托計劃摘要 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投 資 信托計劃， 信托計劃總規(guī)模 億元 ， 全部向社會投資人發(fā)行募集（首期約 5億元；安信信托根據(jù)項目運作需要可選擇信托計劃增發(fā)， 增發(fā) 規(guī)模不超過 。原股東在信托第二期發(fā)行的同時向項目公司增資 億元。 ）信托募集資金 全部通過增資的形式向 項目公司 —— 成都國宏騰實業(yè)有限 公司進行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項目的開發(fā) ，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托 （信托計劃） 持有的 項目 股權(quán)比例為 %，其余 3位股東的股權(quán)比例為 %。 信托計劃整體 期限 3年 ，可 自存續(xù)期屆滿 1年起在符合約定要求的前提下 提前結(jié)束。 信托本益的還款來源為 蜀都新城項目的 整體開發(fā)收益 。若 項目公司的 凈資產(chǎn)收益率 滿足 或超過 年化 12%，則原股東 有權(quán)申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則 提前對項目公司進行減資， 并 提前結(jié)束信托計劃 —— 其中信托本益于信托計劃屆滿 1 年時提前分配的，按年化收益率 12%進行分配；超過 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進行分配；超過 2 年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 100%”進行分配，即按實際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部投資回報進行分配。 若信托期滿時，項目 整體 凈資產(chǎn) 收益 率 低于 12%，則原來三家股東承諾 對信托本益 按年化收益率12%的標準以自有資金 予以補足，并將其持有的 %股權(quán) 質(zhì)押給安信信托，作為其補足承諾的履約保證。若信托到期時 ，項目整體 凈資產(chǎn) 收益率未達到 12%且三家股東也未履行其補足承諾，則安信信托可將項目公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實現(xiàn)信托計劃的退出 ，轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先用于補足信托本益的分配 。 二、成都 項目內(nèi)容摘要 本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都中信蜀都”城市運營項目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分 ，開發(fā)商為成都國宏騰實業(yè)有限公司，由川宏金沙 、萬騰實業(yè)以及成都世通共同出資設(shè)立，注冊資本 。中信蜀都項目總占地約 7343畝，其中包括 4657畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 20分鐘車程， 317國道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2號線和將建的城際高速鐵路直通 本 項目。 本項目總占地面積 畝，平均容積率 ，預計總建筑面積 萬平方米，其中住宅約，商業(yè) ，地下面積約 。項目開發(fā)總投入預計約 72億元 ，可實現(xiàn)銷售收入 ，實現(xiàn)稅后投資利潤約 ，項目投資利潤率約 %，項目總體開發(fā)周期為 6年 ，年化權(quán)益凈利率達到 %；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達 %。 本項目即使未取得開發(fā)貸款，在信托二期 億以及原股東 億增資后，只要部分調(diào)整銷售策略（將部分商業(yè)由租轉(zhuǎn)售），即可保證整個項目現(xiàn)金流的順利周轉(zhuǎn)，確保信托資金于信托存續(xù) 3 年后的順利退出（具體測算見“項目現(xiàn)金流測算”）。 本項目信托本益部分的保本 銷售單價為 3500元 /平米（住宅）和 5300元 /平米（商鋪），較市場價格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際。 三、質(zhì) 押及保證 若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項目公司原股東承諾對信托收益 按年化收益率 12%的標準以自有資金 予以補足 。 項目公司原股東承諾信托計劃到期前 3 個月，項目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的30%、 60%、 100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補足。 項目公司原來三家股東將持有的 %股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其承諾補足收益及保證項目公 司最低貨幣資金余額的履約保證。 項目公司日常開發(fā)經(jīng)營由原股東派出管理人員負責，安信信托向項目公司派出 34名董事（占董事會席位超過三分之二）及財務(wù)總監(jiān)，從股東會、董事會、財務(wù)管理三個層面對公司進行主動管理，對項目公司財務(wù)及資金運用進行監(jiān)管，并對項目公司的重大事項進行決策。 項目公司財產(chǎn)只為申請的開發(fā)貸款提供擔保，除此之外，不再對外提供任何擔保。 四、我司收益分析 信托計劃資金 收益 按照 12%/年 及超額部分的 20%分配 ，我司另行收取 4%/年的 信托報酬 。項目總體收益約 50006000萬元，其中 2020年 度內(nèi)實現(xiàn)收益約 10001200 萬元。 申請項目設(shè)立 。 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 目 錄 報告摘要 ........................................................................................................................ 1 第一部分 成都郫縣“中信蜀都”住宅項目分析 ...................................................... 6 一、“中信蜀都”項目簡介 ................................................................................... 6 二、項目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標匯總表 ............................................................. 9 三、項目地理位置介紹 ....................................................................................... 10 成都市 我國西南地區(qū)的中 心城市 ....................................................... 10 郫縣 —成都西部新城 .............................................................................. 13 四、項目的投資亮點 ........................................................................................... 18 五、項目盈利能力分析 ....................................................................................... 26 六、項目現(xiàn)金流預測（假設(shè)取得開發(fā)貸） ....................................................... 28 項目現(xiàn)金流預測（假設(shè)未取得開發(fā)貸） ........................................................... 34 第二部分 交易對手分析 ............................................................................................ 38 一、成都國宏騰實業(yè)有限公司（項目公司） ................................................... 38 二、成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔保方） ................................................... 38 第三部分 信托融資方案 .......................................................................................... 42 一、信托融資方案概述 ....................................................................................... 42 二、交易結(jié)構(gòu)圖 ................................................................................................... 43 三、交易結(jié)構(gòu)流程 ............................................................................................... 44 四、信托計劃技術(shù)參數(shù) ....................................................................................... 45 五、質(zhì)押及保證 ................................................................................................... 45 六、項目公司的主動管理 ................................................................................... 46 七、信托資金的監(jiān)管 ........................................................................................... 46 八、信托計劃退出 ............................................................................................... 47 九、信托收益及受托人報酬 ............................................................................... 47 第五部分 項目風險預測及防范措施 ........................................................................ 48 一、流動性風險 ................................................................................................... 48 二、市場風險 ....................................................................................................... 49 三、管理風險 ....................................................................................................... 49 第六部分 結(jié)論 ............................................................................................................ 50 資料明細 ...................................................................................................................... 52 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 1 頁 報告摘要 中信蜀都新城項目簡介 郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā) ,項目總占地 畝 （由 9 塊地組成） ，總建筑面積 約 170 萬㎡ ， 其中商業(yè)地產(chǎn)面積約 萬㎡，住宅面積 萬㎡ ,地下建筑面積 萬 ㎡。 若項目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實現(xiàn)銷售收入 億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項目投資利潤率約 %，年化權(quán)益凈利率達到 %；信托期限內(nèi) ，年化權(quán)益凈利率可達 %。 本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都中信蜀都”城市運營項目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分。中信蜀都項目總占地約 7343 畝，其中包括 4657 畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。 本項目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西 區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號線和將建的城際高速鐵路直通項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。 項目總體概念規(guī)劃設(shè)計由國際一流水準的美國 RDLF 國際規(guī)劃設(shè)計公司擔綱完成。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念