【正文】 實際銷售時，為實現(xiàn)快速去化，部分商業(yè)將考慮在市場價基礎上折價 20%銷售。這部分需求不但能消化未來幾年區(qū)域內(nèi)樓盤的供應，還將大大推動當?shù)氐姆績r的上漲。 2020年，英特爾入住成都高新區(qū)時，其明星企業(yè)效應、產(chǎn)業(yè)集群效應及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應，先后帶動 中芯國際、友尼森、美國芯源（ MPS）以及全球第二大電子連接器制造商莫仕 等企業(yè)紛紛入住，目前成都高新區(qū)僅 IC 設計領域企業(yè) 就 已達40 家 。而該商業(yè)成功開發(fā)的最大的受益者正是本項目所開發(fā)的住宅用地（本項目所開發(fā)面積中住宅用地占全部出讓所得土地的 75%）。這部分人員一方面可以對接高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，并可能形成以綜合性高校為依托的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，另一方 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 23 頁 面這部分消費力對項目區(qū)域的居住、商業(yè)、休閑娛樂未來的需求提供 了較強的支撐力。 該區(qū)域未來將受到兩大效應的共同作用： （ 1）高新區(qū)外溢效益作用 成都高新西區(qū)高速、穩(wěn)定的良好發(fā)展勢頭，催生出居住、商業(yè)、休閑娛樂、商務辦公等多產(chǎn)業(yè)的消 費需求。 同時，富士康科技集團的入駐（離本項目僅 6 公里，車程約 78 分鐘），將為郫縣區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展提供更加強勁的動力。因此，可以說 “快鐵 ”從真正的大眾意義上實現(xiàn)了郫縣與成都的無縫連接，毫無疑問，成灌快鐵 的 開通 ， 縮短了郊區(qū)與城區(qū)的 “距離 ”。 日益便捷的軌道及公路交通 公路： 國道 317 線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近 10 條主干道縱貫東西 ， 已形成 “ 三橫六縱一圈 ” 的城市交通網(wǎng)絡體系 。弗萊明戈 130000 7000 1333 572 郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處 龍湖地產(chǎn) 華潤 逐步走高的周邊房產(chǎn)價格 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 20 頁 郫縣受 老成灌路的改造、成灌快鐵 開通 、 地鐵 2 號線規(guī)劃以及 政府大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)的利好消息 影響 ， 迎來了中信、龍 湖、華潤、合景泰富等地產(chǎn)巨頭的青睞，而富士康帶來的移民浪潮 更是 給 郫縣 的房地產(chǎn)市場 注入 了新的活力，當?shù)胤績r由 2020 年 2 季度的 3500 元 /平米已經(jīng)上升至目前的近 5000 元 /平米。 較高的利潤空間 和較大的安全邊際 若項目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實現(xiàn)銷售收入 億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項目投資利潤率約 %，年化權益凈利率達到 %；信托期限內(nèi) ，年化權益凈利率可達 %。 郫縣 2020年 2020 年主要經(jīng)濟指標（單位：億元） 2020 年 — 2020年郫縣、成都地區(qū)以及全國 GDP 增速對比： 0 50 100 150 200 250 2020 2020 2020 2020 GDP（億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 社會消費品零售總額（億 元） 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 （億元） 住宿餐飲業(yè)零售額（億 元） 居民儲蓄存款余額（億 元） 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 18 頁 %%%%%20202020年全國 、成都以及郫縣的GDP增 速對比圖全國G D P 增速成都G D P 增速郫縣G D P 增速全國GDP 增速 % % % % %成都GDP 增速 % % % % %郫縣GDP 增速 % % % % %1 2 3 4 5 由上圖可以看出，郫縣的 GDP 增速遠超過全國 GDP 增速，隨著郫縣 GDP持續(xù)增長，郫縣地區(qū)生產(chǎn)總值對成都 GDP 的貢獻逐年增加，由 2020 年的 %，上升到 2020 年的 %。 固定資產(chǎn)投資快速增長，對經(jīng)濟的拉動作用十分明顯。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 %、 %和 %。 郫縣 國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。 （ 3） 經(jīng)濟實力 郫縣經(jīng)濟基礎雄厚，產(chǎn)業(yè)基礎扎實。 地鐵： 成都市地鐵 2 號線延伸線 已規(guī)劃至郫縣 ， 實現(xiàn)了 與成都市 的 無縫連接。 境內(nèi)擁有電子科技大學、西南交通大學、西華大學等 18 所大專院校，是國家確定的四川省唯一的全國基礎教育課程改革示范區(qū)。 境內(nèi)七河并流，花木久負盛名，現(xiàn)有近 10 萬畝花卉苗木，是成都市鮮花基地 、中國盆景之鄉(xiāng)和中國鄉(xiāng)村旅游示范點。年平均氣溫 16176。 郫縣距成都市區(qū) 10 公里，交通十 分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，市政設施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出， 郫縣自然環(huán)境優(yōu)越，是成都的后花園。民營經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛。開通國際、國內(nèi)航線 147 余條，航線總長 17 萬公里，運輸能力達 9 億噸公里， 2020 年客流量達 2763 萬人次，位列世界最繁忙機場前50 位。另外成都新客站將于 2020 年年末投入運營，將負責高速列車及城市軌道交通的本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 12 頁 樞紐任務。東西最大橫距 192公里，南北最大縱距 166 公里，轄區(qū)總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 598 平方公里。最佳城市獎 ”。 2020 年，成都加入聯(lián)合國教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡，成為亞洲第一個世界 “美食之都 ”。 2020 年，成都市繼上海市浦東新區(qū)和天津市濱海新區(qū)之后又一個國家綜合配套改革試驗區(qū)。 1989 年經(jīng)過國務院批準，成都市實行計劃單列，享有省一級經(jīng)濟管理權限，成為中國 14 個計劃單列城市之一。成都是我國西南開發(fā)最早的地區(qū)，是全國第一批（ 24 座）歷史文化名城之一。 其中： 6 號地面積 畝， 7 號地面積 ，道路面積 畝。） 凈用地面積（畝） 容積率 建筑密度要求 綠化率 建筑限高 （ m178。 本項目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號線和將建的城際高速鐵路直通 項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。 若項目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實現(xiàn)銷售收入 億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項目投資利潤率約 %，年化權益凈利率達到 %；信托期限內(nèi) ，年化權益凈利率可達 %。 項目公司原來三家股東將持有的 %股權質押給安信信托，作為其 承諾 補足收益及保證項目公司最低貨幣資金余額的履約保證。 但股權處置期間，安信信托將向原 三家 股東收取每天 逾期金額的 千分之一 作為 違約罰金，該罰金收入全部歸信托計劃投資人所有 。 信托本益的還款來源為蜀都新城項目的整體開發(fā)收益。 信托計劃和信托交易結構 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權投資信托計劃，信托計劃總規(guī)模 億元 ， 全部向社會投資人發(fā)行募集 （首期約 5 億元；安信信托根據(jù)項目運作需要可選擇信托計劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過 億元。 項目 主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市 2020年重點工程項目。 （ 2） 工業(yè)地產(chǎn)板塊 —— 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 。 商城內(nèi) 功能齊全、設施完善、管理先進、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材銷售與物流配送，以及百貨和休閑餐飲 于一體 。 目前 公司主要 運營 兩大 項目 ： （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)板塊 —— 金沙國際商城 。 該公司為中信蜀都的項目公司，目前暫時無經(jīng)營業(yè)務，公司主要資產(chǎn)及注冊資本金 億元。 本項目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西 區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號線和將建的城際高速鐵路直通項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。 若項目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實現(xiàn)銷售收入 億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項目投資利潤率約 %，年化權益凈利率達到 %；信托期限內(nèi) ，年化權益凈利率可達 %。 四、我司收益分析 信托計劃資金 收益 按照 12%/年 及超額部分的 20%分配 ，我司另行收取 4%/年的 信托報酬 。 項目公司原股東承諾信托計劃到期前 3 個月，項目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的30%、 60%、 100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補足。項目開發(fā)總投入預計約 72億元 ，可實現(xiàn)銷售收入 ，實現(xiàn)稅后投資利潤約 ，項目投資利潤率約 %，項目總體開發(fā)周期為 6年 ，年化權益凈利率達到 %；信托期限內(nèi)，年化權益凈利率可達 %。中信蜀都”城市運營項目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分 ，開發(fā)商為成都國宏騰實業(yè)有限公司，由川宏金沙 、萬騰實業(yè)以及成都世通共同出資設立，注冊資本 。若 項目公司的 凈資產(chǎn)收益率 滿足 或超過 年化 12%，則原股東 有權申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則 提前對項目公司進行減資， 并 提前結束信托計劃 —— 其中信托本益于信托計劃屆滿 1 年時提前分配的，按年化收益率 12%進行分配；超過 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進行分配；超過 2 年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 100%”進行分配，即按實際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權的全部投資回報進行分配。原股東在信托第二期發(fā)行的同時向項目公司增資 億元。 ）信托募集資金 全部通過增資的形式向 項目公司 —— 成都國宏騰實業(yè)有限 公司進行股權投資，并用于蜀都新城項目的開發(fā) ，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托 （信托計劃） 持有的 項目 股權比例為 %，其余 3位股東的股權比例為 %。 若信托期滿時，項目 整體 凈資產(chǎn) 收益 率 低于 12%，則原來三家股東承諾 對信托本益 按年化收益率12%的標準以自有資金 予以補足，并將其持有的 %股權 質押給安信信托，作為其補足承諾的履約保證。中信蜀都項目總占地約 7343畝，其中包括 4657畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。 本項目即使未取得開發(fā)貸款，在信托二期 億以及原股東 億增資后，只要部分調(diào)整銷售策略（將部分商業(yè)由租轉售），即可保證整個項目現(xiàn)金流的順利周轉，確保信托資金于信托存續(xù) 3 年后的順利退出（具體測算見“項目現(xiàn)金流測算”）。 項目公司原來三家股東將持有的 %股權質押給安信信托，作為其承諾補足收益及保證項目公 司最低貨幣資金余額的履約保證。項目總體收益約 50006000萬元，其中 2020年 度內(nèi)實現(xiàn)收益約 10001200 萬元。 本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都 項目總體概念規(guī)劃設計由國際一流水準的美國 RDLF 國際規(guī)劃設計公司擔綱完成。 項目的實際控制人 —— 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司（擔保方） 簡介 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司系一家主營 商業(yè)地 產(chǎn)開發(fā) 、 商業(yè)配套設施建設、租賃及 物業(yè)管理的有限公司， 同時 參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設 。 “金沙國際商城”位于成都市青羊區(qū)蘇坡東路 8 號，項目性質為商貿(mào)基礎設施， 是 四川省重點招商引資項目 ， 累計投資 6 億余元，成功創(chuàng)造了當年開工當年營業(yè)的奇跡。 入駐商戶包括 世界 500 強的裝飾建材連鎖超市英國百安居、中國 500 強企業(yè)北京西單、中國家電連鎖巨頭國美電器、成都家具旗艦創(chuàng)美家居、金鼎軒餐飲集團、金沙會超豪華娛樂會所、金沙湖，麗湖等知名商家。 2020 年 7月，在青羊區(qū)委、區(qū)政府的鼓勵與推進下，成都川宏金沙置業(yè)有限公司和成都益有實業(yè)股份公司組建 了 成都青羊工業(yè)投資有限公司，全面參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設。 2020 年 5 月被四川省政府確定“四川省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”，2020 年 6 月 又被確定為“成都青羊區(qū)青年（大學生）創(chuàng)業(yè)園”和四川省首批“科技企業(yè)孵化器”。原股東在信托第二期發(fā)行的同時向項目公司增資 億元。若項目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過年化 12%，則原股東有權申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽妫宜緞t提前對項目公司進行減資，并提前結束信托計劃 —— 其中信托本益于信托計劃屆滿 1年時提前分配的，按年 化收益率 12%進行分配；超過 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 50%”進行分配；超過 2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 100%”進行分配，即按實際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權的全部投資回報進行分配。 信托資金用途 信托資金 全部通過增資的形式向成都國宏騰實業(yè)有限公司進行股權投資，并 全部 用于蜀都新城項目的開發(fā)。 項目公司日常開發(fā)經(jīng)營由原股東派出管理人員負責， 安信信托有權向項目公司派出董事 （占董事會席位超過三分之二） 及財務總監(jiān)