【正文】 蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā) ,項目總占地 畝 （由 9 塊地組成） ，總建筑面積 約 170 萬㎡ ， 其中商業(yè)地產(chǎn)面積約 萬㎡，住宅面積 萬㎡ ,地下建筑面積 萬 ㎡。 項目公司財產(chǎn)只為申請的開發(fā)貸款提供擔保，除此之外，不再對外提供任何擔保。 三、質(zhì) 押及保證 若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項目公司原股東承諾對信托收益 按年化收益率 12%的標準以自有資金 予以補足 。 本項目總占地面積 畝，平均容積率 ，預計總建筑面積 萬平方米，其中住宅約，商業(yè) ，地下面積約 。 二、成都 項目內(nèi)容摘要 本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都 信托本益的還款來源為 蜀都新城項目的 整體開發(fā)收益 。本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 成都中信蜀都新城項目股權(quán)投資信托 可行性研究報告 報告要點： 一、信托計劃摘要 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投 資 信托計劃， 信托計劃總規(guī)模 億元 ， 全部向社會投資人發(fā)行募集（首期約 5億元；安信信托根據(jù)項目運作需要可選擇信托計劃增發(fā)， 增發(fā) 規(guī)模不超過 。 信托計劃整體 期限 3年 ，可 自存續(xù)期屆滿 1年起在符合約定要求的前提下 提前結(jié)束。若信托到期時 ，項目整體 凈資產(chǎn) 收益率未達到 12%且三家股東也未履行其補足承諾，則安信信托可將項目公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實現(xiàn)信托計劃的退出 ，轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先用于補足信托本益的分配 。本項目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 20分鐘車程， 317國道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2號線和將建的城際高速鐵路直通 本 項目。 本項目信托本益部分的保本 銷售單價為 3500元 /平米（住宅）和 5300元 /平米（商鋪），較市場價格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際。 項目公司日常開發(fā)經(jīng)營由原股東派出管理人員負責，安信信托向項目公司派出 34名董事（占董事會席位超過三分之二）及財務(wù)總監(jiān)，從股東會、董事會、財務(wù)管理三個層面對公司進行主動管理，對項目公司財務(wù)及資金運用進行監(jiān)管，并對項目公司的重大事項進行決策。 申請項目設(shè)立 。中信蜀都”城市運營項目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶）， 造就一個生態(tài)居住新城 ——中信未來城 。 公司 注冊資本金人民幣 5000 萬元， 實際控制任及 法人代表楊天明。 項目所在地金沙片區(qū)，為成都市規(guī)劃的 18 個網(wǎng)點商業(yè)中心之一，周邊有眾多開發(fā)成熟和 已在開發(fā)的樓盤，為成都人首選的家具區(qū)域。 目前，公司 依靠該項目 每年的物業(yè)租憑收入達到 9000 余萬元。 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 5 頁 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成溫公路以北，占地面積 平方公里，開發(fā)面積約 4800 畝。 目前，青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（西區(qū)）建設(shè)工作已取得階段性成果。）信托募集資金全 部通過增資的形式向成都國宏騰實業(yè)有限公司進行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項目的開發(fā)，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托（信托計劃）持有的項目股權(quán)比例為 %，其余 3 位股東持有的股權(quán)比例為 %。 若信托期滿時，項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，則原來三家股東承諾對信托 本益 按年化收益率 12%的標準以自有資金予以補足，并將其持有的 %股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其補足承諾的履約保證。 信托保障措施 若信托計劃到期時項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項目公司原股東承諾對信托收益按年化收益率 12%的標準以自有資金予以補足 。 項目公司財產(chǎn)只為申請的開發(fā)貸款提供擔保，除此之外，不再對外提供任何擔保。中信蜀都”城市運營項目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶）， 造就一個生態(tài)居住新城 ——中信未來城 。 7 號地面積 83544 m178。 成都歷史悠久，有 “天府之國 ”、 “蜀中江南 ”、 “蜀中蘇杭 ”的美稱。 成都市擁有 56 個民族 ， 2020 年末成都市戶籍人口為 1348 萬人，比2020 年末增加 萬人。 2020 年《中國城市發(fā)展報告》成都綜合實力名列中國第九位。 2020 年， 成都市獲得 “世界優(yōu)秀旅游目的地城市 ”稱號，成為亞洲首個獲此殊榮的城市。 2020 年低碳中國論壇首屆年會上，成都榮獲了 2020 年度 “低碳中國貢獻城市 ”、 2020 年度 “最具競爭力的低碳產(chǎn)業(yè)基地城市 ”榮譽稱號。 （ 2） 地理位置與交通 成都位于 成都平原 中部。 現(xiàn)轄成華區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流縣、郫縣、大邑縣、金堂縣、蒲江縣、新津縣等 9 區(qū) 6 縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市 4 市，另有 1 個國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 2020 年末 ， 全市公路里程 超過 22020 公里，其中高速公路 超過 600 公里。 根據(jù) 《中國城市發(fā)展報告（ 2020~2020）》 ， 成都綜合實力 排名國內(nèi)各 大 城市 第四位。 2020 年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。 全縣幅員面積 平方公里，轄 14 個鎮(zhèn)（街道），人口 萬人，流動人口 30 萬人，城市化率 54%， 縣人民政府駐郫筒鎮(zhèn)。C，八月平均 26176。 郫縣 抓住緊鄰高新區(qū)的地理位置優(yōu)勢，抓住富士康落戶郫縣的契機， 立足 “全域成都 ”的科學規(guī)劃，以 “調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和諧 ”為主線，著力打造 “一城（成都西部新城）、兩帶（沙西線、 IT 大道城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶）、三基地（新型工業(yè)基地、文化休閑基地、川菜產(chǎn)業(yè)基地） ”，努力建設(shè)城鄉(xiāng)形態(tài)優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)支撐有力、功能配套完善、體制機制順暢，充滿活力的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范區(qū)。 （ 2） 地理位置與交通 郫縣位于 川西平原 腹心， 川西黃金旅游線、成都市西部通道 第一站，距成都市核心城區(qū) 10 公里，距成都火車西站 8 分鐘車程，距火車北站 25 分鐘車程，距成都南站 20 分鐘車程，距雙流國際機場 30 分鐘車程。同時，快鐵的首發(fā)站 “成都站（火車北站） ”將與地鐵 1 號線對接，而其 “犀浦站 ”將與地鐵 2 號線同站換乘。成都現(xiàn)代工業(yè)港、成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)西區(qū)等數(shù)個國家級、省級開發(fā)區(qū)匯聚郫縣，國家西部軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)化基地、國家集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)化 基地、國家信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國家現(xiàn)代中藥科技產(chǎn)業(yè)園等眾多國家級產(chǎn)業(yè)基地在此連為一體，產(chǎn)業(yè)配套成熟、完善，產(chǎn)業(yè)規(guī)模聚集效應(yīng)顯著，使郫縣作為成都市都市工業(yè)的制高點和科技成果就地轉(zhuǎn)化的樂園在大西部脫穎而出，境內(nèi)有摩托羅拉、英特爾、中芯國際、友尼森、百事可樂、瑞士布魯克西部基地等世界 500 強企業(yè)及銀河磁體、正大集團等一批國內(nèi)外知名企業(yè)。其中第一產(chǎn)業(yè)本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 17 頁 增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。民營經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 。其中：新開工 307 個，下降 %，民間資金完成投資 億元，增長 %，全年新增固定資產(chǎn)投資 億元。 本項目所得土地 總面積： 畝；總地價款： 萬元，土地成本價 304 萬 /畝 ，項目 平均 容積率 ，樓面價 1015 元 /平米 。 周邊稀缺的區(qū)域土地供給 上圖是本項目周邊土地的規(guī)劃情況， 本項目所得土地是該區(qū)域內(nèi)最后一塊較大規(guī)模的商業(yè)、住宅用地 （其余黃色部分為已出讓土地） 。未來城 385297 5000 1442 531 郫縣蜀信東路側(cè) 中信地產(chǎn) 中鐵瑞城蜀都1 號 800000 5000 634 394 郫縣蜀都新城蜀信東路（創(chuàng)智公園旁） 海駿達地產(chǎn) 綠地 快鐵： 2020 年 5 月 12 日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵） 建成 通車 ， 郫縣作為快鐵的中間點，郫縣到成都僅僅需要 15 分鐘，從而形成 15 分鐘中 心城快速交通圈。 全新的區(qū)域定位 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 22 頁 成灌快鐵 所形成的“ 15 分鐘生活圈” 將帶動沿線的西高新板塊、郫縣板塊、都江堰 青城山三大板塊房地產(chǎn)市場的崛起。根據(jù)最新的規(guī)劃，定位于 “西部新城 ”的郫縣片區(qū)將大力發(fā)展工業(yè)港總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，加上區(qū)域內(nèi)的電子科技大學、西南交 通大學、西華大學、成都中醫(yī)藥大學新區(qū)、川大錦城學院、成都理工大學廣播影視學院、四川外語學院成都學院等 21 所大學， 郫縣 將 成為高新區(qū)及教育園區(qū)的后花園，形成一個生活配套十分 完善的生活 及工作區(qū)域 。 加之富士康科技集團入駐高新西區(qū)，必將完善該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈，同時進一步增強區(qū)域產(chǎn)業(yè)外溢效益，為區(qū)域服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了大規(guī)模的消費群體。 目前郫縣核心商圈的具體位置圖： 所以就商業(yè)而言， 目前 郫縣的商業(yè)氛圍已經(jīng)遠遠不能滿足其城市發(fā)展的需要，該區(qū)域?qū)χ懈邫n商業(yè)及住宅城市綜合體已經(jīng)引起了當?shù)卣母叨汝P(guān)注，而本項目的商業(yè)用地規(guī)劃是整個郫縣行政核心區(qū)域內(nèi)唯一一塊大規(guī)模、專業(yè)化的商本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 24 頁 業(yè)開發(fā)用地。 富士康的入駐及區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量的增加帶來的巨大的潛在需求 富士康科技集團 已選址郫縣， 項目代號“ 803”，離本項目所在地塊僅 6 公里，目前簽約定址工作已經(jīng)全部完成，前期施工也已全部展開，目前已經(jīng)進入員工招聘階段，第一期招聘員工 10000 人。 這部分人口增量不但 能為當?shù)貛砭薮蟮南M需求，提升商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氛圍，對本項目商業(yè)地產(chǎn)部分產(chǎn)生正面影響。 置信地塊 四季豪庭 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 26 頁 五、項目盈利能力分析 地塊指標及銷售預計： 下表對不同地塊面積以 及預計的住宅與商業(yè)物業(yè)銷售與租賃單價進行了詳細列示： 地塊面積 1 號地塊 2 號地塊 3 號地塊 4 號地塊 5 號地塊 6+7號地塊 8 號地塊 9 號地塊 合計 一、用地面積（㎡） 10,085 9,200 10,366 10,458 31,947 106,960 77,418 27,878 284,312 二、建筑基底面積（㎡） 6,083 5,068 6,143 6,143 19,168 39,575 15,483 4,739 102,402 三、總建筑面積（㎡） 66,837 60,196 69,010 68,664 209,310 624,631 448,370 160,868 1,707,886 地上建筑面積（㎡） 50,947 46,200 52,010 52,230 137,440 449,357 325,022 116,560 1,229,766 、住宅建筑面積（㎡） 25,200 23,040 26,010 25,830 43,200 374,269 323,014 116,560 957,123 、商業(yè)建筑面積（㎡） 25,747 23,160 26,000 26,400 94,240 75,088 2,008 272,643 地下建筑面積（㎡） 15,890 13,996 17,000 16,434 71,870 175,274 123,348 44,308 478,120 地下車位（個） 458 458 458 458 1,186 4,342 3,246 1,166 11,772 備注： 5 號地塊的地下面積中有 30,360m2為商業(yè)建筑面積，因此該地塊商業(yè)建筑面積合計應(yīng)為 124,600m2；其余地塊地下建 筑面積均為車庫面積