【正文】 :00 茶店子公交站 ,三環(huán)路羊犀立交橋北 ,三環(huán)路成灌立交橋南 ,茶店子西口站 ,茶店子 ,五里村 ,營(yíng)門口立交橋東路 ,金魚街 ,撫琴路西口 ,一環(huán)路口 ,槐樹街口 ,羊市街口 ,西玉龍街 ,白絲街 ,凍青路 ,紅星路口 ,武城大街 ,天祥寺街 ,玉雙路 ,雙橋路 ,雙橋北二街 ,經(jīng)華路 ,雙橋路東 ,萬(wàn)年場(chǎng) ,萬(wàn)年場(chǎng)公交宿舍 ,跳蹬河 ,跳蹬河路口 ,跳蹬河南路 . 四、公建配套分析 本區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布的特點(diǎn)為：“東高西低”，即以騾馬市商 圈為界 ， 其東側(cè)商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量及品質(zhì)均優(yōu)于其西面地區(qū)，這主要是由于騾馬市商圈已經(jīng)歷百年，商業(yè)底蘊(yùn)深厚。干道沿線隨著幾個(gè)新樓盤建立后，配套發(fā)展了大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，如引入百佳，好又多大型超市，個(gè)別住宅小區(qū)附帶大規(guī)模商業(yè)步行街，如新城市廣場(chǎng)，離本項(xiàng)目?jī)H十分鐘左右的步行 距離。區(qū)域內(nèi)其余 路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較為分散。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)附表： 道路名稱 主 要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（超市 、 商 場(chǎng) 、 專 賣 店 、 專 營(yíng) 店 ） 青龍街 太平洋百貨、家樂福超市、鉑金城、銅鑼灣歌城 八寶街 九龍賓館、恒昌酒店 西大街 百盛百貨、百佳超市、夏威夷商業(yè)廣場(chǎng) 西月城路 好利來西點(diǎn)房 石灰街 好又多超市、蘇寧電器 一環(huán)路 永樂電器、歐尚超市 餐 飲及休閑娛樂場(chǎng)所 該區(qū)域內(nèi)餐飲類商業(yè)設(shè)施較多，主要集中于八寶街及西大街兩側(cè)，另外在西月城路干道兩側(cè)也有較多餐飲設(shè)施，區(qū)域內(nèi)餐飲設(shè)施多以走大眾路線的川派火鍋店及湯煲店為主，這非常符合成都本地居民喜辣、喜食火鍋的飲食習(xí)慣；其中較知名的是位于西大街上的川江號(hào)子火鍋 ,重慶三棵樹火鍋，及位于通錦 橋路上的南粥北面等，平日食客眾多，生意火爆，很好的解決了周邊居民日常生活的需要。大型娛樂設(shè)施分布在青龍 街，三洞橋路等較繁華的地段，其余路段設(shè)有適量的休閑茶坊，輔有公眾網(wǎng)吧、休閑浴場(chǎng)及桑拿中心等，但場(chǎng)所分布較散。據(jù)實(shí)地了解，主要有成都市政建院，樹德中學(xué)、成都電子機(jī)械高等?？茖W(xué)院，實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，金牛實(shí)驗(yàn)中學(xué)，十八中學(xué)，以及西南交通大學(xué)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)等西南知名學(xué)府。就本項(xiàng)目附近配套的中小 學(xué)數(shù)量及質(zhì)量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學(xué)需要。 社會(huì)醫(yī)療設(shè)施附表： 道路名稱 主要醫(yī)療、醫(yī)藥設(shè)施 青龍街 第三人民醫(yī)院 一環(huán)路 西門皮膚病?？? 石灰街 金牛區(qū)第二人民醫(yī)院 金融、郵電機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)金融場(chǎng)所分布相對(duì)集中，在西月城街沿線集中大量銀行 ，道路沿線企事業(yè)單位相對(duì)較多，如市建設(shè)局、軍區(qū)質(zhì)監(jiān)所 ,四川電力等；由此帶動(dòng)了不少相關(guān)金融配套設(shè)施，如：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、上海建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。 金 融及郵政機(jī)構(gòu)附表： 五、區(qū)域環(huán)境綜述 道路名稱 主要金融、郵電機(jī)構(gòu) 西月城路 證券交易所、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 石灰街 興業(yè)銀行 、中國(guó)工商銀行、郵局 ,中國(guó)聯(lián)通的營(yíng)業(yè)廳 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际兄攸c(diǎn)發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套、學(xué)校、均配備齊全。商業(yè)設(shè)施數(shù)量可滿足周邊居民日常生活需要。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來大量居住需求，也可吸引其他區(qū)域的人士進(jìn)入該區(qū)域發(fā)展。 區(qū)域內(nèi)樓盤的客戶來源呈現(xiàn)以成都本地買家（包括長(zhǎng)期在成都工作的外地人士）為主，外地買家 (以四川地區(qū)、浙江一帶為主 )為輔的特征。目前隨著城市的發(fā)展及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的客 戶開戶注意住宅區(qū)的升值潛力，自住、投資兩相宜的物業(yè)更受青睞。 樓盤品質(zhì)卓越、區(qū)位環(huán)境理想且具有一定升值潛力的物業(yè)最受買家歡迎。緊臨本項(xiàng)目旁的「西府花園」憑借市場(chǎng)利好 ,競(jìng)爭(zhēng)小，均價(jià)超過了 4700 元 /m2。 此次調(diào)查所得的數(shù)據(jù)顯示，目前住宅的總價(jià)主要集中于以下幾個(gè)區(qū)段：一房 22 萬(wàn)元 /套以下；兩房 34～ 38 萬(wàn)元 /套；三房 4560 萬(wàn)元 /套的；四房 5580 萬(wàn)元 /套。 從區(qū)域物業(yè)整體 市場(chǎng)來看，目前以二房、三房最受市場(chǎng)青睞，二房的主力面積在 70～ 85m2。 根據(jù)市場(chǎng)需求 ,合理的控制面積范圍 ,房型配比是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素 .雖然小二房、一房等小面積房 型憑借低總價(jià)，能達(dá)到快速去化的效果，但在本地區(qū)數(shù)量飽和 ,在規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡量避免比重過大?？蛷d附帶的陽(yáng)臺(tái)面積一般在 8m2 左右 ；廚房面積一般控制在 8m2，入廳玄關(guān)的面積一般控制在 3m2 左右。 主臥室進(jìn)行功能分區(qū)，一般分為更衣區(qū)、衛(wèi)生間、臥房區(qū) 建 筑形態(tài)及風(fēng)格 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的建筑形態(tài)基本分為二種形態(tài)。由于受地塊開發(fā)許可及成都自然地質(zhì)地貌等因素制約，區(qū)域內(nèi)高層住宅物業(yè)較少，占整體的 10%左右，小高層占 40%左右，多層建筑占 50%左右?，F(xiàn)階段成都的主流產(chǎn)品仍是采用現(xiàn)代風(fēng)格，這是成都本地的發(fā)展商在產(chǎn)品風(fēng)格上較多地參考了南方及華東地區(qū)的產(chǎn)品風(fēng)格所致。區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的景觀規(guī)劃上注重中央景觀區(qū)的打造，但忽略宅前綠化和其他公共部分的景觀表現(xiàn)，在小品以及公共部分細(xì)節(jié)如指示標(biāo)志、景觀燈、路燈、垃圾箱等方面的設(shè)計(jì)較為忽視，整體協(xié)調(diào)性還有待提高 二 、項(xiàng)目分析 選取項(xiàng)目周邊四個(gè)具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行具體的項(xiàng)目分析，分析其中的 長(zhǎng)處及不足，這些項(xiàng)目的發(fā)展思路及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)本項(xiàng)目有很重要的借鑒作用，分別為「西府花園」 、「錦都三期」、「凱瑞花都」、「鑫城出則盡享都市的繁華便利，退則靜享人居的優(yōu)越舒適。西府花園，戶戶超大私家花園設(shè)計(jì)，引領(lǐng)別具風(fēng)情的格調(diào)居住。 市中心純生態(tài)花園洋房，有 50— 200 平方米的套型， 房型有一房、二房、三房、四房等，房型選擇面較多，以其主推的三房二廳二衛(wèi)為例，北 側(cè)主臥室附帶 180 度觀景陽(yáng)臺(tái)，視野寬闊，南側(cè)次臥附帶低臺(tái)飄窗，做到窗窗見景；廚房朝南帶工作陽(yáng)臺(tái)，使工作之余得到放松。 小區(qū)的物管也是該盤較有特色， 西府花園率先導(dǎo)入五星級(jí)服務(wù)體系，將“人本”服務(wù)理念落實(shí)到居家生活每一細(xì)節(jié)，為業(yè)主提供各類公共性綜合服務(wù)，公共性事業(yè)服務(wù)，專項(xiàng)配套有嘗服務(wù)。隨時(shí)提供洗衣、家具清潔等各種服務(wù)。 錦 都三期 地理位置 成都通惠門路 3 號(hào)（下同仁路口） 發(fā)展商 四川鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公司 物業(yè)規(guī)模 約 30 萬(wàn)平方米 小區(qū)規(guī)劃 共由 10 幢 25 層高層， 15 幢 35 層多層組成 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 建筑形態(tài) 點(diǎn)式高層 形態(tài)配比（ %） 低層 20 多層 / 小高層 / 高層 80 容積率 5 左右 綠化率 40% 總戶數(shù) 約 1400 戶 車位數(shù) 800 個(gè) 售 價(jià) 5500 元 /m2 車位價(jià) 8 萬(wàn)左右 /個(gè) 物業(yè)管理費(fèi) 用 元 /月 /m2 套內(nèi)面積范 圍 50180m2 主力房型 二房二廳一衛(wèi) 8593m2 三房二廳二衛(wèi) 112132m2 建材裝修 外墻 采用通體磚，預(yù)留裝修布線所需孔洞 ，外墻通風(fēng)孔安裝不銹鋼百葉， 內(nèi)墻 室內(nèi)頂棚采用膩?zhàn)幽妫孛鏋樗嗟孛? 門窗 落地窗、外飄窗窗框與防護(hù)欄均 100%豎向?qū)R，誤差范圍小于 5mm 會(huì)所及相關(guān)配套 錦都二期商業(yè)街 銷售率 99％ 開盤日期 2021 年 12 月 項(xiàng) 目分析： 「錦都」地處一環(huán)路內(nèi)，城市中心，悠游于浣花風(fēng)景區(qū)與寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)之間。房型設(shè)計(jì)均十分合理，生活動(dòng)線分布清晰，以三房二廳二衛(wèi)為例，主臥、客臥及客廳均為朝南明室，采光較好，其中住房入戶都帶有8 平方米的陽(yáng)臺(tái)，客廳帶 8 平方米左右的露臺(tái)，觀景效果佳。 值得一提的是其小區(qū)文化尤其有特色，附近有近 400 畝的寬窄巷子歷史文化保護(hù)街區(qū)改造計(jì)劃，和通惠門的琴臺(tái)古路，為整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)帶來一定提升。 項(xiàng)目旁邊 2021 多年歷史的寬窄巷子，以其深厚的文化底蘊(yùn)，一直是文人騷客的聚集地，在本世紀(jì)三、四十年代，這是更是成都的上流居住區(qū)，公館文化的發(fā)源地。項(xiàng)目總用地面積 24 畝，總建筑面積 61447 ㎡ ，綠化面積 6000 ㎡，總戶數(shù)為 502 戶，機(jī)動(dòng)車位 350 個(gè)。建筑立面以乳白色、淡黃色、配以咖啡色線條點(diǎn)綴極具現(xiàn)代感，同時(shí)富涵精致、典雅風(fēng)格，色彩清麗線條明快。位于小區(qū)西側(cè)的花都趣園占地 1300 ㎡以健身休閑為主，園內(nèi)擁有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場(chǎng)、四個(gè)乒乓球桌、提供健身器材的休閑健康廣場(chǎng)以及楠竹林 —— 增加了休閑氛圍 并提供可休息的座椅。中庭花園以綠化和流水貫穿整個(gè)小區(qū)，文化廣場(chǎng) 的右側(cè)為 500 ㎡游泳休閑區(qū)。小區(qū)休閑道路采用花崗石地鋪，穿插綠化與水景之間，給人以情景歸家路的感覺，讓人在工作之余自由心情得以釋放。不等，以套一、套二、套三和頂躍為主，提供給主人清晰的理念與高品質(zhì)的環(huán)境。power 橙色力量公司整合推廣。唯一不足的是小區(qū)主入口位于營(yíng)康街，相對(duì)比較亂，白天路上都是小吃店，茶坊，較吵鬧。該項(xiàng)目由 四川煌鑫房地產(chǎn)有限公司 投資開發(fā)。生活立方」的銷售率達(dá)到了 95%左右，在同期開盤的產(chǎn)品里銷售率較好， 6000 元 /m2 的高價(jià)位，但因其住宅部分的 米的建筑層高，產(chǎn)權(quán)只計(jì)算平層面積（開發(fā)商在銷控表上，為每套房屋標(biāo)注了產(chǎn)權(quán)面積、建筑面積、可使用面積三個(gè)面積），從而暗示業(yè)主，也使得業(yè)主會(huì)如此計(jì)算（用房屋總價(jià)除以可使用面積），算下來的結(jié)果會(huì)大大低于附近樓盤價(jià)格，甚至低于附近較新的二手房。 正因?yàn)殚_發(fā)商的這一定位，便成為該盤的最大的一個(gè)賣點(diǎn)。 三 、市場(chǎng)總結(jié) ? 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目整體品質(zhì)較高，半數(shù)以上為均價(jià) 4500 元 /m2 以上的高價(jià)物業(yè)。 ? 蝶式建筑為住宅中常用的建筑形態(tài) . ? 二房、三房等面積房型為主力供應(yīng)，為市場(chǎng)接受。房型設(shè)計(jì)水平在國(guó)內(nèi)已走在前列。我們綜合分析了各類數(shù)據(jù)，從而逐漸了解了現(xiàn)實(shí)形成的緣由。 換而言之，住宅房產(chǎn)“點(diǎn)”要素都掌握的很好，但缺乏對(duì) 于系統(tǒng) “面”的把握。 一、 成都品質(zhì)商品房的理解 在建議之前，先了解當(dāng)?shù)馗咂焚|(zhì)物業(yè)的共性特點(diǎn)是揚(yáng)長(zhǎng)避短的基礎(chǔ)。老城區(qū)舊住宅給市政規(guī)劃帶來困難，交通資源不是過剩就是交通堵塞，市區(qū)的可塑性受到了很大的限制。但由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈，該項(xiàng)優(yōu)勢(shì)只能針對(duì)城市之間的競(jìng)爭(zhēng)。 根據(jù)對(duì)于當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平、人均收入、居住習(xí)慣等數(shù)據(jù)分析，再了解了已建物業(yè)的該類經(jīng)營(yíng)情況之后，我們得出：該類物業(yè)使用價(jià)值不高，維護(hù)成本較大的結(jié)論。 適 度營(yíng)銷 —— 把握成本與利潤(rùn)的平衡 3. 內(nèi)庭設(shè)計(jì)，開放式的封閉空間 在成都幾個(gè)高價(jià)位的項(xiàng)目中都可以看到內(nèi)庭設(shè)計(jì)。由于它屬于陽(yáng)臺(tái)與室外接觸，所以它是開放的；然而它又是戶型中一個(gè)不可缺少的組成部分，所有它又是封閉的。 □朝向的啟示 由于當(dāng)?shù)氐臍夂蛟颍M(fèi)者對(duì)于朝向幾乎不做要求。 朝向不是約束因素而是發(fā)展因素，不是消費(fèi)不選擇而是無從選擇 □規(guī)劃的落后 —— 發(fā)展的絆腳石 規(guī)劃的作用 —— 塑造全景社區(qū)和價(jià)格策略的運(yùn)用 成都當(dāng)?shù)氐膽粜驮O(shè)計(jì)除了一些細(xì)節(jié)疏忽之外幾乎無可挑剔。因此，只要用心規(guī)劃，本小區(qū)可設(shè)計(jì)成多向景觀小區(qū)。 □權(quán)衡主臥設(shè)計(jì)的重要性 大面積的主臥在成都高端市場(chǎng)中十分少見。 因此，在大戶型或躍層的戶型中可適當(dāng)運(yùn)用大面積主臥 ,設(shè)計(jì)上可以做部分修改，步入式衣帽間可以成為走道式；主衛(wèi)面積壓縮至 67 平方米，閱讀、商務(wù)、會(huì)客功能分離形成獨(dú)立的功能房，既可以套入主臥，也可以獨(dú)立成為客臥。 □ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：區(qū)域優(yōu)勢(shì) 前人栽樹后人乘涼 —— 合理利用其他項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來自于其南側(cè)的西府花園。只要本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上超越其物業(yè)，該小區(qū)的未買或已購(gòu)客戶將成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶， 在資源互補(bǔ)上，可以了解現(xiàn)在 西府花園內(nèi)是否有功能缺損，比如，生活起居、家政服務(wù)等，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。 三、 策劃思路形成 問題的出現(xiàn)與對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，帶來了更多更詳密的思考。在有限的條件中，創(chuàng)造無限的產(chǎn)品是本次產(chǎn)品策劃的宗旨。我們應(yīng)該實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)針對(duì)性的機(jī)會(huì)，而后把握它。 第五步形象定位形成 根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)功能定位，結(jié)合產(chǎn)品建議。由于離現(xiàn)階段時(shí)間距離較遠(yuǎn)，在此不作詳細(xì)說明。而創(chuàng)作思維的原型卻是基于項(xiàng)目的開發(fā)目的和設(shè)計(jì)理念。 XXX 市場(chǎng)定位：純正英國(guó)皇式高品質(zhì)智能化生態(tài)小區(qū) 市場(chǎng)定位決定了本項(xiàng)目的推廣標(biāo)準(zhǔn)，明晰了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以及確定了媒體方向和平面表現(xiàn)。 建筑風(fēng)格定位：新古典主義英倫風(fēng)格小區(qū) 考慮到成都當(dāng)?shù)?氣候原因，以及城市色彩等問題，新古典英式風(fēng)格建筑較為適合。單元面積在功能齊全的前提下，盡量控制面積。面對(duì)眾多的消費(fèi)者。 基于上述幾點(diǎn)原因，有效的面積控 制是針對(duì)該目標(biāo)客戶群的最大法寶。 這類客 戶群很有可能會(huì)成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶中的主力客群。 本處所定位的外省市人員是指入距離成都不遠(yuǎn)的外地人士。 5. 就 讀生的陪讀家庭 現(xiàn)今社會(huì)家庭都是獨(dú)身子女 ,父母特別注重孩子的教育問題 ,成都是四川的省會(huì)城市 ,教育質(zhì)量高 ,教育環(huán)境好 ,從而誕生了”陪讀族” ,隨著這個(gè)現(xiàn)象的普遍 ,這個(gè)群體正逐漸壯大 . 原本投資客是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶