【正文】 機，炒熱本區(qū)域，聚集人氣， 順勢推出“本項目”，一炮而紅，大造成為江景樓盤的品質(zhì)典范。 本項目不適合經(jīng)營百貨業(yè)態(tài)。 該項目臨街，存在做汽車、建材等專業(yè)市場的條件。 （二）塔樓定位 —— 中高檔住宅產(chǎn)品 項目處于居住區(qū)之中，若做寫字樓產(chǎn)品在交通方面條件限制相當大，所以我司將塔樓定位為住宅。我們將項目定位為中高檔產(chǎn)品，在塔樓建筑設計上采用梯型退臺設計，加大住宅的景觀面與采光面，走精致、陽光的產(chǎn)品路線，這主要依賴于產(chǎn)品戶型的超大落地玻璃景觀窗、弧形窗、景觀陽臺，以及在外立面的設計等方面，這部分將隨后進行詳細闡述。 四、目標客戶定位 （一）裙樓目標客戶定位 7 由于該區(qū)域目前只有天天漁港一家大型餐飲，市場環(huán)境成熟度遠遠不夠，需要知名商家入駐為區(qū)域定位迅速造勢，帶動區(qū)域發(fā)展，所以裙樓目標客戶介定為具有一 定影響力和品牌形象的大型餐飲、娛樂商家，以帶動本地區(qū)的娛樂業(yè)經(jīng)營，同時也是為嘉濱路蓄勢。這類人群大部分已有集資建房供居住，家庭人口多以三口之家為主，他們有穩(wěn)定的收入來源，略顯落后的居住環(huán)境令他們產(chǎn)生了更新?lián)Q代的要求。居家遠離工作場所，每天浪費大量的時間在交通上，生活、工作都不甚方便，這就提出了選擇就近居家的要求。 該區(qū)域拆遷戶數(shù)量不多，主要在沿江地帶，他們在選擇居所的心理接近性和地域性上，拆遷戶中的一部分會就近選擇新居所。 該地塊本身的限制，不能從其他地方開設主入口，雖考慮從龍泉小區(qū)借道，但不宜設為主入口，有損產(chǎn)品品質(zhì)。同時，該路段設有公共汽車站。 ②綠化景觀：將轉(zhuǎn)換層架空，修建 1200 平米左右空中花園?？紤]到對此缺陷的彌補和充分的利用空間，可在轉(zhuǎn)換層修建空中花園。同時在臨濱江路一段地塊兩側(cè)預留車行道進出口。 9 （ 2）住宅物業(yè)： ① 概況： 項目塔樓部分定位為住宅，其單層建筑面積在 900 平米左右，一梯 9 戶，平均每戶建筑面積控制在 100 平米以內(nèi)。 戶型配 比為： 戶型 套內(nèi)面積 主臥 客廳 所占比例（套數(shù)計） 三室二廳雙衛(wèi) 三室二廳雙衛(wèi) 二室二廳單衛(wèi) 二室二廳單衛(wèi) 二室二廳單衛(wèi)（躍層） 一室一廳單衛(wèi) 216。 ② 采光。 ③ 增大陽臺面積，擴展陽臺功能。對梯形退臺處理的第二層戶型轉(zhuǎn)角采用弧型采光面。以彌補這些戶型的不利之處。 所有戶型客廳開間都保證在 以上；主臥室開間至少一面在 以上，便于擺放室內(nèi)家俱，臥室最小開間不低于 。 大部分戶型都設置了入戶玄關，作為空間過渡，使主要空間更加私密，同時也方便換鞋，整理衣冠。 所有的戶型設計都保證了客、餐廳在空間上盡可能的連通，一是使得空氣流通，二是照顧到了人們邊吃飯邊看電視的習慣。 茶室 178。項目總占地 M2，總建筑面積 14038M2 ，容積率 ，綠化率 ﹪，總戶數(shù)為 905 戶，停車位 632 輛（其中地下 422 輛，地上 210 輛） 二 、區(qū)域概況 本案地處市中心地段，是舊城改造的重點區(qū)域和未來的發(fā)展熱點，周邊配套 11 設施齊全、生活方便、交通便捷、道路四通八達。 B、 發(fā)展的內(nèi)城潛力無窮 本案的周邊舊城，隨著市政府舊城改造的更多深入，全新的社區(qū)環(huán)境和更加完善的社區(qū)配套正在形成，相信假以時日，一個優(yōu)越的生活社區(qū)猶如府南河般會亮相登場。 劣勢分析 A、位置不臨河 由于本案所處地理環(huán)境、既不靠府南河邊，又不與干道相鄰，再則，與雅典國際社區(qū)、錦江花園城、南岸一家相伴，這幾個樓盤的地理位置較為優(yōu)越、社會的認同度較高，從這一方面看，本案的地理位置處于下風。 五、目標客戶分析 為更好的為本案找準目標客戶群體，分析其購買動機，針對性的開發(fā)出他們所需的住宅，特分析如下： 15 改變居住環(huán)境的二次置業(yè)者 A、 區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)和單位職工宿舍區(qū)較多。 C、 客戶對本區(qū)域情況較熟悉。此前，可做現(xiàn)場看板、路牌等包裝引導工作，累積一定數(shù)量的意向性客戶。但應注意的是環(huán)境與樓房的結(jié)合，環(huán)境與生活的結(jié)合。 他 們心儀的房屋為建筑外立面有特點，社區(qū)配套齊全，有好的綠化生活空間，適用的住房面積，適中的售價，較長的按揭年限。重點宣傳本案與他們的不同之處，才是制勝的關鍵，才能起到抑他揚我的作用。 九、宣傳推廣主題 中心廣告語擬為：“空間蒙太奇” “空間蒙太奇”首先單從表面聽讀和第一感覺的效果 來講，具有時尚感，與本案的基本情況相符合，其次，內(nèi)涵方面可從以下幾方面來詮譯，爭對房地產(chǎn)項目來說，“空間”分為室內(nèi)、室外空間，本案空間的合理性、完美性、實用性、美觀性等等都可以充實這一句中心廣告語，以此中心廣告語來提升項目自身的檔次，從而達到上述宣傳推廣目標的實現(xiàn)。 從宣傳推廣方面來說，單純的都市精品住宅概念，如果沒有實在的項目內(nèi)容很難得到消費者的認同。駿苑作為高尚住宅，其項目具備如下特點： （ 1）高品質(zhì)特點：地處都市生活的腹地，具有顯赫的地理位置；且頗具規(guī)模；全框架異性柱結(jié)構(gòu)，采用超薄磚體；層高 米；大量采用飄窗設計，?? （ 2）高品味特點：小區(qū)擁有時尚的 外觀，整體外觀采用現(xiàn)代建筑的特色風格；超大綠化率，套型多樣且套內(nèi)面積分布合理，戶型優(yōu)勢盡顯；小區(qū)內(nèi)設有泳池、健身房、超市等完善的配套設施，方便生活的同時更加增添了生活情趣；小區(qū)內(nèi)物業(yè)獨具特色，入住其中，品味無窮?? （ 3）高科技特點：采用攝像監(jiān)控，小區(qū)周邊及公共區(qū)域均設紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，樓宇對講系統(tǒng)；智能網(wǎng)絡方面?? 18 這一系列高品質(zhì)、高品味、高科技特點使錦宏 錦宏同時建議采用相對較高的廣告頻率，形成較高的到達率，推出錦宏 以不同方式，從不同角度引起客戶對錦宏 合理選擇媒體 由于錦宏 （ 2）此外，在現(xiàn)場可利用圍墻看板、指路牌、燈箱、廣告牌等方式，使客戶得到直觀感受。安排上可提前一周作預告性廣告、提醒目標客戶群體注意，從而阻止其購買其他樓盤的沖動，靜待本案的登場。 成都晚報為輔（ 1/2 彩版）二周一次，作為商報廣告的補充與延續(xù)，查缺補漏，廣開宣傳通路。駿苑 以藍天白云為底，綠樹碧草為墨 在廣闊天地間揮灑出巨幅現(xiàn)代都市風景畫 廣告平面設計：結(jié)合廣告文案內(nèi)容再加以本案效果圖共同表現(xiàn)，其目的為借廣告畫面、文案等對美好環(huán)境與本案實際外觀的勾勒，使人們產(chǎn)生一定美好遐想，從而有興 趣關注、了解本案，到銷售現(xiàn)場垂詢，促進銷售的