【正文】 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 62 頁 共 67 頁 第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入 二、項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 63 頁 共 67 頁 土地費(fèi)用： 計(jì)算指標(biāo)（畝） 估算依據(jù)（元 /畝 ) 金額（元） 土地價(jià)款 3,700, 469,752, 小計(jì) 469,752, 前期工程費(fèi)： 計(jì)算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 報(bào)建費(fèi)用 296, 35,574, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 296, 17,787, 地勘 及測量費(fèi) 296, 889, 三通一平 296, 1,037, 小計(jì) 55,288, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 計(jì)算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 電氣及照明工程 296, 11,686, 供排水工程 296, 7,417, 供氣工程 296, 4,304, 供暖工程 296, 排污工程 296, 3,667, 。 二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 2021 年 1月開始進(jìn)行前期工作 ， 2021 年 9月開始動(dòng)工建設(shè) ， 2021年 11月初取得預(yù)售證并進(jìn)行銷售 ， 2021年 9月底交房 ， 工程建設(shè)周期為 24個(gè)月。 綜上所述 ： 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是政府機(jī) 關(guān)人士和白領(lǐng)階層人 士 ， 以及外地客戶。這一類客戶占總數(shù)的 20%左右 ?屬不穩(wěn)定客戶群。 2. 改善自用型客戶 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 60 頁 共 67 頁 此類客戶有自己的價(jià)值觀 ， 事業(yè)穩(wěn)定 ， 決策理智 ， 往往根據(jù)自身的需求行事 ， 不易受輿論和廣告的左右 ， 受教育程度高 ， 已擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 二、 市場定位 (一 ) 目標(biāo)客群定位 針對(duì)成都市購房消費(fèi)者市場調(diào)研的結(jié)果 ， 結(jié)合周邊競爭項(xiàng)目 ， 本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客主要 定位為面向周邊改善型住房需求者和具有購買固定資產(chǎn)用于保值 、 增值的中青年群體。 解決策略 ? 這種宏觀 調(diào)控并非扼殺整個(gè)市場而是規(guī)范市場 ， 使房地產(chǎn)市場發(fā)展更加健康和合理。 (三 ) 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ?O? 隨著天府新區(qū)的建設(shè)和 地鐵 一號(hào)線南延線的開通， 將大大加快 雙流 地區(qū)的城市化進(jìn)程 ， 區(qū)域的聚集效應(yīng)及居住價(jià)值將得到大幅提升 。 項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)體系不發(fā)達(dá)。） 2. 地塊優(yōu)勢 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃明確 ， 生活配套設(shè)施完善 ， 基礎(chǔ)設(shè)施健全。不僅要求客戶參與活動(dòng) ， 更重要是能組織開展活動(dòng)。 本方案測算保守估計(jì) 7600元 /㎡。地段好、社區(qū)品質(zhì)好的電梯公寓均價(jià)在 7600元 /㎡。悅峰 基本信息 行政區(qū)域： 雙流 項(xiàng)目位置： 天府大道（人民南路南沿線）和規(guī)劃中的紅星路南沿線之間，極地海洋公園旁 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 高層 物業(yè)類別： 普通住宅 戶型面積： 99122平米 開發(fā)商： 成都萬科華東置業(yè)有限公司 銷售信息 開盤時(shí)間： 2021年 8月 11日， 5期 4號(hào)樓 2021年 11月， 2021年 3月 17日 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 40 頁 共 67 頁 入住時(shí)間： 2021年 銷售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 7000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210624 均價(jià) 7000元 /平米 20210613 均價(jià) 7000元 /平米 20210523 均價(jià) 7000元 /平米 詳細(xì)信息 容積率： 綠化率： 30% 建筑面積： 700000平方米 占地面積： 103896平方米 萬科海悅匯城 在戶型和面積的選擇上 ， 參照成都當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r ， 設(shè)置了多種檔次的戶型 ， 以滿足各個(gè)層次的消費(fèi)需求。公共空間與私密空間沒有相互干擾 ， 交通順暢 ， 起居室與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào) ， 并設(shè)有入戶的過渡空間 ， 緊湊的空間布局使建筑使用面積系數(shù)達(dá)到 85%以上。） (一 ) 環(huán)保健康 —— 以創(chuàng)造健康住宅為目的 從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位考慮 ， 并結(jié)合融入先進(jìn)技術(shù)的環(huán)保措施等進(jìn)行全過程、多環(huán)節(jié)、全方位的科學(xué)開發(fā) ， 以創(chuàng)造出新世紀(jì)的健康住宅。對(duì)比來看，市場回暖趨勢已由一、二圈層傳遞至三圈層。詳見下圖 423，圖 424。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 34 頁 共 67 頁 圖 421：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交價(jià)格走勢圖 圖 422：成都市一圈層 20212021年 1季度年土地價(jià)格比較圖 有所上漲，溢價(jià)率上升 2021年第一季度，成都市二圈層土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）為 1561元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %；平均起拍價(jià)格為 /畝，環(huán)比、同比均小幅下降；平均成交價(jià)格為 /畝，環(huán)比基本持平，同比下降 %；平均溢價(jià)率水平約為 %，環(huán)比上季度增加 NBI。 本季度商業(yè)、住宅土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）分別為 2394元 /平方米、 5610元 /平方米，上季度分別為 1923元 /平方米和 5157元 /平方米，環(huán)比有所上漲。容積率水平約為 ，較上季度提高 ，比 2021年以來平均容積率 。 圖 411：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 412：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 31 頁 共 67 頁 ， 商業(yè)成交宗地?cái)?shù)多于住宅 2021年第一季度，成都市二圈層共成交經(jīng)營性 用地 31宗，其中商業(yè)用地 20宗，居住用地 11宗，總數(shù)較上季度減少 4宗；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比降低 %，同比上漲 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比降低 %，同比上漲 %。 (一 ) 成交量分析 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 30 頁 共 67 頁 環(huán)比、 同比均下跌，商業(yè)用地略多于居住用地 2021年第一季度，成都市一圈層共成交商住用地 13宗，較上季度減少19宗，其中商業(yè)用地 7宗，居住用地 6宗，數(shù)量相差不大；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降%。所以，不排除未來發(fā)布更詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則的可能。之前二手房成交火爆，是因?yàn)橘u房者擔(dān)心地方細(xì)則會(huì)將 20%個(gè)稅放在賣房者頭上而急于拋售套現(xiàn)，規(guī)避稅費(fèi)上漲風(fēng)險(xiǎn)；但現(xiàn)在細(xì)則出臺(tái)，并沒有相關(guān)的硬性規(guī)定，那賣房者則不會(huì)急于出手已 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 29 頁 共 67 頁 有房；二手房供應(yīng)減少，許多購房者又會(huì)重新考慮新房，如此抬高新房價(jià)格、二手房成交量減少的可能性較大。成都現(xiàn)行的政策是房產(chǎn)持有超過五年轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅，未滿 5年的征收營業(yè)稅及附加，個(gè)人所得稅均按房屋指導(dǎo)價(jià)的 1%收取。但 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 28 頁 共 67 頁 是另一方面，盡管調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施， “國五條 ”對(duì)二手房市場造成的影響大于對(duì)新建商品住宅市場造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場。 圖 351： “國五條 ”發(fā) 布前后住宅成交量比較圖 首先可以看出，以地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布時(shí)間（ 2021年 3月 31日）為節(jié)點(diǎn)，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現(xiàn)兩種截然不同的發(fā)展趨勢。 ” 《通知》完成了 “國五條 ”的最低要求，公布了 2021年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)了以往的調(diào)控措施，但是對(duì)目前受關(guān)注度較大的20%個(gè)稅、限購區(qū)域、二套房貸等重要內(nèi)容無涉及?！锻ㄖ纷钍荜P(guān)注的一條政策是明確對(duì)出售自有 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 26 頁 共 67 頁 住房應(yīng)征收個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征，該政策將對(duì)二級(jí)市場投機(jī)操作起到抑制性作用。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 25 頁 共 67 頁 2021年 1月 15日，時(shí)任國務(wù)院總理溫家寶在財(cái)政部調(diào)研時(shí)一再表示，從中長期看，有兩項(xiàng)重大的稅制改革要認(rèn)真研究，其中一項(xiàng)就是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。綜合以上因素，預(yù)計(jì)在調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施的前提下，成都房地產(chǎn)市場將在逐漸放緩回暖趨勢后平穩(wěn)運(yùn)行。但由于調(diào)控政策的持續(xù)實(shí)施，這種回暖難以長時(shí)間持續(xù)。預(yù)計(jì)二、三圈層房產(chǎn)市場不會(huì)大幅度變動(dòng)，新建商品住宅交易量或?qū)⒒境制?，新建商品住宅價(jià)格將比較穩(wěn)定，市場回暖趨勢將逐步放緩后平穩(wěn)運(yùn)行。 三圈層方面，從房價(jià)歷史數(shù)據(jù)來看，由于其無論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一、 二圈層。 圖 322： 20212021年 1季度三圈層新建商品住宅均價(jià)圖 、三圈層房產(chǎn)市場分析 2021年第一季度，二、三圈層樓市與一圈層情況相似：除個(gè)別區(qū)縣因成交結(jié)構(gòu)調(diào)整造成成交均價(jià)有所下降外，其余二、三圈層區(qū)縣成交均價(jià)有一定上漲，二、三圈層房產(chǎn)市場同樣延續(xù)上季度的回暖趨勢。 圖 321： 20212021年 1季度二圈層新建商品住宅成交均價(jià)圖 2021年第一季度，三圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為 3973元 /㎡，環(huán)比上季度上漲 %，同比去年上漲 %。其中，龍泉驛和雙流漲幅較大，分別為 %和 %；其余二圈層各區(qū)縣均價(jià)基本與上季度持平，溫江環(huán)比下跌 %。隨著市場的回暖，新建商品住宅成交量的上漲，部分樓盤提高售價(jià)，造成新房價(jià)格連續(xù) 3個(gè)季度回暖。根據(jù) 2021年 8月 2021年 3月供求數(shù)據(jù)，截止 2021年年 末，一圈層商品房庫存量超過 2600萬平方米。按照行政區(qū)域劃分， 2021年第一季度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量最高，兩區(qū)域 成交量超過全市成交量一半，說明目前城南和城東是商品住宅交易的熱點(diǎn)區(qū)域。原因一方面是去年 5月以來，不少城市新建商品房成交量上漲，隨著成交量的逐漸上漲，部分樓盤降低、取消優(yōu)惠甚至調(diào)高售價(jià)，使成交均價(jià)有所上漲，繼而推動(dòng)房地產(chǎn)市場回暖；另一方面是 3月初 “國五條 ”發(fā)布，短時(shí)間內(nèi)對(duì)成交量有一定推動(dòng)，繼而帶動(dòng)成交均價(jià)上漲。本季度月份成交量延續(xù)去年年末以來的回暖趨勢，月度同比分別上漲 %、 %和 %， 3月由于 “國五條 ”的發(fā)布，造成需求短時(shí)間內(nèi)集中爆發(fā)，成交量達(dá)到 ，為 2021年 11月以來最高，甚至超過限購實(shí)施前期，需求集中爆發(fā)的 2021年 1月的成交量。 2021年第 一季度總供應(yīng)量為 方米，環(huán)比下降 %，同比上漲 %。 因此，隨著國民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，運(yùn)行總體平穩(wěn)，調(diào)控政策更新 且持續(xù)實(shí)施， 2021年全國房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)小幅回暖，但總體將保持相對(duì)穩(wěn)定。雖然國房景 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 15 頁 共 67 頁 氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但全國房地產(chǎn)市場回暖趨勢比較明顯，房地產(chǎn)市場不景氣的情況將逐步改善。2021年 1月，定金及預(yù)收款同比增長率達(dá)到 歷史低點(diǎn)，其后一直處于穩(wěn)步回升階段， 2021年 2月，其同比增長率大幅上至 %，達(dá)到 2021年以來的最高點(diǎn)，表明開發(fā)企業(yè)銷售在 2021年年初觸底后開始持續(xù)上升，銷售僵局開始持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來源比例接近 7成，為 %，為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道。其中，住宅投資 9013億元，增長 %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資 的比重為 %。分季度看， 2021年以來，面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢和國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國務(wù)院把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但運(yùn)行總體平穩(wěn)。 三、 區(qū)域配套 商業(yè) ： 歐尚超市、宜家家居、伊藤洋華堂、蘇寧廣場、凱丹購物 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 11 頁 共 67 頁 廣場、遠(yuǎn)大購物中心、新國際會(huì)展中心、美美百貨。 該工程沿線