【正文】 理；物業(yè)管理以及費用；建筑設備與品牌；市政配套；房屋質(zhì)量；了解合同內(nèi)容，以及簽訂情況。 燃氣：管道天燃氣或煤氣。 電氣： 強電：包括動力配電、照明配電、插座（用電量較少的電器如家電）、空調(diào)插座、避雷系統(tǒng)。居住建筑主要由衛(wèi)生潔具和給排水管道組成。其他。天棚：涂料、乳膠漆、墻紙（布）、石膏板、巖棉板、塑料扣板、新型飾面板、金屬（鋁）天棚等。目前一般裝修做法如下： 外墻面：磚石墻勾縫、水泥搓砂面、涂料面、噴涂、噴塑、面磚、大理石、花崗石、鋁塑板、玻璃幕墻等。 窗：按使用性質(zhì)分普通單層窗、百葉窗、密閉窗、保溫窗；按開啟方式分固定、平開、推拉、上懸、中懸、立轉(zhuǎn)窗等；按材料及構(gòu)造分為木窗、鋼窗（空、實腹）、鋁合金窗、塑鋼窗等。在使用上要求開啟方便、關閉緊密、堅固耐用、便于清潔和維修，造型和比例應美觀大方。窗的主要功能是采光、通風及眺望等。在不同情況下分別有分隔、保溫、隔熱及防火等不同要求。防水層有小青瓦、粘土平瓦、石棉瓦、金屬（鍍鋅鋼板、鍍鋅瓦棱鐵皮）、琉璃瓦等。 坡屋面 ：坡度較大（2050%）。結(jié)構(gòu)層主要是鋼筋砼承重。首要功能是防水和排水，其次是保溫、隔熱、承重（上人屋面）、美觀（造型要求）。 屋頂 組成：一般由結(jié)構(gòu)層和防水層所組成。要求堅固耐久、防火、使用方便安全、有一定的寬度和高度。／M2 樓梯 組成：由梯段、平臺、和欄桿扶手組成。構(gòu)造形式分挑板式、挑梁式。 主要類型：現(xiàn)澆鋼筋砼樓蓋（平板式、梁板式、無梁式、井式等）、預制裝配式樓蓋（預應力鋼筋砼空心板、鋼筋砼槽形板等）。 作用與要求 ：承重（把自重和使用荷載[／M2]傳遞到墻柱和基礎上）、支撐（對墻身起水平支撐作用）、分隔（把房屋沿高度分隔成若干層） 等作用。 墻的分類 按位置分內(nèi)外墻；按受力分承重墻和非承重墻；按材料及構(gòu)造方法分砌體墻（磚、石、砼砌塊等）、框架墻（也稱填充墻如水泥煤渣空心砌塊、加氣砼砌塊墻等）、輕質(zhì)板材墻（三D板、GRC板、紙面石膏板、水泥刨花板等）。承重墻也可以同時起圍護和分隔作用?；A可以用磚石、砼、鋼筋砼等材料做成。 基礎 建筑物最下層的結(jié)構(gòu)構(gòu)件、經(jīng)過它把建筑物的全部荷載均勻地傳布到地基上。 五、建筑物的組成 建筑和結(jié)構(gòu)圖的主要內(nèi)容和讀圖方法（設計說明、平面、立面、剖面、構(gòu)造大樣、透視、鳥瞰、基礎圖、結(jié)構(gòu)布置、構(gòu)件大樣圖等） 地基 承受建筑物全部荷載的地層（土層或巖石層）稱地基。設防的三水準為：小震不壞、中震可修、大震不倒。7~9度:大都損壞、破壞；10度以上：毀滅性地震，普遍毀壞。烈度越大對建筑物影響也越大；1~5度：不損壞。 地震的強度 ： 震級 地震震動的強烈程度用震級度量，美國人里克特研究提出度量地震強度的分級方法稱里氏震級。 地震 概念 ： 某種原因引起的地面運動（震動）叫地震。 層高與室內(nèi)凈高 層高是上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。成都市規(guī)定，單層和多層建筑物長邊之間的間距原則上等于建筑物的高度。一般情況下，朝南和朝東南為較好朝向。四、影響建筑物的主要外部因素 氣象、 溫度、濕度、降雨、降雪、風（風力風向）、雷電、日照等是影響建筑的主要因素。 按建筑物的耐火等級分為四級。 按目前常用的結(jié)構(gòu)類型分類： 磚混結(jié)構(gòu)；鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)；鋼筋砼框架一抗震墻結(jié)構(gòu)；鋼筋砼抗震墻結(jié)構(gòu)；鋼筋砼底框架結(jié)構(gòu)。三、房地產(chǎn)管理 前期策劃階段管理： 市場調(diào)研、策劃 項目選擇 項目論證 項目確定（項目簽約） 項目規(guī)劃 項目立項及報建 有關房地產(chǎn)費用管理 設計階段管理 施工階段管理 銷售管理 售后服務管理 物業(yè)服務管理 保修階段的管理 計劃管理 人事、勞資管理 1行政管理 第四講 建筑基本常識一、建筑物的概念 ： 用來供人們生活居住、生產(chǎn)以及文化福利等活動的各種房屋稱為建筑物。二、房產(chǎn)成本構(gòu)成： 土地費用：土地是國家的，集體、個人均是租用。 高度專業(yè)化（綜合技術(shù)性）：由于房產(chǎn)是由許多專業(yè)構(gòu)成，因此是具有極強的綜合性，需要許多專業(yè)的協(xié)作。 資金密集性：高資金投入，資金密集性產(chǎn)業(yè)。 第三講房地產(chǎn)特性、房地產(chǎn)基本知識、成本構(gòu)成及房地產(chǎn)管理概況一、房地產(chǎn)特性： 不可再生性：房地產(chǎn)的基礎條件是土地，而土地從靜態(tài)角度而言是使用后不能夠再生的資源。 １４．整理和向銷售經(jīng)理（主管）上交各人收集的“客戶登記表”、“市場調(diào)查 表”。 １２．對本項目銷售政策、方式提出建議。 １０．建立和編寫各人銷售日記，及時跟蹤和回訪客戶。 ８．統(tǒng)一著裝、規(guī)范語言、熱情周到待客，向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務。 ６．接受和完成本項目經(jīng)理下達的銷售目標和工作任務。 ４．熟悉和掌握本項目基本特征（包含：地位、交通、市政和小區(qū)配套、戶型、面積指標、設施設備配置、價格及付款方式、設計思想及特點等）和周邊項目特征。 ２．嚴格遵守和執(zhí)行項目的銷售政策及程序。 ６．有對本項目營銷員的專業(yè)知識、營銷技巧、遵守紀律、工作態(tài)度、語言規(guī)范考核權(quán)。 ４．有對本項目營銷員的工作爭議裁決權(quán)。 ２．有向部門和公司經(jīng)理的報告權(quán)。 １０．對本項目的設施、設備使用正確性、安全性負責。 ８．對本項目的銷售成本控制負責。 ６．對本項目工作流程的正確性執(zhí)行負責。 ４．對本項目的紀律行為、工作秩序、整體精神面貌負責。 ２．對本項目銷售目標制定和分解的合理性負責。 １5．定期向公司及部門經(jīng)理述職。 １３．參與和幫助營銷員售房過程中的銷售政策、合同及定（訂）單簽署、項目屬性特征、房地產(chǎn)法律、法規(guī)的解釋工作。 １１．編制本項目的推廣計劃和廣告宣傳方案，對實施過程中的設計方案、效果進行評定。 ９．本項目客戶管理服務及跟蹤，各項目客戶資源共享管理。 ７．月工作總結(jié)、計劃，包括：員工工作評定、考勤報表、項目工作計劃完成情況報表、下月工作計劃。 ５．每日銷售匯總及工作總結(jié)，包括：銷售日報編制及報告、客戶來訪（來電）記錄、“客戶登記表”收集整理匯總并分析，布置和按排次日工作。 ３．按月編制銷售預算計劃，做好銷售成本控制。 第二講 營銷經(jīng)理（主管）、營銷員崗位職責標準 一、營銷經(jīng)理崗位職責標準： １．正確傳達上級指示，組織和貫徹公司的各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行項目銷售的政策及程序。 營銷員培訓教程目錄序號講座名稱主講人課時日期第一講南充房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢第二講房產(chǎn)營銷員管理程序4H第三講房地產(chǎn)特性及房地產(chǎn)基本知識第四講房屋銷售基本程序、房地產(chǎn)法律常識：購房合同釋義6H第五講房地產(chǎn)銷售營銷技巧第六講建筑基本常識第七講營銷人員禮儀常識外聘4H 第一講南充市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及展望 一、南充市概況 地理、地貌 交通 人口 氣候 經(jīng)濟 二、南充市的地產(chǎn)市場 南充市建設存量土地： ⑴、南充市的建設用地分類： ⑵、南充市的舊城改造用地存量： ⑶、國外或北京等國內(nèi)其它大城市的土地資源管理與南充市的區(qū)別。南充花園營銷培訓大綱原則上，營銷員的培訓在開盤前一個月時間就已進行 。３、 南充花園進行中，各種與業(yè)主有關的突發(fā)狀況的反應與協(xié)調(diào)。配合組：１、 南充花園進行時，各項重要進度隨時向業(yè)主報告，取得共識。３、 極力爭取對個案銷售有利的各種條件。）１、 南充花園基本資料的搜集、建立。５、 保持服裝、儀容、服務態(tài)度及情緒的良好，維持、維護工地現(xiàn)場及銷售部的整潔及設備的管理。３、 配合SP活動，積極向客戶講解及派發(fā)宣傳品 。）１、 負責現(xiàn)場銷售，加強與公司其它部門之間的工作聯(lián)系。 媒體應用： ●定點看報 ●海報 （五）、續(xù)銷期 日期：2001年　月　日至　月　日 目的： ●困難產(chǎn)品突破 ●第三階段強銷 ●未成交客戶分析及追蹤 主要工作內(nèi)容： ●海報 ●NP南充花園營銷執(zhí)行案一 、項目開盤前應做的工作 ： 營銷組織機構(gòu)形成 : 好的工作效率須有一個訓練有素 、團結(jié)統(tǒng)一的組織機構(gòu)來維持 ，故營銷組織機構(gòu)的建立 ，是保障項目取得銷售成果的首要前提 。 主要工作內(nèi)容： ●平立面確定　　　●現(xiàn)場接待中心(售樓部)設計發(fā)包　　　●申請水電及工地電話　　　●廣告宣傳作業(yè)程序確定　　　●區(qū)域性布展　　　●定點看板制作　　　●銷售準備　　　●媒體運用： ●工地圍墻看板 ●重點據(jù)點戶外看板 （二）、引導試銷期日期：2001年　月　日至　月　日目的： ●掌握公司既有客戶資料作先期成交 ●完成現(xiàn)場準備工作 ●傳達本案進場前銷售訊息 ●建照申請 主要工作內(nèi)容： ●預告公開日期 ●以電話拜訪方式告知公司既有客戶做先期銷售 ●DM寄發(fā) ●來人來電統(tǒng)計及追蹤 ●NP出現(xiàn) ●排定媒體計劃 ●接待中心（售樓部）完工 媒體應用： ●紙型海報 ●RD醞釀 ●定時看報 ●DM （三）、公開強銷期日期：2001年　月　日至　月　日目的： ●擴大宣傳面，開發(fā)潛在客源 ●延續(xù)試銷期、熱潮進入第一階段強銷 ●集成掌握來人來電之成交 主要工作內(nèi)容： ●來人來電最后過濾 ●實施銷售控制 ●現(xiàn)場指示牌、旗幟等張掛完成 ●舉辦SP活動，配合NP海報等媒體 ●DS作業(yè) ●充分掌握案情發(fā)展 媒體運用： ●定點看報 ●說明書，平面畫冊 （四）、沖刺期 日期：2001年　月　日至　月　日 目的： ● 第二階段強銷 ●簽約 ●阻力產(chǎn)品促銷 主要工作內(nèi)容： ●客戶反應統(tǒng)計分析 ●媒體反應總結(jié) ●每周四、周五、周六、日派發(fā)宣傳品。 第二階段：對仍未有動靜的目標顧客，則再次寄發(fā)公開酒會(SP活動)請柬，邀請參加，或由銷售人員登門拜訪。 （三）、促銷及DM單計劃：１、說明： 　　由于本項目構(gòu)思的獨特性，故在目標顧客的選擇，乃至商品特性如何被接受的方式，將不同于一般房屋銷售，因此，本案DM的運作，將在銷售策略里扮演一個極重要　　　　的角色。提供方式：提供15”或30”節(jié)目。時間選擇：高收視率節(jié)目，如新聞聯(lián)播后的