【正文】 ..........................................................................................................124 持有資產(chǎn)價(jià)值估算 .....................................................................................................125 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) .............................................125 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 ..................................................................................125 ..............................................................................................................126 項(xiàng)目利潤(rùn)及分配 ..........................................................................................................126 資金需求與籌措 ...........................................127 .............................................128 敏感性分析 ..................................................................................................................128 盈虧平衡點(diǎn)分析 ..........................................................................................................130 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ..........................................................................................................130 .............................................131七．評(píng)估結(jié)論 .........................................................................132附件 1.....................................................................................133附件 2.....................................................................................134 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5一．總論 項(xiàng)目背景城市活力之心大魔方項(xiàng)目承辦單位由中冶成工和成都傳媒集團(tuán)兩個(gè)股東成立項(xiàng)目公司，是在市委、市政府支持下決定成立的。中冶成工建設(shè)有限公司中冶成工 2022 年 11 月由中國(guó)第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國(guó)冶金科工股份有限公司控股的，目前，中冶成工下轄分（子）公司 40 余個(gè)，集工程總承包、鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造、金屬礦業(yè)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、非標(biāo)設(shè)備及壓力容器制造、商品混凝土生產(chǎn)及工業(yè)設(shè)備檢修、項(xiàng)目投資為一體的多元產(chǎn)業(yè)的大型綜合企業(yè)。成都傳媒集團(tuán)成都傳媒集團(tuán)于 2022 年 11 月 28 日正式成立，其報(bào)刊出版位列全國(guó)前 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 610 強(qiáng)，廣播電視躋身省會(huì)城市前列，是中國(guó)西部綜合實(shí)力最強(qiáng)、影響力最大的綜合傳媒集團(tuán)。報(bào)刊受群占成都地區(qū)三分之二以上的讀者市場(chǎng)，六頻道約占成都地區(qū)電視受眾市場(chǎng)份額的 23%。成都傳媒集團(tuán)圍繞報(bào)刊出版、廣播電視等傳媒主業(yè)，大力發(fā)展新媒體業(yè)務(wù)，通過(guò)資本運(yùn)作，最終發(fā)展成為中國(guó)第一家以跨媒體深度融合為載體、以文媒互動(dòng)為平臺(tái)，以上市融資為擴(kuò)張支撐的國(guó)際化綜合傳媒集團(tuán)。為適應(yīng)成都傳媒集團(tuán)產(chǎn)業(yè)多元化的發(fā)展趨向，滿足產(chǎn)業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)延伸的需要，在成都市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)有關(guān)方面批準(zhǔn)，成都傳媒集團(tuán)擬在成都市高新區(qū)天府新城區(qū)域內(nèi)，投資建設(shè)全方位地融入時(shí)尚、前衛(wèi)的、國(guó)際化建筑元素，打造出以大型專業(yè)演出場(chǎng)館為核心的復(fù)合式消費(fèi)項(xiàng)目。大魔方項(xiàng)目主要由觀演建筑、集群式商業(yè)（酒吧、餐飲、影院、購(gòu)物中心、室內(nèi)游樂(lè)等） ，超高層建筑（娛樂(lè)主題酒店） 、高檔寫字樓以及住宅等五大功能板塊構(gòu)成。投資評(píng)價(jià)指標(biāo)如下（所得稅后）： 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（i ＝8% ）：36866萬(wàn)元 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR： %項(xiàng)目具有較理想的投資經(jīng)濟(jì)效果，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目可行性很強(qiáng)。但是，成都尚缺少能夠與城市氣質(zhì)、城市功能相匹配的時(shí)尚、現(xiàn)代、充滿激情和活力的城市活力中心。成都市是四川省的政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，是中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的特大型城市，是西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國(guó)家級(jí)歷史文化名城和旅游中心城市。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：? 地理資源優(yōu)勢(shì)地理優(yōu)勢(shì)成都位于中國(guó)的西南部，是連接中國(guó)西部和東部的樞紐，占據(jù)西南地 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10區(qū)的核心地帶，成都獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)鑄就了六朝古都、天府之國(guó)的美譽(yù)。 成都平原以適宜的地理?xiàng)l件，宜人的氣候條件，自古以來(lái)都是文明的發(fā)源地，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，為成都一直以來(lái)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前提條件，加之成都處于多個(gè)山脈的交接地帶，更增強(qiáng)了其區(qū)位的重要性。優(yōu)越的自然條件，充沛的降水，適宜的溫度為成都提供了豐富的資源。交通條件——水、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)成都是西南地區(qū)重要的商品物資集散地， 寶成、成渝、成昆、成達(dá)鐵路干線在此交匯，形成了以成都為中心的西南地區(qū)最大的鐵路客貨運(yùn)輸樞紐；公路四通八達(dá)，成都也是西南地區(qū)最大的航空港，成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開辟國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線 50 多條，可與國(guó)內(nèi)外 70 多個(gè)大中城市直接通航。成都港建成后將填補(bǔ)成都水路交通運(yùn)輸?shù)目瞻祝蔀榧糜魏竭\(yùn)、港口經(jīng)營(yíng)、航道養(yǎng)護(hù)、海事管理、綜合開發(fā)為一體的水運(yùn)綜合基地。發(fā)達(dá)的路網(wǎng)也為成都經(jīng)濟(jì)、旅游發(fā)展起到了支撐作用。成都市各類學(xué)校數(shù)量眾多，是中國(guó)重要的教育基地之一。早在公元前四世紀(jì)，蜀王開明五世遷蜀都城至此，取周太王遷岐“一年成邑，二年成都” ，因名成都。西漢時(shí)期，成都的織錦業(yè)馳名天下，在城西南設(shè)置錦官，專管織錦，并筑有錦官城，故成都又有錦官城、錦城之稱。19 世紀(jì)，法國(guó)旅行家古德爾曾贊嘆成都是“東方的巴黎” 。成都憑借九寨溝、大熊貓、都江堰、青城山等世界獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境等，上映著幕幕大自然的魅力。以“三星堆遺址” 、 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12“金沙遺址”代表的古蜀文化一舉奪魁，而作為農(nóng)家樂(lè)的發(fā)源地和以“五朵金花”為代表的農(nóng)家樂(lè)旅游模式在國(guó)內(nèi)國(guó)際上備受青睞。2022 年成都市接待國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) %；接待入境旅游者 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) %。旅行社 258 家，其中國(guó)際旅行社達(dá) 39 家。成都市的經(jīng)濟(jì)總量在西部城市中僅次于重慶，位居第二，但是從人均 GDP 的情況來(lái)看則名列第一。會(huì)展經(jīng)濟(jì)成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心總投資達(dá) 50 億元，是目前西南地區(qū)占地面積最大的展覽中心，占地 1850 畝。2022 年 7 月起，大型展會(huì)全面移師世紀(jì)城，已先后舉辦了泛珠三角9+2 會(huì)議、啤酒狂歡節(jié)、世紀(jì)城成都之夜大型主題活動(dòng)、糖酒會(huì)等大型會(huì)展活動(dòng)，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。預(yù)計(jì) 2022 年成都舉行的會(huì)展節(jié)慶活動(dòng)將在 280 個(gè)以上，拉動(dòng)消費(fèi)超過(guò) 200 億元。同時(shí)，為區(qū)域帶來(lái)大量的會(huì)展客源，帶動(dòng)酒店及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。成都市的城市地位與影響力正逐年上升，在商務(wù)投資、文化包容、旅游觀光、人居置業(yè)等方面受到全國(guó)范圍的認(rèn)同。成都現(xiàn)階段正是處在了這一高速發(fā)展的時(shí)期當(dāng)中，城市化進(jìn)程加快，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。同時(shí)，在上述報(bào)告中，三亞、成都、深圳三個(gè)城市位列城市包容性前三名。2022 年，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)了成都市全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，成都市成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后又一個(gè)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。成都的國(guó)際地位越來(lái)越高美國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、泰國(guó)、法國(guó)、新加坡和巴基斯坦等國(guó)家先后在成都設(shè)立了領(lǐng)事機(jī)構(gòu)。目前，已有 130 多家世界 500 強(qiáng)落戶落戶成都。 天府新城區(qū)域投資評(píng)價(jià)天府新城作為正在崛起的城南副中心，娛樂(lè)、商務(wù)、居住等功能產(chǎn)業(yè)聚集于此，已成為了開發(fā)的熱土。通過(guò)延伸會(huì)展業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，可以創(chuàng)造出類似于拉斯維加斯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，暨以會(huì)展帶動(dòng)享受式旅游，將觀演、餐飲、主題酒店等服務(wù)融于一體的新模式。該戰(zhàn)略提出了“一城兩帶六走廊”的發(fā)展模式，未來(lái)城市將集中發(fā)展 6條走廊，形成走廊式集中發(fā)展格局,串珠式布局結(jié)構(gòu),緊湊的城市形態(tài)。隨著城市的快速發(fā)展， “南部新城”又稱為“天府新城” ，按照規(guī)劃，向南將是成都市主要的城市發(fā)展方向，天府新城將成為一個(gè)人口密集的國(guó)際時(shí)尚區(qū)域，其國(guó)際化的城市配套，將吸引國(guó)內(nèi)外大量高端人群入駐。本項(xiàng)目就處于天府新城的核心位置。 地塊周邊的交通可通過(guò)天府大道、紅星路南延線直接到達(dá)，橫向道路也可通過(guò)高新孵化園、民悅西一街、民悅東街方便快捷通達(dá)本項(xiàng)目。另外，項(xiàng)目地距離天府廣場(chǎng) 10 分鐘的車程，到國(guó)際機(jī)場(chǎng)15 分鐘車程，交通十分便利。綜上所述，天府新城區(qū)域交通發(fā)展優(yōu)勢(shì)十分明顯。預(yù)計(jì) 2022 年，軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 400 億元，出口達(dá) 5 億美元，從業(yè)人員達(dá) 10 萬(wàn)人以上。根據(jù)天府新城規(guī)劃，新城被賦予了科技、商務(wù)、國(guó)際、時(shí)尚、宜居五 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18大功能，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是先導(dǎo)，是推動(dòng)新城建設(shè)的力量源泉，新城建設(shè)是載體，是軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求，未來(lái)二者互相促進(jìn)，共同發(fā)展。項(xiàng)目地位于成都天府新城行政辦公核心地帶，目前，該地塊是成都南部新城中軸線天府大道側(cè)余下的唯一一塊可建設(shè)用地。區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于成都中軸線人民南路南延線東側(cè)。按照城市總體規(guī)劃，該區(qū)域是“整個(gè)城市向南發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和核心區(qū)” ，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目地塊四面臨路，交通通達(dá)性良好。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)地已經(jīng)達(dá)到七通一平的施工條件。目前已經(jīng)平整完畢，地勢(shì)平坦，四面臨路，呈梯形裝。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 項(xiàng)目地內(nèi)情況 地塊東側(cè)紅星路南延線 地塊南側(cè)民悅東街 地塊北側(cè)道路 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 地塊西側(cè)天府大道 地塊西面高新孵化園地形與地貌地塊位于成都平原南部邊緣，地勢(shì)平坦。氣候條件地 塊 位 于 成 都 平 原 ， 氣 候 溫 和 ， 常 年 平 均 氣 溫 18 攝 氏 度 ， 屬 最 適 宜 人 居的 范 圍 。 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)? 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量區(qū)域大氣質(zhì)量影響因素主要來(lái)自項(xiàng)目工地自身部分建筑物，但對(duì)區(qū)域的影響較小。? 項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響本項(xiàng)目為城市綜合體建筑，建成投入使用后對(duì)環(huán)境有一定的影響。? 項(xiàng)目的主要污染因素與治理措施該項(xiàng)目建成使用后，所產(chǎn)生的廢氣、廢水、廢渣量較多，但有害成分輕，噪聲強(qiáng)度低，均易于治理。鍋爐選用性能優(yōu)越的燃燒器，煙囪附壁保證煙氣高空排放；餐廳廚房爐灶采用爐罩分離垂直上抽式高效機(jī)械排風(fēng)設(shè)施；衛(wèi)生間、地下車庫(kù)通過(guò)機(jī)械排風(fēng)方式處理，采用機(jī)械排風(fēng)。餐廳排出含油污水，經(jīng)隔油處理后排入市政下水道；餐廳經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的泔水等將采用先進(jìn)的微生物循環(huán)系統(tǒng)進(jìn)行處理，以循環(huán)利用；糞便污水與生活污水采用分流制，糞便污水經(jīng)化糞池處理（停留時(shí)間 48 小時(shí)以上）后排入城市污水管道；地下層污水池均采用潛污泵提升排入室外雨水管。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23三．項(xiàng)目相關(guān)市場(chǎng)分析根據(jù)大魔方項(xiàng)目的功能構(gòu)成，以下對(duì)本項(xiàng)目可能的成都相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，來(lái)判斷本項(xiàng)目各物業(yè)的市場(chǎng)前景。目前，成都現(xiàn)在尚缺少能夠舉辦國(guó)際水平的、高規(guī)格、高品位的商業(yè)體育賽事以及娛樂(lè)演藝活動(dòng)的大型室內(nèi)場(chǎng)所。成都現(xiàn)有的演出場(chǎng)所有：嬌子音樂(lè)廳、錦城藝術(shù)宮、金色劇院、體育場(chǎng)、體育館等場(chǎng)所。目前，成都尚沒有一個(gè)座位數(shù)超過(guò)一萬(wàn)座的演出和體育場(chǎng)館，唯一一個(gè) 9000 個(gè)座位的室內(nèi)體育觀——四川體育館，是上世紀(jì)八十年代修建，設(shè)備陳舊，功能不齊，難以承擔(dān)高水平的演出和體育比賽。因此，成 都 現(xiàn) 在 尚 缺 少 能 夠 舉 辦 國(guó) 內(nèi) 外 高 規(guī) 格 、 高 品 位 的 商 業(yè) 體 育 賽 事以 及 娛 樂(lè) 演 藝 活 動(dòng) 的 場(chǎng) 所 。因此，從消費(fèi)升級(jí)和功能缺失方面，需要為成都市提供能夠滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈幕瘖蕵?lè)場(chǎng)所。但是，具有特色的主題酒店則相對(duì)較少，而市場(chǎng)上又有一定程度的需求，因而，主題酒店將具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。以上成都 11家高星級(jí)酒店表現(xiàn)出如下特征：? 占據(jù)成都各個(gè)酒店業(yè)的黃金口岸高星級(jí)酒店主要集中在市中心，交通四通八達(dá)，人氣很旺。凱賓斯基