【正文】 酒店在人南立交橋旁，距離雙流國際機(jī)場相當(dāng)近，到天府新城總部區(qū)也只需幾分鐘車程。比較中西部其他副 “大魔方”項目可行性研究報告 25省級以上城市的入住率排名前列（昆明等旅游城市除外） 。成都星級酒店主要分布在 CBD區(qū)域商務(wù)密集區(qū)（市中心） ，沿河自然風(fēng)景較好的地帶（城南區(qū)域的濱江沿線）以及人南南路、天府大道兩側(cè)，以方便來往商務(wù)人士。4－ 5 星 級 的 酒 店 從 分 布 位 置 來 看 城 市 中 心 區(qū) 的 數(shù) 量 占 了 總 數(shù) 的 70%的 高 比 例 ， 也 說 明 了 越 是 高 星 級 的 酒 店 對 地 區(qū) 位 置 的 選 擇 越 為 重 視 和明 顯 ， 即 分 布 位 置 為 一 個 城 市 的 中 心 商 務(wù) 圈 ， 經(jīng) 濟(jì) 圈 ， 形 成 高 星 級酒 店 分 布 的 聚 集 圈 層 。在成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢良好的態(tài)勢下，隨著成都旅游產(chǎn)業(yè)的建設(shè)進(jìn)一步完善，城市商務(wù)氛圍的逐漸成熟，到蓉旅游及公務(wù)辦公的人數(shù)將會穩(wěn)步提升。? 成都市五星級酒店市場供應(yīng)情況酒店名稱 樓層數(shù) 房間數(shù)量四川錦江賓館 9 480成都總府皇冠假日酒店 30 434成都索菲特萬達(dá)大飯店 23 262成都天府麗都喜來登飯店 35 401成都加州花園酒店 18 430成都凱賓斯基飯店 23 483成都家園國際酒店 9 223成都望江賓館 5 314香格里拉 36 610洲際大飯店 31 600世紀(jì)城假日酒店 19 792西藏飯店 276合計 5305 “大魔方”項目可行性研究報告 28可見，成都的五星級酒店房間供應(yīng)數(shù)量傾向于 400～500 間，雖然均已達(dá)到國家旅游局規(guī)定的五星級酒店客房數(shù)量的最低標(biāo)準(zhǔn)（40 間） ，與國際上的市中心、商業(yè)區(qū)和度假區(qū)內(nèi)的高級酒店規(guī)模相似，有向國際大都會酒店規(guī)模（800～1000 間）的趨勢進(jìn)行發(fā)展。從 客 房 總 量 來 看 ， 成 都 市 現(xiàn) 有 五 星 級 酒 店 ， 能 夠 為 成 都 市 五 星 級 酒 店 市場 提 供 5305 間 各 式 客 房 ， 按 每 間 客 房 可 入 住 2 人 計 算 ， 則 全 市 五 星 級酒 店 日 接 待 量 為 10058 人 ， 相 比 2022 年 的 3637 間 客 房 增 加 了 38％ 。? 成都市酒店客戶需求特征分析旅游客群近年來，成都國內(nèi)旅游人數(shù)，旅游人數(shù)逐年遞增，并保持了 10%左右的遞增，2022 年達(dá)到了 萬人。2022～2022 年旅游基本情況年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人次） 同比增長 — % % % % % %涉外旅游人數(shù)（人）345588 401165 226846 408814 500156 579693 785638同比增長 — % % % % % %（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局）可以看出，除了 2022 年（“非典”事件）以外，成都的涉外旅游人數(shù)增幅較快，國內(nèi)旅游人數(shù)也一直處于較平穩(wěn)的增長，若四川九環(huán)線旅游工程（成都—德陽—綿陽—江油—平武—九寨溝—松潘—茂縣—汶川—都江堰—成都）建成后， 該比率將會進(jìn)一步增加，對成都的高星級酒店的需求也會進(jìn)一步加強(qiáng)。 2022 年，雖受到地震災(zāi)害和金融危機(jī)的雙重影響，成都會展業(yè)仍實現(xiàn) 260 多個展會活動產(chǎn)值超過 億元，躋身中國五大會展中心城市之列。根據(jù)最新公布的世界 500 強(qiáng)企業(yè)排名，落戶我市的世界 500強(qiáng)企業(yè)已達(dá) 130 多家，三年前僅有 42 家。有 40 家在蓉投資建立了 448 家外商投資企業(yè)；有 32家設(shè)立了分公司；有 48 家設(shè)立了代表處或辦事處。? 成都市高星級酒店市場容量預(yù)測結(jié)合成都市高星級酒店平均客房入住率、高星級酒店消費者留蓉時間，及近年來到蓉旅游人數(shù)發(fā)展趨勢，在成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢良好的情況下，無論是成都市旅游景區(qū)建設(shè)、還是與旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)都將得到完善，到蓉旅游及公務(wù)出差人數(shù)都將穩(wěn)步上升。成都高星級酒店平均客房入住率入?。ǎィ┬蛱?賓館名稱 星級淡季 旺季1 錦江賓館 5 80 1002 總府皇冠假日酒店 5 65 1003 天府麗都喜來登飯店 5 75 904 家園國際酒店 5 / /5 索菲特萬達(dá)大酒店 5 85 1006 凱賓斯基酒店 準(zhǔn) 5 / 1007 香格里拉酒店 超 5 70 1008 洲際大飯店 超 5 / /9 世紀(jì)城假日酒店 4 50 809 西藏飯店 5 35 7410 安國酒店 4 / 9511 沃特酒店 4 35 7012 加州花園酒店 4/5 40 8013 銀河王朝大酒店 4 30 8014 四川賓館 4 35 8515 綠洲大酒店 4 60 80 “大魔方”項目可行性研究報告 3116 岷山飯店 4 60 8517 羅曼大酒店 4 60 9018 京川賓館 4 60 9819 新華國際酒店 4 40 75（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查）從酒店入住率看，五星級酒店整體入住率情況明顯好于四星級酒店。成都高星級酒店消費者留蓉時間據(jù)探訪高星級酒店相關(guān)高層領(lǐng)導(dǎo)得出以下結(jié)論，對于高星級酒店客戶留蓉時間的長短主要根據(jù)來蓉消費者是以什么性質(zhì)來訪決定：對 于 商 務(wù) 型 留 蓉 者 ， 主 要 時 間 段 在 3－ 7 天 ， 即 一 般 留 蓉 時 間 在 一 星 期內(nèi) 的 情 況 多 數(shù) ， 也 不 排 除 少 量 來 蓉 時 間 在 半 月 或 一 個 月 的 商 務(wù) 型 留 蓉 客戶 。訪親會友型留蓉時間（所占總體比例不大） ，多數(shù)為 1－2 天內(nèi)。? 成都市高星級酒店的房價水平分析及走勢預(yù)測平均房價分析酒店名稱 2022年執(zhí)行價（元/晚）2022年執(zhí)行價（元/晚）增幅錦江賓館 680 828 22%凱賓斯基 560 915 64%索菲特萬達(dá) 470 939 100%總府皇冠假日 600 818 36%天府麗都喜來登 700 989 41%家園國際酒店 550 680 24%加州花園貴賓樓 680 914 44%香格里拉酒店 _ 1200 —平均值 605 918 52％房價走勢預(yù)測從供給層面來說，成都的五星級酒店由 2022 年到 2022 年一直處于增 “大魔方”項目可行性研究報告 33長態(tài)勢，且增幅還較大，五星級酒店家數(shù)的增幅分別為 50％和％，各種類型客房數(shù)量增幅分別為 ％和 ％。就需求層面而言，涉外游客和高端商務(wù)人事是五星級酒店的主要客戶群體。如，2022 年到 2022 年短短兩年的時間內(nèi)，駐蓉外資企業(yè)翻了一倍；涉外游客從 2022 年到 2022 年的增幅分別為 ％、％、％、％、%、%（2022 年“非典”事件負(fù)增幅） ，這一比率較為樂觀。因此，撇開重大宏觀經(jīng)濟(jì)政策出臺等影響因素，成都未來 2～3 年內(nèi)五星級酒店的價格將保持基本小幅上漲。? 未來幾年的成都市酒店市場（尤其是高端酒店市場） ，將呈現(xiàn)出一個需求供應(yīng)均高速增長的動態(tài)平衡狀態(tài)，根據(jù)《四川省旅游星級飯店發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》 （2022 年2020 年） ，到 2022 年，成都市將擁有五星級酒店 12 家；到 2022 年，成都市將擁有五星級酒店 15 家；到2020 年，成都市五星級的擁有量將達(dá)到 28 家。因此，主題性酒店的競爭力較強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)酒店具有較好的發(fā)展前景?？偡繑?shù)為 1620 間左右，均為 2022 年后建成，配套設(shè)施完善。飯店娛樂設(shè)施：星空酒廊、健身中心、美容沙龍。飯店娛樂與健身設(shè)施：卡拉 OK廳、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室。如果我們擴(kuò)大區(qū)域范圍，以天府大道為軸線向天府軟件園方向延伸，存在 8 家左右潛在開發(fā)的高星級酒店，即驕子世紀(jì)城對面的希頓國際廣場包含的超五星級酒店、天府軟件園 A 區(qū)對面的紫羅蘭酒店及天府軟件園 C 區(qū)的螺旋樓五星酒店等。據(jù)調(diào)查，預(yù)計未來 34 年，天府新城新增高星級酒店家數(shù)占到整個成都主城區(qū)新增總數(shù)的 60%。酒店客戶來源主要以商務(wù)辦公住宿為主，極地海洋世界建成后還將包括部分旅游住宿，同時還包括主城區(qū)無法消化的客源。2022 年，雖受到地震災(zāi)害和金融危機(jī)的雙重影響，成都會展業(yè)仍實現(xiàn)260 多個展會活動產(chǎn)值超過 億元，躋身中國五大會展中心城市之列，預(yù)計 2022 年成都預(yù)計舉行會展節(jié)慶活動 280 個以上，拉動消費200 億元以上。世紀(jì)城新國際會展中心建成之后，承接了成都市 80%以上展會，按成都市會展業(yè)的發(fā)展速度，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來幾年的酒店配套無法滿足會展業(yè)高速發(fā)展的需要，大約只能滿足其 80%的需求量。各產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供的商務(wù)客源項目所在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有天府軟件園、高新孵化園、成都市高新區(qū)教育科技產(chǎn)業(yè)園 3 個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，入住各類企業(yè) 150 余家，由此將為區(qū)域內(nèi)酒店提供一定量的商務(wù)客源，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住企業(yè)的不斷增加，商務(wù)客源有望進(jìn)一步提高。綜合以上分析，項目所在區(qū)域酒店業(yè)有商務(wù)辦公及旅游兩方面的客源作支撐，其中，會展業(yè)是現(xiàn)階段該區(qū)域酒店業(yè)需求的主要提供來源，并將長期作為酒店業(yè)的支撐；隨著該區(qū)域的逐漸發(fā)展及新的 CBD 中心的形成，各辦公區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的商務(wù)客源將進(jìn)一步增加；未來海洋世界建成后，將為該區(qū)域酒店提供較穩(wěn)定的旅游住宿客源。由此可見，區(qū)域內(nèi)酒店客戶群體的行業(yè)背景主要集中在政府部門、高科技企業(yè)、會展及其參展行業(yè)，其中由于展會種類多種多樣，使得地區(qū)內(nèi)酒店行業(yè)客源行業(yè)范圍較廣。購買力區(qū)域內(nèi)既有高新區(qū)政府這樣的政府機(jī)關(guān)，也有四川電力、中國聯(lián)通、中石油等國有大型企業(yè)，同時在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)還有像聯(lián)想、愛立信及華為等各類高科技企業(yè)，一般具有較強(qiáng)的購買力。從客群對酒店交通的要求來看，由于客群多為商務(wù)辦公人群，其對交通便捷的程度要求較高，一般希望能夠快速的達(dá)到市中心、城市各主 “大魔方”項目可行性研究報告 39要商務(wù)辦公區(qū)及機(jī)場等區(qū)域，以減少其在路途上消耗的時間?？腿簩频昱涮字饕囊笫?，能夠提供舉行各種規(guī)模會議的場所；餐飲配套完備，能提供中西菜品，以滿足不同類型客戶的需要；擁有現(xiàn)代化的商務(wù)辦公配套，提供中英文字處理、寬帶網(wǎng)絡(luò)、復(fù)印、電傳、圖文傳真、國際國內(nèi)直撥電話、銀行、旅游票務(wù)、上網(wǎng)等服務(wù)；豐富的休閑娛樂設(shè)施，能夠提供健身、游泳、洗浴、按摩等服務(wù)；能夠使用國內(nèi)外信用卡。因此，在總部經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)發(fā)展良好的前提下，區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展將步入一個較好的發(fā)展階段，本項目的酒店發(fā)展也將有廣闊的客戶資源。? 成都市寫字樓市場格局及發(fā)展現(xiàn)狀 “大魔方”項目可行性研究報告 40如上圖所示，由于辦公物業(yè)用方對地段的要求，成都市寫字樓主要集中交通干道沿線，形成六大寫字樓集中區(qū)域。 幾乎 沒 有 剩余 土 地 可供 開 發(fā)經(jīng) 成 熟 ，幾 乎 無其 他 可開 發(fā) 用地可 供 開 發(fā)用 地優(yōu) 勢 交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 ，樓 宇 形 象 檔次 高 ， 辦 公物 業(yè) 市 場 發(fā)展 迅 速規(guī) 劃 合 理 、 交 通便 利 ， 樓 宇 形 象檔 次 高 ， 發(fā) 展 空間 大 ， 是 政 府 著力 打 造 的 科 技 商務(wù) 區(qū)交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 。交 通 便利交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 ，周 邊 配 套完 善 ， 大量 星 級 酒店 聚 集劣 勢 交 通 較 為 擁堵 。商 務(wù) 氛圍 不 濃檔 次 不 一發(fā) 展 前景未 來 成 都 高檔 寫 字 樓 重要 的 聚 集 區(qū)域 之 一未 來 成 都 科 技 商務(wù) 區(qū) 、 高 檔 寫 字樓 重 要 聚 集 區(qū)政 府 準(zhǔn) 備 把東 大 街 打 造成 為 成 都 市金 融 商 務(wù) 大道開 發(fā) 已 進(jìn)入 尾 期 ，未 來 開 發(fā)空 間 有 限起 步 型企 業(yè) 聚集 地城 南 大 量中 小 企 業(yè)聚 集 地成 熟 度 發(fā) 展 期 起 步 期 起 步 期 成 熟 期 成 熟 期 成 熟 期可 以 看 到 ， 人 民 南 路 作 為 連 接 主 城 區(qū) 和 國 際 城 南 的 交 通 要 道 ， 其 沿 線 聚集 了 較 大 體 量 的 甲 級 寫 字 樓 ， 航 天 科 技 大 廈 、 仁 恒 廣 場 、 來 福 士 廣 場 等將 在 未 來 兩 年 內(nèi) 面 市 。東大街和天府大道沿線尚有大量可開發(fā)土地，東大街是政府著力打造的金融商務(wù)大道，而天府大道沿線是國際城南的主軸，政府傾力打造的科技商務(wù)區(qū)，這兩個區(qū)域目前寫字樓開發(fā)都處于起步期、未來發(fā)展空間較大。? 天府新城寫字樓樓分析 “大魔方”項目可行性研究報告 42區(qū)域內(nèi)寫字樓項目主要集中分布在南延線天府大道兩側(cè)。? 天府新城在售寫字樓供應(yīng)分析項目 等級 體量（萬平米）拉 德 方 斯 大 廈 甲 級 特 拉 克 斯 國 際 廣 場 甲 級 總 體 量 約 8萬 平 米 ， A座 出 售 ， B座 開 發(fā) 商 持 有 ， 寫 字 樓約 平 米中 國 水 電 大 廈 甲 級 5城 南 科 技 廣 場 研 發(fā) 樓 總 建 筑 面 積 平 米 ， 1， 2期 已 于 2022年 12月 竣工 ， 已 建 成 約 平 米 ， 在 售 約 平 米區(qū)域內(nèi)在售寫字樓主要有拉德方斯大廈、特拉克斯國際廣場、中國水電大廈和城南科技廣場。除城南科技廣 “大魔方”項目可行性研究報告 43場，其他三座寫字樓均為甲級，預(yù)計未來 12 年這些項目都