【正文】 際化現(xiàn)代新城區(qū)。在幅員面積 1578 平方公里的土地上，未來將聚集約 600 萬人口，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市三位一體協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)，并秉承“產(chǎn)城一體”的規(guī)劃理念， 再造一個“產(chǎn)業(yè)成都”。北起于與人民南路四段、火車南站東路、火車南站西路交匯的路口上方的立交橋，南止于與 府河 路、華龍路平交的路口，全長 公里，雙向十二車道（含輔道），道路寬 86米，中央分車帶寬 米，各機非隔離帶各 米，路側(cè)綠化帶寬 10米。 (二 ) 地鐵一號線 成都地鐵 1號線一期工程北起升仙湖站，南止世紀(jì)城站，全長 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 9 頁 共 67 頁 ，設(shè)有 17個站（升仙湖、火車北站、人民北路、文殊院、騾馬市、天府廣場、錦江賓館、華西壩、省體育館、倪家橋、桐梓林、火車南站、高新、金融城、孵化園、海洋公園、世紀(jì)城），平均時速36km，最高時速 80km， 2021年 9月 27日正式投入運營。工程于 2021年 12月 28日動工，將于 2021年底前建成投運。 （三）紅星路南延線 紅星路南延線總長 ，從繞城高速一直向南，到達最新規(guī)劃 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 10 頁 共 67 頁 的天府新區(qū) “中和組團 ”，接通新川創(chuàng)新科技園 ，是連接成都市主城區(qū)和天府新區(qū)核心區(qū)的重要快速通道。 該工程沿線主要路口均考慮采用下穿隧道的形式穿越。該項目最長的下穿隧道在紅星路南延線中和場鎮(zhèn)段，近 ，整個道路設(shè)計時速為 60公里， 7分鐘就能跑完全程，市民能充分享受到方便快捷的出城通道。 三、 區(qū)域配套 商業(yè) ： 歐尚超市、宜家家居、伊藤洋華堂、蘇寧廣場、凱丹購物 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 11 頁 共 67 頁 廣場、遠(yuǎn)大購物中心、新國際會展中心、美美百貨。 醫(yī)院：成都市第一醫(yī)院、中德巴伐利亞國際醫(yī)院、雙流第二人民醫(yī)院、中奧國際醫(yī)院、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院。分季度看， 2021年以來，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟形勢和國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國務(wù)院把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟增速有所放緩，但運行總體平穩(wěn)。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 12 頁 共 67 頁 圖 111： 20212021年 1季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）比較圖 2021年 13月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶） 58092億元，比上年名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %），增速比 12月份回落 ，與去年同期持平。其中，住宅投資 9013億元，增長 %，增速回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資 的比重為 %。詳見圖 112。從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來源比例接近 7成，為 %，為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道。（由于 2021年 13月的定金及預(yù)收款、個人按揭貸款數(shù)據(jù)未公布，該比例根據(jù) 2021年 12月數(shù)據(jù)計算） 圖 113： 2021年 12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分布圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 14 頁 共 67 頁 從資金來源的增長率來看，國內(nèi)貸款增長率從 2021年開始一直處于低位，平均同比增長率為 %；但今年同比增長率上升較多， 2月和 3月同比增長率分別達到 %和 %。2021年 1月，定金及預(yù)收款同比增長率達到 歷史低點，其后一直處于穩(wěn)步回升階段， 2021年 2月，其同比增長率大幅上至 %，達到 2021年以來的最高點，表明開發(fā)企業(yè)銷售在 2021年年初觸底后開始持續(xù)上升，銷售僵局開始持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。 圖 114： 20212021年 2月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖 2021年 3月，全 國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 ，環(huán)比下降 分點，但同比上漲 ，連續(xù)兩月同比回升。雖然國房景 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 15 頁 共 67 頁 氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但全國房地產(chǎn)市場回暖趨勢比較明顯，房地產(chǎn)市場不景氣的情況將逐步改善。 圖 115： 2021年 2021年 3月全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對比圖 綜上所述， 2021年第一季度 GDP 增速有所放緩的同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率震蕩上漲。 因此，隨著國民經(jīng)濟增速有所放緩，運行總體平穩(wěn)，調(diào)控政策更新 且持續(xù)實施， 2021年全國房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)小幅回暖，但總體將保持相對穩(wěn)定。 2021年第一季度，新建商品住宅季度供應(yīng)量同比上漲。 2021年第 一季度總供應(yīng)量為 方米，環(huán)比下降 %，同比上漲 %。見圖 312。本季度月份成交量延續(xù)去年年末以來的回暖趨勢，月度同比分別上漲 %、 %和 %， 3月由于 “國五條 ”的發(fā)布，造成需求短時間內(nèi)集中爆發(fā)，成交量達到 ，為 2021年 11月以來最高，甚至超過限購實施前期，需求集中爆發(fā)的 2021年 1月的成交量。 回升 2021年第一季度，根據(jù) 176個商品住宅交易樣本點數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價為 7771元 /平方米，環(huán)比上漲 %。原因一方面是去年 5月以來，不少城市新建商品房成交量上漲，隨著成交量的逐漸上漲，部分樓盤降低、取消優(yōu)惠甚至調(diào)高售價，使成交均價有所上漲，繼而推動房地產(chǎn)市場回暖；另一方面是 3月初 “國五條 ”發(fā)布，短時間內(nèi)對成交量有一定推動，繼而帶動成交均價上漲。 新建商品住宅成交量方面， 2021年二季度以來， “三限 ”政策從嚴(yán)從緊實施超過一年，且房屋售價同比去年確實有所下降，部分剛性需 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 18 頁 共 67 頁 求購房者選擇不再觀望，造成成交量回升，市場至今一直呈現(xiàn)一定回暖跡象。按照行政區(qū)域劃分， 2021年第一季度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量最高，兩區(qū)域 成交量超過全市成交量一半，說明目前城南和城東是商品住宅交易的熱點區(qū)域。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 19 頁 共 67 頁 表 311： 2021年 2021年 1季度中心城區(qū)新建商品住宅成交明細(xì)表 單位：平方米 備注：其他為雙流中和鎮(zhèn)及華陽部分區(qū)域。根據(jù) 2021年 8月 2021年 3月供求數(shù)據(jù)，截止 2021年年 末，一圈層商品房庫存量超過 2600萬平方米。第一季度供應(yīng)量環(huán)比下降的同時，成交量有所上漲，使得一季度供求比有所回落。隨著市場的回暖，新建商品住宅成交量的上漲，部分樓盤提高售價，造成新房價格連續(xù) 3個季度回暖。 綜上所述，從四季度來看，重點城 市和成都住宅市場發(fā)展方向基本一致，均繼續(xù)呈現(xiàn)一定回暖跡象。其中，龍泉驛和雙流漲幅較大，分別為 %和 %；其余二圈層各區(qū)縣均價基本與上季度持平，溫江環(huán)比下跌 %?？傮w來看，二圈層成交均價在保持相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，有 一定上漲趨勢。 圖 321： 20212021年 1季度二圈層新建商品住宅成交均價圖 2021年第一季度，三圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價為 3973元 /㎡，環(huán)比上季度上漲 %，同比去年上漲 %。總體來看，三圈層成交均價有一定上漲趨勢。 圖 322： 20212021年 1季度三圈層新建商品住宅均價圖 、三圈層房產(chǎn)市場分析 2021年第一季度，二、三圈層樓市與一圈層情況相似：除個別區(qū)縣因成交結(jié)構(gòu)調(diào)整造成成交均價有所下降外，其余二、三圈層區(qū)縣成交均價有一定上漲，二、三圈層房產(chǎn)市場同樣延續(xù)上季度的回暖趨勢。本季度，一圈層新房成交均價同比去年上漲%，而二圈層成交均價同比上漲 %，雙流、郫縣和龍泉驛同比上漲均超過 8%，經(jīng)過 2021年上半年樓市的低迷后，二圈層房地產(chǎn)市場已回暖。 三圈層方面，從房價歷史數(shù)據(jù)來看，由于其無論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一、 二圈層。經(jīng)過 2021年上半年樓市的低迷后，三圈層與一、二圈層一樣，房地產(chǎn)市場已回暖。預(yù)計二、三圈層房產(chǎn)市場不會大幅度變動，新建商品住宅交易量或?qū)⒒境制?，新建商品住宅價格將比較穩(wěn)定，市場回暖趨勢將逐步放緩后平穩(wěn)運行?？傮w而言，成都市房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。但由于調(diào)控政策的持續(xù)實施，這種回暖難以長時間持續(xù)。盡管限購限貸政策對成交量的抑制作用較明顯，市場觀望情緒依然濃厚，但是經(jīng)過一年多的限購 ，市場已逐漸適應(yīng)限購政策，加上 2021年年中貨幣政策的調(diào)整，如降低存款準(zhǔn)備金率、降低基準(zhǔn)利率等，造成 2021年第四季度一圈層新建商品住宅成交量同比去年上漲%，市場回暖并走出低位，本季度延續(xù)此趨勢。綜合以上因素，預(yù)計在調(diào)控政策持續(xù)實施的前提下，成都房地產(chǎn)市場將在逐漸放緩回暖趨勢后平穩(wěn)運行。 (五 ) 房產(chǎn)市場特殊狀況分析 1.“國五條 ”發(fā)布背景及內(nèi)容 自 2021年 12月以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2021年 1月的 “國十一條 ”、 4月的 “國十條 ”、 9月的 “ ”， 2021年1月的 “新國八條 ”，本次出臺的 “國五條 ”是第五次調(diào)控升級。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 25 頁 共 67 頁 2021年 1月 15日，時任國務(wù)院總理溫家寶在財政部調(diào)研時一再表示，從中長期看，有兩項重大的稅制改革要認(rèn)真研究，其中一項就是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 2月 20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，出臺了樓市調(diào)控 “國五條 ”，包括完善穩(wěn)定房價工作責(zé) 任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管等五項內(nèi)容。《通知》最受關(guān)注的一條政策是明確對出售自有 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 26 頁 共 67 頁 住房應(yīng)征收個人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計征，該政策將對二級市場投機操作起到抑制性作用。股市對政策的反應(yīng)從側(cè)面表明， “國五條 ”對整個房地產(chǎn)行業(yè)均有較大影響， 2021年房地產(chǎn)市場，尤其是二手房市場將面臨嚴(yán)峻的政策環(huán)境。 ” 《通知》完成了 “國五條 ”的最低要求，公布了 2021年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，強調(diào)了以往的調(diào)控措施，但是對目前受關(guān)注度較大的20%個稅、限購區(qū)域、二套房貸等重要內(nèi)容無涉及。 4.“國五條 ”調(diào)控下成都房產(chǎn)市場簡析 以 2021年 2月 20日， “國五條 ”發(fā)布日期為時間軸基點，以周成交量為基礎(chǔ)分析 “國五條 ”對成都市房產(chǎn)市場造成的影響。 圖 351： “國五條 ”發(fā) 布前后住宅成交量比較圖 首先可以看出，以地方實施細(xì)則發(fā)布時間（ 2021年 3月 31日）為節(jié)點，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現(xiàn)兩種截然不同的發(fā)展趨勢。 “國八條 ”中提及的房價控制目標(biāo)，指向的是 “新建住房 ”，這是可以包括保障房的；現(xiàn)在提及的房價控制目標(biāo)，指向是 “新建商品住房 ”，調(diào)控的目標(biāo)更加明確，表明中央對房產(chǎn)市場調(diào)控的決心依然強烈。但 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 28 頁 共 67 頁 是另一方面，盡管調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格實施， “國五條 ”對二手房市場造成的影響大于對新建商品住宅市場造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場。綜 合以上因素判斷，未來短期內(nèi)成都新建商品房市場可能進入震蕩上漲態(tài)勢。成都現(xiàn)行的政策是房產(chǎn)持有超過五年轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅，未滿 5年的征收營業(yè)稅及附加，個人所得稅均按房屋指導(dǎo)價的 1%收取。但是不管未來成都有無更進一步的實施細(xì)則出臺，原則上都要以 “國五條 ”為準(zhǔn)，必將對二手房市場造成長期影響。之前二手房成交火爆，是因為賣房者擔(dān)心地方細(xì)則會將 20%個稅放在賣房者頭上而急于拋售套現(xiàn)，規(guī)避稅費上漲風(fēng)險；但現(xiàn)在細(xì)則出臺，并沒有相關(guān)的硬性規(guī)定，那賣房者則不會急于出手已 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 29 頁 共 67 頁 有房；二手房供應(yīng)減少，許多購房者又會重新考慮新房，如此抬高新房價格、二手房成交量減少的可能性較大。綜合以上因素判