【正文】 大城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模，強(qiáng)化中心城市的影響力。 綜上所述，某家居建材國際物流中心項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策及河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展；項目的建設(shè)與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、大力發(fā)展服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略相吻合，能夠帶動和促進(jìn)當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 項目概況 建設(shè)地點擬建項目選址在某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)省一級道路南100米、工業(yè)路東側(cè)。項目嚴(yán)格按照國家4A級物流企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，項目完工后業(yè)務(wù)范圍以某為中心輻射張家口周邊縣市及我國西北山西、內(nèi)蒙等地區(qū)。 主要燃料及動力供應(yīng)根據(jù)某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，聚集區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套設(shè)施，如水、電、通信、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施將由地方政府負(fù)責(zé)完成，熱電聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)依托大唐某電廠發(fā)展，位于現(xiàn)代工業(yè)園南部的電廠用地內(nèi)，產(chǎn)生的熱力可提供產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)使用。 主要建設(shè)條件及內(nèi)容（1）某家居建材國際物流中心項目，選址在某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)省一級道南100米、工業(yè)路東側(cè)，地理位置和區(qū)域位置十分優(yōu)越。 （3）項目的主要建設(shè)內(nèi)容包括家居市場交易區(qū)、建材市場交易區(qū)、物流倉儲區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、臨街商業(yè)服務(wù)區(qū)、新型建材研發(fā)中心、輔助配套設(shè)施區(qū)等工程。 擬建工程嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法規(guī)，項目運(yùn)營期主要產(chǎn)生生活廢水。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及規(guī)定，對項目運(yùn)行過程中動力、電氣等設(shè)備在正常操作和維修時危及人身和設(shè)備安全的因素，以及影響職工身體健康的噪聲等采取相應(yīng)的防范與治理措施。但要注重職工素質(zhì)，上崗前進(jìn)行嚴(yán)格的技術(shù)及安全培訓(xùn)，合格者方可上崗。 總投資與資金籌措。資金籌集全部為企業(yè)自籌解決。 擬建項目所在地交通便利，具備建設(shè)配套條件，適宜家居建材物流中心項目建設(shè)，建設(shè)規(guī)模與實施方案合理，建成后具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。研究結(jié)果表明該項目是可行的。（2）建議項目承辦單位廣納人才，并注重對現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高管理隊伍的整體素質(zhì)與管理水平。（4）加快物流信息化的建設(shè)，設(shè)計開發(fā)有自己特色的、與企業(yè)物流服務(wù)工作相匹配的物流信息系統(tǒng)，以形成自身的核心競爭力。通過網(wǎng)絡(luò)及時獲取各地市場信息，利用網(wǎng)絡(luò)完成交易，提高對市場的響應(yīng)速度，提高效率與效益。第二章 項目背景及建設(shè)必要性 項目提出的背景根據(jù)據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告，建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費(fèi)作用十分顯著。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點和新的經(jīng)濟(jì)增長點。 國內(nèi)家居行業(yè)的發(fā)展趨勢預(yù)測中國家居行業(yè)未來發(fā)展趨勢，對家居物流市場的發(fā)展影響較大。隨著互聯(lián)網(wǎng)及科技的發(fā)展，家居建材企業(yè)更多地開辟網(wǎng)上銷售渠道，越來越多的企業(yè)開展BTOC業(yè)務(wù)，進(jìn)行無實體店鋪的網(wǎng)上直銷。一切的購買過程、交易過程都能通過網(wǎng)絡(luò)來完成。 趨勢二、中國會出現(xiàn)巨大的“銀絲”市場。中國已經(jīng)過了享受人口紅利的黃金時刻，中國目前已進(jìn)入老齡化社會。企業(yè)如果能及早把握這個趨勢做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，開發(fā)適合老年人的產(chǎn)品，也能抓住銀絲市場的寶貴機(jī)會。衛(wèi)浴企業(yè)要研究馬桶旁邊能裝扶手，能讓輪椅轉(zhuǎn)圈的衛(wèi)生間等。趨勢三、家居建材行業(yè)內(nèi)品牌集中度高 ，像成熟的IT行業(yè)和家電行業(yè)一樣，只剩下一些大眾耳熟能詳、家喻戶曉的品牌存在，并且一些國際品牌大鱷全方位的進(jìn)入和滲透到中國市場。這種情況會存在一定時間，但洗牌的時間早晚要到來，行業(yè)內(nèi)只剩下幾個大品牌、大集團(tuán)，占據(jù)絕大部分的市場份額。這種情況會隨著中國家居建材市場的規(guī)范，行業(yè)集中度的提升，國外的品牌大鱷會擇機(jī)全面切入中國家居建材市場，與中國企業(yè)一起切分市場蛋糕。中國的家電行業(yè)現(xiàn)在是“美蘇（國美、蘇寧）爭霸”，國美、蘇寧兩大渠道巨頭，壟斷整個家電流通行業(yè)，其他的渠道基本沒有話語權(quán)。趨勢五、家居建材行業(yè)里會出現(xiàn)巨無霸的泛家居集團(tuán)與專業(yè)化的品牌公司同臺競技的場面。一些專注于細(xì)分市場和細(xì)分品類的專業(yè)公司將憑借自己的差異化產(chǎn)品、專業(yè)化服務(wù)、個性化品牌等得到細(xì)分市場消費(fèi)者的信賴和忠誠，能與大企業(yè)集團(tuán)同臺競技，立于不敗之地。定位在不尷不尬的“中端”的企業(yè)和品牌會活得比較累，甚至有可能關(guān)門倒閉。這些問題雖說是市場的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場效率的提高，阻礙市場的發(fā)展，隨著市場的逐步成熟規(guī)范，市場管理者和經(jīng)營戶都將提高效率，降低營銷成本，擴(kuò)展?fàn)I銷業(yè)務(wù)，在這個內(nèi)在動力作用下，必將促使市場各種功能合理有效地進(jìn)行分離。大城市中的零售市場將向錯位經(jīng)營發(fā)展。建材超市主要經(jīng)營中檔偏高檔的商品。一些著名品牌產(chǎn)品將開設(shè)專賣、專營店，在居民集中社區(qū)開設(shè)便民店，從而形成不同檔次，不同營銷方式，互為補(bǔ)充的新商區(qū)。通過競爭，一批經(jīng)營有方的經(jīng)營戶將不斷擴(kuò)大，形成大經(jīng)營戶群，而經(jīng)營乏術(shù)的小商小戶將逐漸被淘汰。市場更加規(guī)范有序，交易環(huán)境、市容場貌得到根本的改善。而有特色的專業(yè)市場將越來越受到消費(fèi)者的歡迎而得到發(fā)展。建材產(chǎn)品、裝飾材料的一個重要特點是量大、自身重、價值低、物流費(fèi)用在商品成本中占很大比重。同時配送中心的發(fā)展，也呼喚高效率，低成本的物流產(chǎn)業(yè)。發(fā)展趨勢之五：建材超市將得到較快的發(fā)展。發(fā)展趨勢之六：廠家和經(jīng)銷商緊密合作，實現(xiàn)一體化運(yùn)作。在這樣的情形下，以往的銷售、服務(wù)相分離的渠道運(yùn)營模式已經(jīng)不適應(yīng)消費(fèi)者一體化的服務(wù)需求，消費(fèi)者希望銷售渠道能提供統(tǒng)一的銷售和維修服務(wù)。發(fā)展趨勢之七：二三級市場成為家居建材企業(yè)取勝的關(guān)鍵。雖然單個二三線城市的銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及北京、上海等大城市，但聚沙成塔，許多二三級市場加在一起，在絕對數(shù)量上的優(yōu)勢將使廠商對其垂涎不已。 國家政策支持（1）三線城市家居市場興旺2010年一號文件推出增加“三農(nóng)”投入、擴(kuò)大良種補(bǔ)貼范圍、加快新農(nóng)保步伐、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)等惠農(nóng)、強(qiáng)農(nóng)政策多項政策。 一號文件中相關(guān)方面的政策也提到:要促進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢項目向縣城和重點鎮(zhèn)集聚，完善加快小城鎮(zhèn)發(fā)展的財稅、投融資等配套政策，安排年度土地利用計劃要支持中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。（2）建材下鄉(xiāng)直接拉動縣鄉(xiāng)家居市場的繁榮政策文件指出，抓住當(dāng)前農(nóng)村建房快速增長和建筑材料供給充裕的時機(jī)，把支持農(nóng)民建房作為擴(kuò)大內(nèi)需的重大舉措，采取有效措施推動‘建材下鄉(xiāng)’，鼓勵農(nóng)民依法依規(guī)建設(shè)自用住房。這將直接拉動縣鄉(xiāng)家居市場的繁榮。這一措施將引發(fā)新一輪農(nóng)村村鎮(zhèn)建設(shè)高潮。為貫徹落實河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)某地區(qū)物流業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，某政府專門聘請知名院校專家編制了某京蔚產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2010年2030年），并于2011年7月被河北省政府列入省級產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 項目建設(shè)的必要性 擬建項目符合河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃明確表示：現(xiàn)代物流著眼構(gòu)筑“國內(nèi)外聯(lián)通、京津冀一體”的現(xiàn)代物流體系，打造環(huán)首都物流產(chǎn)業(yè)帶，暢通冀東和冀中南物流通道。某東距首都北京244公里，南距省會石家莊343公里。某家居建材國際物流中心項目建設(shè)符合河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，是河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃在某的具體落實。在某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃中明確表示：物流是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的樞紐，要建設(shè)大物流。本項目的建設(shè)符合某產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求。 擬建項目有利于優(yōu)化當(dāng)?shù)刭Y源配置，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展和縣城建設(shè)擬建項目能夠充分整合當(dāng)?shù)嘏c附近地區(qū)資源，可為當(dāng)?shù)厣a(chǎn)在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率的同時，也成為企業(yè)降低經(jīng)營成本、提高市場競爭力的重要途徑。擬建項目將有利于帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下幾點： （1）可為當(dāng)?shù)丶爸苓吰髽I(yè)節(jié)約固定資產(chǎn)和流動金投入，降低流動費(fèi)用和管理費(fèi)用，提高流通效率，為工商企業(yè)的發(fā)展提供支持；（2）有利于規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序。同時有利于緩解城市交通擁堵問題，以集約的物流配送貨車替代非專業(yè)、分散的配送車輛；（5）作為新興的服務(wù)業(yè)，還可以創(chuàng)造新的市場需求，從而帶動交通運(yùn)輸，產(chǎn)品加工配送、倉儲、餐飲、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，形成以產(chǎn)品流通為龍頭的運(yùn)輸、加工、配送產(chǎn)業(yè)。項目的建設(shè)是十分必要的，同時具有重大的現(xiàn)實意義與長遠(yuǎn)的歷史意義。地理坐標(biāo)東經(jīng)114176。04′，北緯39176。12′。全縣總面積3220平方公里，轄11鎮(zhèn)、11鄉(xiāng)、561個行政村。經(jīng)濟(jì)實力在張家口市居于較前的位置。，%，全縣財政收入、%、%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額、全社會消費(fèi)品零售總額分別為13137元、3150元、80億元、分別較上年增長了17%、9%、12%、18%。 交通優(yōu)勢某處于京津冀、晉冀蒙兩個經(jīng)濟(jì)圈交匯處，東距首都北京244公里，南距省會石家莊343公里，西至山西大同200公里，北距塞外山城張家口162公里，是東出西聯(lián)、承南接北的重要樞紐。隨著正在建設(shè)的（北）京蔚（縣）高速公路的建成通車，某的區(qū)位交通優(yōu)勢將更加凸顯，約1個多小時的車程即可到達(dá)北京，屆時縣境內(nèi)將形成貫通南北、連接?xùn)|西的“十”字型高速路網(wǎng)，可見某交通優(yōu)勢明顯。根據(jù)《某京蔚產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)發(fā)展規(guī)劃》指導(dǎo)思想和功能定位，此地具備建設(shè)家居建材國際物流中心必備的諸多要素，地方政府對物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展大力支持，項目的發(fā)展具備政策扶持環(huán)境。某歷史文化悠久，境內(nèi)發(fā)現(xiàn)有200萬年左右的泥河灣遺址和其它中、晚期舊石器遺址，境內(nèi)名勝古跡星羅棋布，已登記的各類文物遺存有800余處，古建筑580余處，現(xiàn)有全國重點文物保護(hù)單位9處，省級重點文物保護(hù)單位30處，縣級重點文物保護(hù)單位18處。據(jù)調(diào)查，某建材市場較多，比較分散，市場的規(guī)模不大。三是缺乏配套性、兼容性、系統(tǒng)性、綜合性的物流中心，物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展緩慢等。某地區(qū)生產(chǎn)總值在張家口市下轄的13個縣中排名前列，在某建設(shè)大型家居建材市場，必將帶周邊縣區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展。（2）項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，能夠全方位享受各類優(yōu)惠政策。（3）能夠有效地降低商戶的物流成本。家居建材國際物流中心的定位是：承擔(dān)某重要的交通樞紐、家居物流中心、新型建材研發(fā)中心的職能，建設(shè)以農(nóng)副產(chǎn)品、日用消費(fèi)品、家用電器和建材物流為主，集倉儲、中轉(zhuǎn)、分揀、加工、配送、信息服務(wù)為一體，為中心城區(qū)商品貿(mào)易的集散和輻射周邊地區(qū)提供高效物流服務(wù)的綜合物流中心。（4）便利周邊縣區(qū)貨物配送。 機(jī)遇（OPPOTUNITY）（1）省級產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)帶來的機(jī)遇。（2）大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)帶來的機(jī)遇。（3）中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快必然會促進(jìn)家居建材業(yè)的發(fā)展，中國正在經(jīng)歷前所未有的移民工程，這樣就必然會帶來巨大的市場需求，而企業(yè)就是要立足于服務(wù)大眾，同時又要滿足特殊群體的需求。 威脅（THREAT）：家居市場與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，而近期房地產(chǎn)市場在全國呈現(xiàn)拐點，存在政策控制房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，從而對本項目產(chǎn)生不利影響。在主要服務(wù)于某市場的同時，應(yīng)注重張家口周邊市場和新農(nóng)村建設(shè)對家居產(chǎn)品的需求，對遍布周邊的物流結(jié)點進(jìn)行協(xié)調(diào)，使項目成為眾多家居品牌生產(chǎn)廠家最可信賴的合作伙伴。 職能戰(zhàn)略增設(shè)為不同類型客戶服務(wù)的部門，研究客戶的需求，為其提供增值服務(wù)。利用電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)，加強(qiáng)批發(fā)與廠商和零售商之間的雙向物流合作，加快商品周轉(zhuǎn)。 營銷策略產(chǎn)品：本項目建成后，成為提供裝修、裝飾、家俱等各類家居產(chǎn)品的綜合家居市場，滿足一站式采購、配送服務(wù)需求。在定價上，開始時租金價格與其他市場持平，從節(jié)省物流費(fèi)用等多方面增加客戶的價值。注重品牌建設(shè)。樹立為客戶提供價值，讓客戶賺錢的宗旨。全縣總面積3220平方公里，轄11鎮(zhèn)、11鄉(xiāng)、561個行政村，是國家扶貧開發(fā)工作重點縣。 場址建設(shè)條件 氣象條件某屬大陸性季風(fēng)氣候，℃，無霜期128天，年降水量400毫米左右。南部深山區(qū)有河北省最高峰——小五臺山，海拔2882米；中部河川區(qū)地勢平坦，水源充足，土地肥沃，是京西著名的“米糧川”，歷史上四大貢米之一“蔚州貢米”享譽(yù)中華；北部丘陵區(qū)宜于發(fā)展林果業(yè)和種植業(yè)。根據(jù)某地震烈度設(shè)防要求，項目所在地按6度設(shè)防。國道109線、112線、張石高速（正在建設(shè)）、沙蔚鐵路縱橫交貫全境，京包鐵路和京原鐵路南北夾持，相距不到百公里，大秦鐵路相距僅50公里。 供電、供熱條件大唐某發(fā)電廠是某煤電路一體化綜合開發(fā)項目的重要組成部分，在工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)居南位置。一期工程規(guī)劃裝機(jī)容量120萬千瓦，二期工程120萬千瓦。本項目可充分考慮使用該發(fā)電廠提供的電、熱的供應(yīng)。第五章 建設(shè)內(nèi)容與工程技術(shù)方案 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想、原則及定位(1)緊緊圍繞河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃的宏偉目標(biāo)，以家居建材倉儲、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)刃枨鬄閷?dǎo)向，整合物流資源，加快物流中心和物流節(jié)點等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。(3)以降低物流成本為核心，對企業(yè)內(nèi)部物流流程進(jìn)行再造，建立物流管理一體化、物流服務(wù)社會化的企業(yè)物流管理機(jī)制。(5)以建設(shè)節(jié)約型社會為目標(biāo)，積極推進(jìn)和發(fā)展綠色物流，節(jié)省能源和包裝材料，減少環(huán)境污染和交通阻塞，努力構(gòu)筑社會化、專業(yè)化、信息化、規(guī)?；?、規(guī)范化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，把現(xiàn)代物流業(yè)培植成為我省服務(wù)業(yè)的重要支柱。按市場需求確定發(fā)展重點，推進(jìn)資源重組，優(yōu)化資源配置。企業(yè)是物流業(yè)務(wù)經(jīng)營主體、投資主體和利益主體。(3)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展原則。推進(jìn)物流業(yè)發(fā)展，要把物流企業(yè)與企業(yè)物流相結(jié)合，物流與商流相結(jié)合。加快與國內(nèi)物流大公司、大集團(tuán)合資合作，引進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)管理經(jīng)驗，走規(guī)?；?jīng)營的路子，提高物流企業(yè)競爭力。信息化是現(xiàn)代物流與傳統(tǒng)物流的主要區(qū)別。(6)標(biāo)準(zhǔn)化原則。 發(fā)展思路及定位“總體規(guī)劃、分階段分目標(biāo)實現(xiàn)”。 項目組成及功能定位 項目組成擬建項目占地約300畝（約20萬㎡），主要建設(shè)內(nèi)容包括家居市場交易區(qū)、建材市場交易區(qū)、物流倉儲區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、臨街商業(yè)服務(wù)區(qū)、新型建材研發(fā)中心、輔助配套設(shè)施等功能區(qū)。表51 項目組成一欄表序號名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）層數(shù)結(jié)構(gòu)1家居市場大樓19980500004F框架2新型建材研發(fā)中心大樓11980200002F框架3綜合辦公樓200060003F框架4交易大樓2000120006F框架5