【正文】 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)配套的公共輔助設(shè)施供給（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)配套設(shè)施不完善期間，可暫時由項(xiàng)目單位自行解決）。 主要建設(shè)條件及內(nèi)容（1）某家居建材國際物流中心項(xiàng)目，選址在某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)省一級道南100米、工業(yè)路東側(cè)，地理位置和區(qū)域位置十分優(yōu)越。 （2）總體運(yùn)輸：物流中心緊臨省一級公路、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路便利、貨物進(jìn)出方便，道路四通八達(dá)，為物流運(yùn)輸提供了便利條件。 （3）項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容包括家居市場交易區(qū)、建材市場交易區(qū)、物流倉儲區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、臨街商業(yè)服務(wù)區(qū)、新型建材研發(fā)中心、輔助配套設(shè)施區(qū)等工程。 （4）環(huán)境保護(hù)及安全衛(wèi)生。 擬建工程嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法規(guī)，項(xiàng)目運(yùn)營期主要產(chǎn)生生活廢水。生活廢水排放均在國家允許的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及規(guī)定，對項(xiàng)目運(yùn)行過程中動力、電氣等設(shè)備在正常操作和維修時危及人身和設(shè)備安全的因素，以及影響職工身體健康的噪聲等采取相應(yīng)的防范與治理措施。 （5）項(xiàng)目勞動定員和人員培訓(xùn) 擬建工程增加人員約為150人，除少數(shù)管理人員和技術(shù)人員外，其余招聘當(dāng)?shù)馗咧幸陨衔幕潭鹊那嗄隇楹贤?。但要注重職工素質(zhì)，上崗前進(jìn)行嚴(yán)格的技術(shù)及安全培訓(xùn)，合格者方可上崗。 項(xiàng)目建設(shè)期 項(xiàng)目建設(shè)期擬定為2年。 總投資與資金籌措。其中建設(shè)投資估算為 。資金籌集全部為企業(yè)自籌解決。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模萬㎡20約合300畝萬㎡2工作天數(shù)d/a3003主要動力用量萬M3/a萬kwh/a432GJ/a4勞動定員人1505總投資萬元：建設(shè)投資萬元萬元6資金籌措萬元7年均營業(yè)收入萬元8年總成本費(fèi)用萬元第6年成本9年?duì)I業(yè)稅金及附加萬元10年利潤總額萬元11年所得稅萬元12年稅后利潤萬元13財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%%（ic=8%）14靜態(tài)回收期(年)年不含建設(shè)期2年 結(jié)論及建議 結(jié)論擬建項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展；項(xiàng)目的建設(shè)與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略相吻合，能夠帶動和促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。 擬建項(xiàng)目所在地交通便利，具備建設(shè)配套條件，適宜家居建材物流中心項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)規(guī)模與實(shí)施方案合理，建成后具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。擬建項(xiàng)目地點(diǎn)選址合理、自然條件優(yōu)越，采用了先進(jìn)的現(xiàn)代物流管理技術(shù)和設(shè)備，建成后可使該企業(yè)成為河北一流的家居建材運(yùn)輸物流企業(yè)。研究結(jié)果表明該項(xiàng)目是可行的。 建議（1）擬建項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模較大，建議項(xiàng)目承辦單位在進(jìn)行物流中心建設(shè)的同時，不斷提高經(jīng)營管理水平，以滿足大型物流現(xiàn)代化、規(guī)范化、專業(yè)化的管理要求。（2）建議項(xiàng)目承辦單位廣納人才，并注重對現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)與管理水平。（3）建議項(xiàng)目承辦單位科學(xué)合理規(guī)劃物流中心的布局，保證各功能區(qū)的功能及運(yùn)營，避免貨物迂回運(yùn)輸，減少廢氣污染和噪音污染，從而減少其燃料消耗和對道路面積的需求等，構(gòu)建綠色物流體系。（4）加快物流信息化的建設(shè)，設(shè)計開發(fā)有自己特色的、與企業(yè)物流服務(wù)工作相匹配的物流信息系統(tǒng)，以形成自身的核心競爭力。加強(qiáng)物流信息化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)資源共享、信息共用，以實(shí)現(xiàn)對物流各環(huán)節(jié)的實(shí)時跟蹤、有效控制與全程管理。通過網(wǎng)絡(luò)及時獲取各地市場信息，利用網(wǎng)絡(luò)完成交易，提高對市場的響應(yīng)速度，提高效率與效益。（5）建議合理配置備用公用設(shè)施。第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 項(xiàng)目提出的背景根據(jù)據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告，建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費(fèi)作用十分顯著。截止2010年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 國內(nèi)家居行業(yè)的發(fā)展趨勢預(yù)測中國家居行業(yè)未來發(fā)展趨勢，對家居物流市場的發(fā)展影響較大。趨勢一、無店鋪銷售將成為中國行業(yè)新的增長點(diǎn)。隨著互聯(lián)網(wǎng)及科技的發(fā)展，家居建材企業(yè)更多地開辟網(wǎng)上銷售渠道，越來越多的企業(yè)開展BTOC業(yè)務(wù)，進(jìn)行無實(shí)體店鋪的網(wǎng)上直銷。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上虛擬體驗(yàn)，視頻購物，顧客根據(jù)自己的喜好，親自DIY產(chǎn)品，在線下單、在線支付等功能。一切的購買過程、交易過程都能通過網(wǎng)絡(luò)來完成。無店鋪銷售成為實(shí)體店的有力補(bǔ)充，并在未來占據(jù)一定市場份額。 趨勢二、中國會出現(xiàn)巨大的“銀絲”市場。所謂銀絲市場，就是老年人市場。中國已經(jīng)過了享受人口紅利的黃金時刻，中國目前已進(jìn)入老齡化社會。珠三角頻發(fā)的“勞工荒”已敲響了中國老齡化社會的警鐘。企業(yè)如果能及早把握這個趨勢做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，開發(fā)適合老年人的產(chǎn)品，也能抓住銀絲市場的寶貴機(jī)會。如櫥柜企業(yè)要研發(fā)地柜底部放空（如能插進(jìn)老年輪椅）、吊柜變成中部柜（利于老人拿取東西）、臺面連續(xù)（便于老年人移動物品）的櫥柜。衛(wèi)浴企業(yè)要研究馬桶旁邊能裝扶手，能讓輪椅轉(zhuǎn)圈的衛(wèi)生間等。 這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商對家居建材有更多的發(fā)言權(quán)和支配權(quán)。趨勢三、家居建材行業(yè)內(nèi)品牌集中度高 ，像成熟的IT行業(yè)和家電行業(yè)一樣，只剩下一些大眾耳熟能詳、家喻戶曉的品牌存在，并且一些國際品牌大鱷全方位的進(jìn)入和滲透到中國市場。目前的中國家居建材市場是百花齊放，魚龍混雜，每個細(xì)分市場都有無數(shù)的企業(yè)擠在里邊，品牌集中度非常低。這種情況會存在一定時間，但洗牌的時間早晚要到來，行業(yè)內(nèi)只剩下幾個大品牌、大集團(tuán)，占據(jù)絕大部分的市場份額。目前的中國家居建材行業(yè)，除了衛(wèi)浴行業(yè)，幾乎沒有國際大品牌同臺競技。這種情況會隨著中國家居建材市場的規(guī)范，行業(yè)集中度的提升，國外的品牌大鱷會擇機(jī)全面切入中國家居建材市場，與中國企業(yè)一起切分市場蛋糕。 趨勢四、家居建材流通行業(yè)會出現(xiàn)本土渠道大鱷，商業(yè)資本戰(zhàn)勝工業(yè)資本的渠道霸權(quán)，會在家居建材行業(yè)重新上演。中國的家電行業(yè)現(xiàn)在是“美蘇（國美、蘇寧）爭霸”，國美、蘇寧兩大渠道巨頭，壟斷整個家電流通行業(yè)，其他的渠道基本沒有話語權(quán)。目前瘋狂擴(kuò)張的紅星美凱龍和相對穩(wěn)健的居然之家，家居建材流通行業(yè)霸主的地位已經(jīng)初露端倪，商業(yè)資本戰(zhàn)勝工業(yè)資本已幾無懸念，只待時日。趨勢五、家居建材行業(yè)里會出現(xiàn)巨無霸的泛家居集團(tuán)與專業(yè)化的品牌公司同臺競技的場面。未來，隨著消費(fèi)者對品牌的忠誠度提高和對一攬子一站式家居解決方案的喜愛和青睞，跨越多個品類（業(yè)務(wù)范圍可能橫跨家具、地板、陶瓷衛(wèi)浴、櫥柜衣柜、廚房電器、木門等多品類）的泛家居集團(tuán)公司將成長為行業(yè)內(nèi)的巨無霸企業(yè)，憑借強(qiáng)大的品牌拉力和綜合實(shí)力，占據(jù)市場的主要份額。一些專注于細(xì)分市場和細(xì)分品類的專業(yè)公司將憑借自己的差異化產(chǎn)品、專業(yè)化服務(wù)、個性化品牌等得到細(xì)分市場消費(fèi)者的信賴和忠誠，能與大企業(yè)集團(tuán)同臺競技，立于不敗之地。 趨勢六、對家居建材行業(yè)里的企業(yè)來說，定位在兩頭：低端和高端的品牌和企業(yè)會活得比較滋潤。定位在不尷不尬的“中端”的企業(yè)和品牌會活得比較累，甚至有可能關(guān)門倒閉。 國內(nèi)建材家居市場的發(fā)展趨勢當(dāng)前我國攤位制市場普遍存在以下幾個問題：一是批發(fā)零售功能不清，二是市場占地規(guī)模大，三是市場中經(jīng)營戶小而多，四是市場的配送功能沒有發(fā)揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。這些問題雖說是市場的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場效率的提高，阻礙市場的發(fā)展，隨著市場的逐步成熟規(guī)范，市場管理者和經(jīng)營戶都將提高效率，降低營銷成本，擴(kuò)展?fàn)I銷業(yè)務(wù)，在這個內(nèi)在動力作用下，必將促使市場各種功能合理有效地進(jìn)行分離。其發(fā)展趨勢大致是：發(fā)展趨勢之一，批零分工將逐步清楚。大城市中的零售市場將向錯位經(jīng)營發(fā)展。大城市中市場布局比較密，為避免盲目競爭，在商品定位上將以特色來鎖定各自的消費(fèi)群。建材超市主要經(jīng)營中檔偏高檔的商品。攤位制零售市場定位將向兩極發(fā)展，城市中心的地區(qū)，向經(jīng)營高、精、新商品，或向有特色專業(yè)市場發(fā)展、在城市邊緣地區(qū)的市場，商品定位在中檔偏低和常規(guī)建材產(chǎn)品上。一些著名品牌產(chǎn)品將開設(shè)專賣、專營店，在居民集中社區(qū)開設(shè)便民店，從而形成不同檔次，不同營銷方式，互為補(bǔ)充的新商區(qū)。發(fā)展趨勢之二，批發(fā)市場都盲目擴(kuò)大經(jīng)營面積，云集眾多小商小戶的狀況將發(fā)生變化。通過競爭，一批經(jīng)營有方的經(jīng)營戶將不斷擴(kuò)大，形成大經(jīng)營戶群，而經(jīng)營乏術(shù)的小商小戶將逐漸被淘汰。市場中的各大經(jīng)營戶與零售商、大戶之間，逐步建立起相對穩(wěn)定的營銷網(wǎng)絡(luò)，各自做大經(jīng)營不同品牌商品。市場更加規(guī)范有序，交易環(huán)境、市容場貌得到根本的改善。發(fā)展趨勢之三，市場將向有特色的專業(yè)市場發(fā)展。而有特色的專業(yè)市場將越來越受到消費(fèi)者的歡迎而得到發(fā)展。發(fā)展趨勢之四，物流作為一項(xiàng)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)將越來越被人重視。建材產(chǎn)品、裝飾材料的一個重要特點(diǎn)是量大、自身重、價值低、物流費(fèi)用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高競爭能力的重要途徑。同時配送中心的發(fā)展，也呼喚高效率，低成本的物流產(chǎn)業(yè)。因此，物流從市場中的附屬地位，將形成一個獨(dú)立的專業(yè)化的、現(xiàn)代化、社會化的一個產(chǎn)業(yè)。發(fā)展趨勢之五：建材超市將得到較快的發(fā)展。建材超市的業(yè)態(tài)主要是零售，它的發(fā)展對以零售為主的攤位制市場沖擊會比較大，而對批發(fā)為主的市場的影響相對要小得多。發(fā)展趨勢之六：廠家和經(jīng)銷商緊密合作，實(shí)現(xiàn)一體化運(yùn)作。目前，建材產(chǎn)品的技術(shù)、質(zhì)量、外觀、環(huán)保、售后都成為市場上最主要的競爭要素，這對于經(jīng)銷商產(chǎn)品銷售、服務(wù)能力提出了更高的要求，只有真正專業(yè)的經(jīng)銷商，才能真正了解產(chǎn)品的性能和提供完善的服務(wù)。在這樣的情形下，以往的銷售、服務(wù)相分離的渠道運(yùn)營模式已經(jīng)不適應(yīng)消費(fèi)者一體化的服務(wù)需求，消費(fèi)者希望銷售渠道能提供統(tǒng)一的銷售和維修服務(wù)。也就是說，行業(yè)的技術(shù)更新和售后服務(wù)要求廠家和經(jīng)銷商緊密合作，實(shí)現(xiàn)一體化運(yùn)作。發(fā)展趨勢之七：二三級市場成為家居建材企業(yè)取勝的關(guān)鍵。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和建材市場的發(fā)展，國內(nèi)一線大城市市場主戰(zhàn)場的競爭日益激烈，而幅員廣闊并且增長迅速的二三級市場，成為各大建材廠商瞄準(zhǔn)的下一塊“肥肉”。雖然單個二三線城市的銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及北京、上海等大城市，但聚沙成塔，許多二三級市場加在一起，在絕對數(shù)量上的優(yōu)勢將使廠商對其垂涎不已。一些品牌為了避開主流城市的激烈競爭，便選擇在二三級城市進(jìn)行布局，企業(yè)欲在今后突圍低迷市場，占領(lǐng)二三級市場已成為未來取勝的關(guān)鍵。 國家政策支持（1）三線城市家居市場興旺2010年一號文件推出增加“三農(nóng)”投入、擴(kuò)大良種補(bǔ)貼范圍、加快新農(nóng)保步伐、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)等惠農(nóng)、強(qiáng)農(nóng)政策多項(xiàng)政策。其中最大的亮點(diǎn)是如何放寬戶籍制度限制，推進(jìn)城鎮(zhèn)化改革。 一號文件中相關(guān)方面的政策也提到:要促進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢項(xiàng)目向縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)集聚，完善加快小城鎮(zhèn)發(fā)展的財稅、投融資等配套政策，安排年度土地利用計劃要支持中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。這意味著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)將由單輪驅(qū)動變成雙輪驅(qū)動（新農(nóng)村建設(shè)與城鎮(zhèn)化），形成大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)良性互動的局面，將促進(jìn)三線城市家居市場的興旺。（2）建材下鄉(xiāng)直接拉動縣鄉(xiāng)家居市場的繁榮政策文件指出，抓住當(dāng)前農(nóng)村建房快速增長和建筑材料供給充裕的時機(jī)，把支持農(nóng)民建房作為擴(kuò)大內(nèi)需的重大舉措，采取有效措施推動‘建材下鄉(xiāng)’，鼓勵農(nóng)民依法依規(guī)建設(shè)自用住房。建材下鄉(xiāng)政策，成為繼家電下鄉(xiāng)和汽車下鄉(xiāng)之后，又一項(xiàng)拉動消費(fèi)的惠農(nóng)政策。這將直接拉動縣鄉(xiāng)家居市場的繁榮。（3）村莊布局規(guī)劃將引發(fā)農(nóng)村村鎮(zhèn)建設(shè)高潮據(jù)報載，我省將在進(jìn)一步完善村莊布局規(guī)劃的基礎(chǔ)上編制縣（市）域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃。這一措施將引發(fā)新一輪農(nóng)村村鎮(zhèn)建設(shè)高潮。（4）新農(nóng)村建設(shè)對家居產(chǎn)品的需求大旺近年來，某在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村資金投入、農(nóng)民專業(yè)合作組織、農(nóng)村社會保障、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化等方面探索出了許多成功經(jīng)驗(yàn)，新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展比快，農(nóng)村改革發(fā)展建設(shè)將進(jìn)一步促進(jìn)住宅業(yè)的興旺，從而帶動家居市場的繁榮。為貫徹落實(shí)河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)某地區(qū)物流業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，某政府專門聘請知名院校專家編制了某京蔚產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2010年2030年），并于2011年7月被河北省政府列入省級產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。京蔚產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中專門對產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的發(fā)展背景和物流平臺發(fā)展做了發(fā)展規(guī)劃，該發(fā)展規(guī)劃的出臺有利的支撐了本項(xiàng)目的發(fā)展，本項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 擬建項(xiàng)目符合河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃明確表示：現(xiàn)代物流著眼構(gòu)筑“國內(nèi)外聯(lián)通、京津冀一體”的現(xiàn)代物流體系，打造環(huán)首都物流產(chǎn)業(yè)帶，暢通冀東和冀中南物流通道。依托保定、石家莊等大型批發(fā)交易市場，建設(shè)商貿(mào)集散型物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。某東距首都北京244公里，南距省會石家莊343公里。國道109線、112線縱橫交貫全境，沙蔚地方鐵路建成通車，張石高速公路通過境內(nèi)，京蔚高速即將建成通車，交通樞紐位置優(yōu)越便利。某家居建材國際物流中心項(xiàng)目建設(shè)符合河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，是河北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃在某的具體落實(shí)。 擬建項(xiàng)目符合某產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求某地處張家口地區(qū)重要的交通要道，交通區(qū)位優(yōu)勢顯著。在某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃中明確表示：物流是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的樞紐，要建設(shè)大物流。在整合現(xiàn)代物流中心的基礎(chǔ)上，積極謀劃推進(jìn)產(chǎn)業(yè)物流基地建設(shè)，把物流基地建成綜合集成、團(tuán)購分銷、倉儲、運(yùn)輸、貨代、包裝、裝卸、搬運(yùn)、流通加工、配送、電子商務(wù)、保稅等多種功能，使其成為連通全國各地，覆蓋周邊數(shù)十個市縣，快捷、高效、集約、有序的華