【正文】 主要路口均考慮采用下穿隧道的形式穿越。工程于 2021年 12月 28日動(dòng)工，將于 2021年底前建成投運(yùn)。北起于與人民南路四段、火車南站東路、火車南站西路交匯的路口上方的立交橋，南止于與 府河 路、華龍路平交的路口，全長(zhǎng) 公里，雙向十二車道（含輔道），道路寬 86米，中央分車帶寬 米，各機(jī)非隔離帶各 米，路側(cè)綠化帶寬 10米。天府新區(qū)總體定位為以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國(guó)際化現(xiàn)代新城區(qū)。 (3)雙流距成都市區(qū) 10 公里，戶籍人口 93 萬，幅員面積 1067平方公里，轄 21 個(gè)鎮(zhèn)， 4 個(gè)街道。 (2)雙流縣位于成都平原腹地，年平均溫度 攝氏度。 2021 年全鎮(zhèn)完成工商稅收 20300 萬元，固定資產(chǎn)投資完成 46000 萬元，工業(yè)投資完成 5350 萬元，全口徑工業(yè)增加值完成 3720 萬元，招商引資總到位資金完成 42790 萬元，農(nóng)民人均純收入達(dá) 7050 元。 萬安鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。 萬安鎮(zhèn)地處雙流縣東部淺丘地帶，具有成都罕見的臺(tái)地地形優(yōu)勢(shì)。 萬安鎮(zhèn)獨(dú)具的區(qū)位、交通、生態(tài)優(yōu)勢(shì)和良好投資環(huán)境，給萬安鎮(zhèn)的發(fā)展帶來了 生機(jī)。萬安鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便捷。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 成都國(guó)際兒童中心 項(xiàng)目可行研究報(bào)告成都萬鼎隆投資管理中心 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 1 頁 共 67 頁 第一章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 第 二 章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、 項(xiàng)目區(qū)域 二、 區(qū)域交通 三、 區(qū)域配套 第 三 章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 背景 分析 二、 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 三、成都商住用地市場(chǎng)運(yùn)行狀況 第 四 章 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 一、 住宅規(guī)劃理念 二、 戶型設(shè)計(jì) 三、 景觀規(guī)劃 四、 道路交通 第 五 章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 一、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 二、 項(xiàng)目定價(jià) 三、 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 第 六 章 項(xiàng)目 SWOT 分析與定位 一、 SWOT 分析 二、 市場(chǎng)定位 第 七 章 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和計(jì)劃 一、 項(xiàng)目開發(fā)周期 二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 三、 銷售回款 。 本項(xiàng)目位于雙流縣 萬安鎮(zhèn)東林村、河邊村 。全鎮(zhèn)擁有 6 個(gè) 20－ 300 畝的天然水庫，東部的韓婆嶺地區(qū)和南部的天馬地區(qū)擁有成都市近郊獨(dú)一無二的生態(tài)森林 6000 余畝，形成一道天然綠色屏障，可謂山水相依、秀美怡人，被媒體譽(yù)為“綠色的水庫，天然的氧吧”。按照雙流縣委、縣政府提出的全力打造“麓山大道國(guó)際社區(qū)走廊”構(gòu)想，不久的將來，中國(guó)的“比華利山”將在此顯現(xiàn)。近年來，在歷屆鎮(zhèn)黨委政府的不懈努力下，萬安現(xiàn)已成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商家投資、休閑、居住的首選之地。 2021 年，在縣委、縣政府正確的領(lǐng)導(dǎo)和縣級(jí)有關(guān)部門大力支持下，萬安鎮(zhèn)立足實(shí)際，認(rèn)真實(shí)踐“”重要思想，堅(jiān)持以“四位一體”科學(xué)發(fā)展為統(tǒng)攬，積極統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，致力于“打造人居福地、構(gòu)建和諧萬安”的奮斗目標(biāo)，積極爭(zhēng)創(chuàng)失地農(nóng)民充分就業(yè)樣板鎮(zhèn)和農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中樣板鎮(zhèn)，鎮(zhèn)黨委團(tuán)結(jié)和帶領(lǐng)全鎮(zhèn)人民搶抓機(jī)遇，開拓進(jìn)取，扎實(shí)工作，完成了年初確定的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。因境內(nèi)有錦江、江安河交匯而過，至隋朝時(shí) 改稱“雙流”。雙流擁有得天獨(dú)厚的自然條件，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，一年四季氣候宜人。 天府新區(qū) 天府新區(qū)主體為成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（南區(qū)）、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、雙流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、彭山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、仁壽視高經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及龍泉湖、三岔湖和 龍泉山，主要覆蓋成都市的高新區(qū)南區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流縣、新津縣，資陽市的簡(jiǎn)陽市，眉山市的彭山縣、仁壽縣，共涉及 3 市 7 縣（市、區(qū)） 37 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處。 二、 區(qū)域交通 (一 ) 天府大道 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 8 頁 共 67 頁 天府大道，位于四川省成都市，跨武侯、高新、雙流 3 個(gè)區(qū)（縣）， 是成都市的一條重要交通干道。成都地鐵 1號(hào)線二期工程全長(zhǎng) ，設(shè)有 5個(gè)站（科技園、錦江、華陽北、華陽、廣都北） ， 二期工程為一期工程的南延線，起于 世紀(jì)城 站，止于廣都北站，全長(zhǎng) ，均為地下線，共設(shè) 5座車站。 2021年建成通車，設(shè)計(jì)時(shí)速 60公里，自此市民向南就多了一條快速通道，建成后可將出城時(shí)間縮短至少 20分鐘以上。按照建設(shè)步伐，紅星路南延線將于 2021年正式建成通車，自此市民向南就多了一條快速通道。 學(xué)校：成都市試驗(yàn)外國(guó)語學(xué)校西區(qū)、光亞國(guó)際學(xué)校、美視國(guó)際學(xué)校 第 三 章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析 (一 )宏觀經(jīng)濟(jì)金融背景 1. GDP 增速放緩，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn) 初步核算， 2021年第一季度全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 118855億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開發(fā)投資 13133億元，同比名義增長(zhǎng) %（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %），增速比 12月份回落。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 13 頁 共 67 頁 圖 112： 20212021年 3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖 、定金及 預(yù)付款為開發(fā)企業(yè)主要資金來源 2021年 13月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 26962億元，增速從去年 4月開始持續(xù)上升，今年 2月和 3月同比分別增長(zhǎng) %和 %，增幅明顯高于 2021年以來平均水平。總體來看， 2021年第一季度國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率明顯高于過去兩年平均增速，說明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來，貸款余額增量有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難度降低。從 2021年 3月開始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至 2021年 10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下， 2021年 10月至今開始震蕩回升。一方面，在 GDP 增速有所放緩和國(guó)家把 “穩(wěn)增長(zhǎng) ”擺在 2021年經(jīng)濟(jì)工作首要位置的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑；另一方面，中央多次強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，一季度也出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)仍然面對(duì)較嚴(yán)峻的市場(chǎng)政策環(huán)境，所以未來出現(xiàn)大幅回暖的可能性不大。其中 2月由于春節(jié)假期供應(yīng)量較小，為 ， 3月供應(yīng)量較大，達(dá)到 萬平方米，保持在較高水平。 圖 312： 2021年第一季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 17 頁 共 67 頁 成交量同比上漲，延續(xù)上漲態(tài)勢(shì) 2021年第一季度，新建商品住宅季度成交量比 2021年第四季度有所上漲，漲幅為 %。自 2021年 3季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑， 2021年 2季度止住下滑趨勢(shì)后持續(xù)小幅回升，本周延續(xù)回升態(tài)勢(shì)且上漲幅度加大。目前，一方面既有調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施，且新出臺(tái)的 “國(guó)五條 ”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢(shì)；另一方面市場(chǎng)已延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的回暖趨勢(shì)。 月份 錦江 金牛 成華 高新 武侯 青羊 其他 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2021年合計(jì) 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 20 頁 共 67 頁 圖 317： 2021年 1季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖 新建商品住宅供應(yīng)量方面，一季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢(shì)有所緩和。 新建商品住宅價(jià)格方面，一季度新開樓盤及在售樓盤新推房源價(jià)格較去年四季度有小幅上漲：促銷方式雖然還未取消，但購房的實(shí)際優(yōu)惠程度已降低。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 21 頁 共 67 頁 (二 )二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 2021年第一季度，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為 5699元 /㎡，環(huán)比上季度微幅上漲 %，同比去年上漲 %。見圖 321。見圖 322。目前，二圈層住宅價(jià)格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢(shì)，且受房產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，剛性需求持續(xù)在此釋放，房?jī)r(jià)仍然存在繼續(xù) 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 23 頁 共 67 頁 上漲的可能。 綜合來看，一圈層樓市的持續(xù)回暖，會(huì)對(duì)二、三圈層樓市產(chǎn)生一定積極影響。 (四 ) 成都房產(chǎn)市場(chǎng)短期預(yù)判 總體看來， 2021年第一季度成都市房產(chǎn)市場(chǎng)已走出低位，部分剛性需求購房者不再觀望，逐漸入市購房，新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。一方面，本季度中央發(fā)布 “國(guó)五條 ”，表明中央調(diào)控決心依然強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策環(huán)境依然嚴(yán)格；另一方面，成都的地方實(shí)施細(xì)則的嚴(yán)格程度與市場(chǎng)猜測(cè)有一定差距，政策對(duì)市場(chǎng)造成很大影響的可能性不大。 2021年 2季度以來，包括成都在內(nèi)的全國(guó)大部分城市剛性需求釋放，造成成交量和成交均價(jià)有所上漲，由此導(dǎo)致更多的購房者放棄觀望，造成新建商品房和二手房成交量持續(xù)出現(xiàn)一定程度的上漲，價(jià)格水平下降的趨勢(shì)消失且回暖跡象明顯， “國(guó)五條 ”在這種背景下醞釀出臺(tái)。 3月 1日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，《通知》要求：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度；增加普通商品住房及用地供應(yīng)，原則上 2021年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去 5年平均實(shí)際供應(yīng)量；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，全面落實(shí) 2021年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470萬套、新開工 630萬套的任務(wù)；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，且限 購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；對(duì)擁有 1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房；住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施。 “國(guó)五條 ”實(shí)施細(xì)則簡(jiǎn)析 3月 31日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局發(fā)布《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于公布 2021年度我市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知》，全文為： “按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā) [2021]17號(hào)）要求，現(xiàn)將我市 2021年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)公布如下：各級(jí)房產(chǎn)管理部門 要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院、省政府和市政府各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，進(jìn)一步加大住房保障力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，努力滿足居民合理住房需求，確保新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度。 “國(guó)五條 ”發(fā)布以來成都市新建商品住宅及二手房周成交量見圖 351。 “國(guó)五條 ”釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號(hào)，要求各地制定并公布年度新建商 品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購政策，而且限購范圍有可能擴(kuò)大。 二手房市場(chǎng)方面， “國(guó)五條 ”中與以往政策差別較大的是 “二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征個(gè)人所得稅 ”這一剛性條款。由圖 351，一方面，僅 從成交數(shù)據(jù)分析，自 “國(guó)五條 ”發(fā)布后，成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態(tài)，成交量連續(xù) 3周高于新房成交量，至 3月最后一周（即 “國(guó)五條 ”地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布截止日）成交量達(dá)到頂點(diǎn)后，隨即大幅回落。 需要特別注意的是，由于中央 2月底發(fā)布 “國(guó)五條 ”，要求各地在 3月底之前必須出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，供地方政府研究的時(shí)間相對(duì)緊張，成都發(fā)布的實(shí)施細(xì)則僅達(dá)到 “國(guó)五條 ”最低要求，即公布 2021年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，對(duì)收取個(gè)稅、限購區(qū)域、二套房貸等問題均未提及。 三 、成都商住用地市場(chǎng)運(yùn)行狀況 2021年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，土地供應(yīng)規(guī)模保持在較高位，三個(gè)圈層成交情況均為量跌價(jià)漲，二、三圈層量跌價(jià)漲，全市流標(biāo)宗地?cái)?shù)及占比有所下降。詳見圖 411，圖 412。 圖 413： 成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 414：成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 ， 商業(yè)用地多于居住用地 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 32 頁 共 67 頁 2021年第一季度，成都市三圈層共成交經(jīng)營(yíng)