【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目位于雙流縣萬安鎮(zhèn)東林村、河邊村。萬安鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷。距成都人南延伸線末端僅公里，距市區(qū)僅16公里，距雙流國際機(jī)場僅16公里。自西向東橫貫全鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內(nèi)生態(tài)資源豐富。全鎮(zhèn)擁有6個20－300畝的。秀美怡人，被媒體譽(yù)為“綠色的水庫，天然的氧吧”。萬華麓山國際社區(qū)等大型項(xiàng)目已落戶萬安，西南。目正在緊鑼密鼓的運(yùn)籌之中。如今的萬安已成為各大商家投資的熱。按照雙流縣委、縣政府提出的全力打造“麓山。全鎮(zhèn)幅員面積平方公里，轄5個行政村，3個社區(qū)，總?cè)?。東部與白沙鎮(zhèn)相連，西面緊依成都市城市次中心華陽。近年來，在歷屆鎮(zhèn)黨委政府的不懈努力下，萬安現(xiàn)已成為。一體化進(jìn)程，致力于“打造人居福地、構(gòu)建和諧萬安”的奮斗目標(biāo)，2021年全鎮(zhèn)完成工商稅收20300萬元，固定資。建于公元前316年，古稱廣都，與古蜀國的成都、新都并稱“三都”。功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財富聚匯中心。

　　

【正文】 歷史價格： 20210620 均價 7000元 /平米 20210604 均價 7000元 /平米 20210517 均價 6300元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 開工時間： 2021年 10月 竣工時間： 2021年 02月 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 51 頁 共 67 頁 容積率： 5 綠化 率： % 總戶數(shù)： 1080 建筑面積： 1380000平方米 占地面積： 江宇天府城項(xiàng)目 價格走勢分析： 二、 商鋪、寫字樓： 海昌 CEC成都極地海洋世界 （商鋪） 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 52 頁 共 67 頁 基本信息 行政區(qū)域： 雙流 區(qū)域板塊： 華陽 項(xiàng)目位置： 天府大道南沿線南端 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 低層 物業(yè)類別： 商鋪 開發(fā)商： 成都極地海洋實(shí)業(yè)有限公司 銷售信息 開盤時間： 2021年 7月 28日 入住時間： 2021年 價格信息 均價： 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 53 頁 共 67 頁 21000元 /平方米 起價： 15000元 /平方 米 最高價： 33000元 /平方米 價格說明： 均價 21000元 /平方米 歷史價格： 20210325 起價 15000元 /平米 均價 21000元 /平米 最高價 33000元 /平米 20210311 均價 21000元 /平米 20210212 均價 21000元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 40 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 綠化率： % 建筑面積： 185000平方米 占地面積： 240000平方米 海昌 CEC 成都極地海洋世界近期價格走勢簡述 花樣年 美年廣場 （寫字 樓） 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 54 頁 共 67 頁 基本信息 行政區(qū)域： 高新 區(qū)域板塊： 城南副中心 項(xiàng)目位置： 天府大道中段 1388號 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 小高層 物業(yè)類別： 寫字樓 戶型面積： 30180平方米 開發(fā)商： 四川西美投資有限公司 投資商： 花樣年實(shí)業(yè)發(fā)展（成都）有好公司 銷售信息 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 55 頁 共 67 頁 開盤時間： 2021年 9月 入住時間： 2021年 3月 銷售狀況： 在售 價格信息 均價： 10000元 /平方米 歷史價格： 20210620 均價 10000元 /平米 20210608 均價 10000元 /平米 20210517 均價 10000元 /平米 花樣年 美年廣場近期價格走勢簡述 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 56 頁 共 67 頁 綜上所述： 項(xiàng)目所在區(qū)域的普通電梯公寓 、寫字樓、商鋪均價如下： 目前項(xiàng)目周邊在售 住宅 的均價分布在 7000— 10000元 /㎡的區(qū) 間不等。地段好、社區(qū)品質(zhì)好的電梯公寓均價在 7600元 /㎡。 商鋪均價 21000元/㎡ ,寫字樓 /㎡ 項(xiàng)目 占地 面積 （ 平方米 ） 建筑面積 （ 平方米 ） 產(chǎn)品類型 均價 （ 元 /平方米 ） 萬科海悅匯城 悅峰 高層普通住宅 長城半島城邦 高端住宅 領(lǐng)館國際城 高層普通住宅 蒂梵尼 高層普通住宅 麓山國際社區(qū)高層豪宅茵特拉 小高層 普通住宅 江宇天府城 高層 、 普通住宅 、公寓 海昌 CEC 成都極地海洋世界 商鋪 花樣年 美年廣場 （寫字樓） 寫字樓 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 57 頁 共 67 頁 二、 項(xiàng)目定價 根據(jù)本項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢情況 ， 本項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計上都具有一定優(yōu)勢 ， 通過項(xiàng)目團(tuán)隊專業(yè)操作 ， 能準(zhǔn)確找到市場位置 ， 確定以高品質(zhì)住宅社區(qū)形象和產(chǎn)品面市 ， 以合理的價格實(shí)現(xiàn)快速銷售的整體思路住宅 入市均價在 7600元 /㎡較為穩(wěn)妥 。 本方案測算保守估計 7600元 /㎡。商鋪 21000元 /㎡ ,寫字樓 /㎡ 結(jié)合目前與本項(xiàng)目同品質(zhì)社區(qū) 住宅 樓盤 、商鋪、寫字樓 銷售價格情況 ，本項(xiàng)目的均價應(yīng) 該是具有較大的市場支撐。 三、 項(xiàng)目營銷推廣 (一 ) 營銷推廣總原則 針對目標(biāo)客戶的興趣 ， 開展由客戶興趣覺得的系列活動 ， 如運(yùn)動、休閑娛樂、品鑒會等方面的活動。在活動中充分發(fā)揮目標(biāo)客戶的主觀能動性 ， 讓客戶覺得參與我們的活動不光是吃喝玩樂耍 ， 還能結(jié)交生活上的朋友、工作上的伙伴。不僅要求客戶參與活動 ， 更重要是能組織開展活動。這樣業(yè)主的參與性會大大增強(qiáng)。通過這樣的活動 ， 營銷增強(qiáng)客戶的“行動體驗(yàn)”的認(rèn)同。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 58 頁 共 67 頁 第 六 章 項(xiàng)目 SWOT 分析與定位 一、 SWOT 分析 (一 ) 優(yōu)勢分析 ?S? 1. 資源優(yōu)勢 （ 幼兒園。） 2. 地塊優(yōu)勢 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃明確 ， 生活配套設(shè)施完善 ， 基礎(chǔ)設(shè)施健全。本地塊處于天府大道、紅星路南延線、地鐵一號線附近。 屬于規(guī)劃住宅區(qū)域 ?交通便利 ， 生活配套完善 ， 有良好的生活環(huán)境。 (二 ) 劣勢分析 ?W? 1. 配套暫不成熟 ， 在消費(fèi)者心中離市中心心理距離較遠(yuǎn)。 項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)體系不發(fā)達(dá)。對成都地區(qū)的消費(fèi)群體來說 ， 離成都市中心心理距離較遠(yuǎn) ， 可能會影響其消費(fèi)的選擇。 解決策略 ： 一是配合成都市、 雙流 政府的宣傳、謬論導(dǎo)向 ， 通過營銷宣傳、實(shí)地參觀體驗(yàn)等方式拉近消費(fèi)者的心理距 。 二是在政府的支持下 ， 區(qū)域 內(nèi)將加快生活氛圍的營造。 (三 ) 項(xiàng)目機(jī)會 ?O? 隨著天府新區(qū)的建設(shè)和 地鐵 一號線南延線的開通， 將大大加快 雙流 地區(qū)的城市化進(jìn)程 ， 區(qū)域的聚集效應(yīng)及居住價值將得到大幅提升 。 (四 ) 項(xiàng)目威脅 ?T? 近年來 ， 政府陸續(xù)出臺一系列土地、利率、信貸、稅收等宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策 ， 以抑制流動性過剩、控制投資過熱及通貨膨脹。未來幾年國家將繼續(xù)加大調(diào)控力度 ， 落實(shí)已頒布的政策及措施 ， 國家宏觀調(diào)控可 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 59 頁 共 67 頁 能會影響本項(xiàng)目的發(fā)展。比如信貸政策的影響會對項(xiàng)目運(yùn)行中帶來一些風(fēng)險 ， 使得一些不了解項(xiàng)目和形勢的客戶持幣觀望。 解決策略 ? 這種宏觀 調(diào)控并非扼殺整個市場而是規(guī)范市場 ， 使房地產(chǎn)市場發(fā)展更加健康和合理。這種政策對于高價拍地的房地產(chǎn)商有較大的影響 ?而對于穩(wěn)健拿地 ， 嚴(yán)格控制土地成本的房地產(chǎn)商影響較小。 綜上所述 ： 本地塊處于一個優(yōu)質(zhì)的地段 ， 居住環(huán)境較佳 ， 項(xiàng)目附近人群對房屋需求較大 ， 各類基本配套設(shè)施正在完善中 ， 商品住宅開發(fā)的條件已經(jīng)完善和成熟。 通過一系列的強(qiáng)勢運(yùn)作和傾力打造 ， 相信此項(xiàng)目的開發(fā)將使得項(xiàng)目地塊的社會效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)最大化。 二、 市場定位 (一 ) 目標(biāo)客群定位 針對成都市購房消費(fèi)者市場調(diào)研的結(jié)果 ， 結(jié)合周邊競爭項(xiàng)目 ， 本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客主要 定位為面向周邊改善型住房需求者和具有購買固定資產(chǎn)用于保值 、 增值的中青年群體。 目前成都房地產(chǎn)住宅客戶可劃分為三種類型 ? 1. 投資類客戶 此類客戶極具投資意識 ， 視野開闊 ， 眼光獨(dú)到 ， 對地產(chǎn)認(rèn)識深刻。這一類客戶人數(shù)較少 ， 占成都市場總數(shù)的 10%以內(nèi)。受國家政策的影響其數(shù)量還將進(jìn)一步減少。 2. 改善自用型客戶 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 60 頁 共 67 頁 此類客戶有自己的價值觀 ， 事業(yè)穩(wěn)定 ， 決策理智 ， 往往根據(jù)自身的需求行事 ， 不易受輿論和廣告的左右 ， 受教育程度高 ， 已擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這一類客戶占總數(shù)的 70%左右 ， 是最大的也是最重要的群體應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。 3. 中 間型客戶 此類客戶勇于進(jìn)取 ， 掙錢拼命 ， 不失去生活中的各個機(jī)會。他們關(guān)注投資 ， 游動性強(qiáng) ， 屬沖動決策型。這一類客戶占總數(shù)的 20%左右 ?屬不穩(wěn)定客戶群。 (二 ) 目標(biāo)客群的職業(yè)特征 1. 政府官員 此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入 ， 大多已有單位分配的住宅 ， 但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。 3. 本地居民 這類客戶為本地有較高收入的群體 ， 隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和個人條件的提供需要改善目前的居住環(huán)境 ， 提高生活質(zhì)量。 綜上所述 ： 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是政府機(jī) 關(guān)人士和白領(lǐng)階層人 士 ， 以及外地客戶。 (三 ) 項(xiàng)目形象定位 。。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 61 頁 共 67 頁 第 七 章 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和計劃 一、 項(xiàng)目開發(fā)周期 由于本項(xiàng)目地塊規(guī)模較大 ， 將定為 二 期開發(fā) ，分為住宅部分和商業(yè)部分，一期為住宅，二期為商業(yè)部分， 這樣利于開發(fā)節(jié)奏的把握和市場宣傳的集中發(fā)力 ， 為項(xiàng)目的成功打好基礎(chǔ)。 項(xiàng)目開發(fā)周期為 24個月 ,其中建設(shè)周期為 22個月。 二、 建設(shè)進(jìn)度計劃 本項(xiàng)目計劃在 2021 年 1月開始進(jìn)行前期工作 ， 2021 年 9月開始動工建設(shè) ， 2021年 11月初取得預(yù)售證并進(jìn)行銷售 ， 2021年 9月底交房 ， 工程建設(shè)周期為 24個月。 (一 ) 前期工作 ： 主要工作包括市場調(diào)查、初步可行性分析、規(guī)劃、設(shè)計、營銷方案策劃、員工培訓(xùn)、建筑施工設(shè)計、項(xiàng)目報建等內(nèi)容。 二 、 銷售回款 隨著 地鐵一號線南延線開通， 該項(xiàng)目產(chǎn)品區(qū)域價值將處于一個快速提升的階段 ， 所以該項(xiàng)目的銷售思路是控制節(jié)奏 ， 穩(wěn)中取勝 ?在保障項(xiàng)目運(yùn)營正?，F(xiàn)金流的情況下 ， 最大化的挖掘產(chǎn)品利潤。 2021年 11月住宅預(yù)售 ， 2021 年銷售完成 14% ， 2021年銷售完成 41% 2021年銷售完成 35%， 2021年整體銷售完成 10%， 2021 年后商鋪及車庫陸續(xù)銷售。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 62 頁 共 67 頁 第八章 項(xiàng)目財務(wù)評價 一、項(xiàng)目預(yù)計銷售收入 二、項(xiàng)目預(yù)計總投資 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報告 第 63 頁 共 67 頁 土地費(fèi)用： 計算指標(biāo)（畝） 估算依據(jù)（元 /畝 ) 金額（元） 土地價款 3,700, 469,752, 小計 469,752, 前期工程費(fèi)： 計算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 報建費(fèi)用 296, 35,574, 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 296, 17,787, 地勘 及測量費(fèi) 296, 889, 三通一平 296, 1,037, 小計 55,288, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 計算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 電氣及照明工程 296, 11,686, 供排水工程 296, 7,417, 供氣工程 296, 4,304, 供暖工程 296, 排污工程 296, 3,667,