【正文】 江宇天府城 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 50 頁 共 67 頁 基本信息 行政區(qū)域： 高新 項目位置： 天府大道極地海洋世界北側(cè) 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類 型： 高層 物業(yè)類別： 普通住宅，公寓 戶型面積： 40135平米 開發(fā)商： 成都中奧華實業(yè)有限公司 銷售信息 開盤時間： 2021年 4月 28日 入住時間： 2021年 6月 銷售狀況： 在售 價格信息 均價： 7000元 /平方米 歷史價格： 20210620 均價 7000元 /平米 20210604 均價 7000元 /平米 20210517 均價 6300元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 開工時間： 2021年 10月 竣工時間： 2021年 02月 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 51 頁 共 67 頁 容積率： 5 綠化 率： % 總戶數(shù)： 1080 建筑面積： 1380000平方米 占地面積： 江宇天府城項目 價格走勢分析： 二、 商鋪、寫字樓： 海昌 CEC成都極地海洋世界 （商鋪） 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 52 頁 共 67 頁 基本信息 行政區(qū)域： 雙流 區(qū)域板塊： 華陽 項目位置： 天府大道南沿線南端 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 低層 物業(yè)類別： 商鋪 開發(fā)商： 成都極地海洋實業(yè)有限公司 銷售信息 開盤時間： 2021年 7月 28日 入住時間： 2021年 價格信息 均價： 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 53 頁 共 67 頁 21000元 /平方米 起價： 15000元 /平方 米 最高價： 33000元 /平方米 價格說明： 均價 21000元 /平方米 歷史價格： 20210325 起價 15000元 /平米 均價 21000元 /平米 最高價 33000元 /平米 20210311 均價 21000元 /平米 20210212 均價 21000元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 40 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 綠化率： % 建筑面積： 185000平方米 占地面積： 240000平方米 海昌 CEC 成都極地海洋世界近期價格走勢簡述 花樣年 本地塊處于天府大道、紅星路南延線、地鐵一號線附近。 目前成都房地產(chǎn)住宅客戶可劃分為三種類型 ? 1. 投資類客戶 此類客戶極具投資意識 ， 視野開闊 ， 眼光獨(dú)到 ， 對地產(chǎn)認(rèn)識深刻。 (一 ) 前期工作 ： 主要工作包括市場調(diào)查、初步可行性分析、規(guī)劃、設(shè)計、營銷方案策劃、員工培訓(xùn)、建筑施工設(shè)計、項目報建等內(nèi)容。他們關(guān)注投資 ， 游動性強(qiáng) ， 屬沖動決策型。 二是在政府的支持下 ， 區(qū)域 內(nèi)將加快生活氛圍的營造。 美年廣場 （寫字樓） 寫字樓 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 57 頁 共 67 頁 二、 項目定價 根據(jù)本項目自身的優(yōu)劣勢情況 ， 本項目的規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計上都具有一定優(yōu)勢 ， 通過項目團(tuán)隊專業(yè)操作 ， 能準(zhǔn)確找到市場位置 ， 確定以高品質(zhì)住宅社區(qū)形象和產(chǎn)品面市 ， 以合理的價格實現(xiàn)快速銷售的整體思路住宅 入市均價在 7600元 /㎡較為穩(wěn)妥 。設(shè)計中力求作到以下幾點 ： 房間齊備 ， 套內(nèi)安排臥室、起居、 餐廳、儲藏等基本空間 ， 并參照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了房間面積和面寬的設(shè)計 。詳見圖 421，圖 422。 三 、成都商住用地市場運(yùn)行狀況 2021年第一季度，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，土地供應(yīng)規(guī)模保持在較高位，三個圈層成交情況均為量跌價漲，二、三圈層量跌價漲，全市流標(biāo)宗地數(shù)及占比有所下降。 “國五條 ”釋放堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號，要求各地制定并公布年度新建商 品住房價格控制目標(biāo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購政策，而且限購范圍有可能擴(kuò)大。 2021年 2季度以來，包括成都在內(nèi)的全國大部分城市剛性需求釋放，造成成交量和成交均價有所上漲，由此導(dǎo)致更多的購房者放棄觀望，造成新建商品房和二手房成交量持續(xù)出現(xiàn)一定程度的上漲，價格水平下降的趨勢消失且回暖跡象明顯， “國五條 ”在這種背景下醞釀出臺。目前，二圈層住宅價格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢，且受房產(chǎn)市場回暖影響，剛性需求持續(xù)在此釋放，房價仍然存在繼續(xù) 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 23 頁 共 67 頁 上漲的可能。 新建商品住宅價格方面，一季度新開樓盤及在售樓盤新推房源價格較去年四季度有小幅上漲：促銷方式雖然還未取消，但購房的實際優(yōu)惠程度已降低。 圖 312： 2021年第一季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 17 頁 共 67 頁 成交量同比上漲，延續(xù)上漲態(tài)勢 2021年第一季度，新建商品住宅季度成交量比 2021年第四季度有所上漲，漲幅為 %。總體來看， 2021年第一季度國內(nèi)貸款增長率明顯高于過去兩年平均增速，說明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來，貸款余額增量有較大增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難度降低。按照建設(shè)步伐，紅星路南延線將于 2021年正式建成通車，自此市民向南就多了一條快速通道。 天府新區(qū) 天府新區(qū)主體為成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（南區(qū)）、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、雙流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、彭山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、仁壽視高經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及龍泉湖、三岔湖和 龍泉山，主要覆蓋成都市的高新區(qū)南區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流縣、新津縣，資陽市的簡陽市，眉山市的彭山縣、仁壽縣，共涉及 3 市 7 縣（市、區(qū)） 37 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處。近年來，在歷屆鎮(zhèn)黨委政府的不懈努力下，萬安現(xiàn)已成為國際國內(nèi)知名商家投資、休閑、居住的首選之地。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 成都國際兒童中心 項目可行研究報告成都萬鼎隆投資管理中心 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 1 頁 共 67 頁 第一章 項目總論 一、 項目概況 第 二 章 項目區(qū)位分析 一、 項目區(qū)域 二、 區(qū)域交通 三、 區(qū)域配套 第 三 章 項目市場分析 一、 房地產(chǎn)市場 背景 分析 二、 成都房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況 三、成都商住用地市場運(yùn)行狀況 第 四 章 項目設(shè)計 一、 住宅規(guī)劃理念 二、 戶型設(shè)計 三、 景觀規(guī)劃 四、 道路交通 第 五 章 項目營銷推廣 一、 項目周邊環(huán)境分析 二、 項目定價 三、 項目營銷推廣 第 六 章 項目 SWOT 分析與定位 一、 SWOT 分析 二、 市場定位 第 七 章 項目開發(fā)進(jìn)度和計劃 一、 項目開發(fā)周期 二、 建設(shè)進(jìn)度計劃 三、 銷售回款 。 萬安鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。天府新區(qū)總體定位為以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國際化現(xiàn)代新城區(qū)。 三、 區(qū)域配套 商業(yè) ： 歐尚超市、宜家家居、伊藤洋華堂、蘇寧廣場、凱丹購物 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 11 頁 共 67 頁 廣場、遠(yuǎn)大購物中心、新國際會展中心、美美百貨。2021年 1月，定金及預(yù)收款同比增長率達(dá)到 歷史低點，其后一直處于穩(wěn)步回升階段， 2021年 2月，其同比增長率大幅上至 %，達(dá)到 2021年以來的最高點，表明開發(fā)企業(yè)銷售在 2021年年初觸底后開始持續(xù)上升，銷售僵局開始持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。本季度月份成交量延續(xù)去年年末以來的回暖趨勢，月度同比分別上漲 %、 %和 %， 3月由于 “國五條 ”的發(fā)布，造成需求短時間內(nèi)集中爆發(fā)，成交量達(dá)到 ，為 2021年 11月以來最高，甚至超過限購實施前期，需求集中爆發(fā)的 2021年 1月的成交量。隨著市場的回暖，新建商品住宅成交量的上漲，部分樓盤提高售價，造成新房價格連續(xù) 3個季度回暖。 三圈層方面，從房價歷史數(shù)據(jù)來看，由于其無論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一、 二圈層。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 25 頁 共 67 頁 2021年 1月 15日，時任國務(wù)院總理溫家寶在財政部調(diào)研時一再表示，從中長期看，有兩項重大的稅制改革要認(rèn)真研究，其中一項就是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。但 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 28 頁 共 67 頁 是另一方面，盡管調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格實施， “國五條 ”對二手房市場造成的影響大于對新建商品住宅市場造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場。 (一 ) 成交量分析 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 30 頁 共 67 頁 環(huán)比、 同比均下跌，商業(yè)用地略多于居住用地 2021年第一季度，成都市一圈層共成交商住用地 13宗，較上季度減少19宗，其中商業(yè)用地 7宗，居住用地 6宗，數(shù)量相差不大；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降%。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 34 頁 共 67 頁 圖 421：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交價格走勢圖 圖 422：成都市一圈層 20212021年 1季度年土地價格比較圖 有所上漲，溢價率上升 2021年第一季度，成都市二圈層土地成交平均價格（樓面地價）為 1561元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %；平均起拍價格為 /畝，環(huán)比、同比均小幅下降；平均成交價格為 /畝，環(huán)比基本持平，同比下降 %；平均溢價率水平約為 %，環(huán)比上季度增加 NBI。公共空間與私密空間沒有相互干擾 ， 交通順暢 ， 起居室與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào) ， 并設(shè)有入戶的過渡空間 ， 緊湊的空間布局使建筑使用面積系數(shù)達(dá)到 85%以上。 本方案測算保守估計 7600元 /㎡。 (三 ) 項目機(jī)會 ?O? 隨著天府新區(qū)的建設(shè)和 地鐵 一號線南延線的開通， 將大大加快 雙流 地區(qū)的城市化進(jìn)程 ， 區(qū)域的聚集效應(yīng)及居住價值將得到大幅提升 。這一類客戶占總數(shù)的 20%左右 ?屬不穩(wěn)定客戶群。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 62 頁 共 67 頁 第八章 項目財務(wù)評價 一、項目預(yù)計銷售收入 二、項目預(yù)計總投資 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 63 頁 共 67 頁 土地費(fèi)用： 計算指標(biāo)（畝） 估算依據(jù)（元 /畝 ) 金額（元） 土地價款 3,700, 469,752, 小計 469,752, 前期工程費(fèi)： 計算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 報建費(fèi)用 296, 35,574, 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 296, 17,787, 地勘 及測量費(fèi) 296, 889, 三通一平 296, 1,037, 小計 55,288, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 計算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 電氣及照明工程 296, 11,686, 供排水工程 296, 7,417, 供氣工程 296, 4,304, 供暖工程 296, 排