【正文】 共 67 頁(yè) 第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入 二、項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 63 頁(yè) 共 67 頁(yè) 土地費(fèi)用： 計(jì)算指標(biāo)（畝） 估算依據(jù)（元 /畝 ) 金額（元） 土地價(jià)款 3,700, 469,752, 小計(jì) 469,752, 前期工程費(fèi)： 計(jì)算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 報(bào)建費(fèi)用 296, 35,574, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 296, 17,787, 地勘 及測(cè)量費(fèi) 296, 889, 三通一平 296, 1,037, 小計(jì) 55,288, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 計(jì)算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 電氣及照明工程 296, 11,686, 供排水工程 296, 7,417, 供氣工程 296, 4,304, 供暖工程 296, 排污工程 296, 3,667, 。 二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 2021 年 1月開(kāi)始進(jìn)行前期工作 ， 2021 年 9月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè) ， 2021年 11月初取得預(yù)售證并進(jìn)行銷售 ， 2021年 9月底交房 ， 工程建設(shè)周期為 24個(gè)月。這一類客戶占總數(shù)的 20%左右 ?屬不穩(wěn)定客戶群。 二、 市場(chǎng)定位 (一 ) 目標(biāo)客群定位 針對(duì)成都市購(gòu)房消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果 ， 結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ， 本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客主要 定位為面向周邊改善型住房需求者和具有購(gòu)買固定資產(chǎn)用于保值 、 增值的中青年群體。 (三 ) 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ?O? 隨著天府新區(qū)的建設(shè)和 地鐵 一號(hào)線南延線的開(kāi)通， 將大大加快 雙流 地區(qū)的城市化進(jìn)程 ， 區(qū)域的聚集效應(yīng)及居住價(jià)值將得到大幅提升 。） 2. 地塊優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃明確 ， 生活配套設(shè)施完善 ， 基礎(chǔ)設(shè)施健全。 本方案測(cè)算保守估計(jì) 7600元 /㎡。悅峰 基本信息 行政區(qū)域： 雙流 項(xiàng)目位置： 天府大道（人民南路南沿線）和規(guī)劃中的紅星路南沿線之間，極地海洋公園旁 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 高層 物業(yè)類別： 普通住宅 戶型面積： 99122平米 開(kāi)發(fā)商： 成都萬(wàn)科華東置業(yè)有限公司 銷售信息 開(kāi)盤時(shí)間： 2021年 8月 11日， 5期 4號(hào)樓 2021年 11月， 2021年 3月 17日 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 40 頁(yè) 共 67 頁(yè) 入住時(shí)間： 2021年 銷售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 7000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210624 均價(jià) 7000元 /平米 20210613 均價(jià) 7000元 /平米 20210523 均價(jià) 7000元 /平米 詳細(xì)信息 容積率： 綠化率： 30% 建筑面積： 700000平方米 占地面積： 103896平方米 萬(wàn)科海悅匯城 公共空間與私密空間沒(méi)有相互干擾 ， 交通順暢 ， 起居室與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào) ， 并設(shè)有入戶的過(guò)渡空間 ， 緊湊的空間布局使建筑使用面積系數(shù)達(dá)到 85%以上。對(duì)比來(lái)看，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)已由一、二圈層傳遞至三圈層。 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 34 頁(yè) 共 67 頁(yè) 圖 421：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交價(jià)格走勢(shì)圖 圖 422：成都市一圈層 20212021年 1季度年土地價(jià)格比較圖 有所上漲，溢價(jià)率上升 2021年第一季度，成都市二圈層土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）為 1561元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %；平均起拍價(jià)格為 /畝，環(huán)比、同比均小幅下降；平均成交價(jià)格為 /畝，環(huán)比基本持平，同比下降 %；平均溢價(jià)率水平約為 %，環(huán)比上季度增加 NBI。容積率水平約為 ，較上季度提高 ，比 2021年以來(lái)平均容積率 。 (一 ) 成交量分析 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 67 頁(yè) 環(huán)比、 同比均下跌，商業(yè)用地略多于居住用地 2021年第一季度，成都市一圈層共成交商住用地 13宗，較上季度減少19宗，其中商業(yè)用地 7宗，居住用地 6宗，數(shù)量相差不大；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降%。之前二手房成交火爆，是因?yàn)橘u房者擔(dān)心地方細(xì)則會(huì)將 20%個(gè)稅放在賣房者頭上而急于拋售套現(xiàn)，規(guī)避稅費(fèi)上漲風(fēng)險(xiǎn)；但現(xiàn)在細(xì)則出臺(tái)，并沒(méi)有相關(guān)的硬性規(guī)定，那賣房者則不會(huì)急于出手已 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 29 頁(yè) 共 67 頁(yè) 有房；二手房供應(yīng)減少，許多購(gòu)房者又會(huì)重新考慮新房，如此抬高新房?jī)r(jià)格、二手房成交量減少的可能性較大。但 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 67 頁(yè) 是另一方面，盡管調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施， “國(guó)五條 ”對(duì)二手房市場(chǎng)造成的影響大于對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場(chǎng)。 ” 《通知》完成了 “國(guó)五條 ”的最低要求，公布了 2021年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)了以往的調(diào)控措施，但是對(duì)目前受關(guān)注度較大的20%個(gè)稅、限購(gòu)區(qū)域、二套房貸等重要內(nèi)容無(wú)涉及。 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè) 共 67 頁(yè) 2021年 1月 15日，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在財(cái)政部調(diào)研時(shí)一再表示，從中長(zhǎng)期看，有兩項(xiàng)重大的稅制改革要認(rèn)真研究，其中一項(xiàng)就是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。但由于調(diào)控政策的持續(xù)實(shí)施，這種回暖難以長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)。 三圈層方面，從房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，由于其無(wú)論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一、 二圈層。 圖 321： 20212021年 1季度二圈層新建商品住宅成交均價(jià)圖 2021年第一季度，三圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為 3973元 /㎡，環(huán)比上季度上漲 %，同比去年上漲 %。隨著市場(chǎng)的回暖，新建商品住宅成交量的上漲，部分樓盤提高售價(jià)，造成新房?jī)r(jià)格連續(xù) 3個(gè)季度回暖。按照行政區(qū)域劃分， 2021年第一季度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量最高，兩區(qū)域 成交量超過(guò)全市成交量一半，說(shuō)明目前城南和城東是商品住宅交易的熱點(diǎn)區(qū)域。本季度月份成交量延續(xù)去年年末以來(lái)的回暖趨勢(shì)，月度同比分別上漲 %、 %和 %， 3月由于 “國(guó)五條 ”的發(fā)布，造成需求短時(shí)間內(nèi)集中爆發(fā)，成交量達(dá)到 ，為 2021年 11月以來(lái)最高，甚至超過(guò)限購(gòu)實(shí)施前期，需求集中爆發(fā)的 2021年 1月的成交量。 因此，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，運(yùn)行總體平穩(wěn)，調(diào)控政策更新 且持續(xù)實(shí)施， 2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)小幅回暖，但總體將保持相對(duì)穩(wěn)定。2021年 1月，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率達(dá)到 歷史低點(diǎn)，其后一直處于穩(wěn)步回升階段， 2021年 2月，其同比增長(zhǎng)率大幅上至 %，達(dá)到 2021年以來(lái)的最高點(diǎn)，表明開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售在 2021年年初觸底后開(kāi)始持續(xù)上升，銷售僵局開(kāi)始持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。其中，住宅投資 9013億元，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 的比重為 %。 三、 區(qū)域配套 商業(yè) ： 歐尚超市、宜家家居、伊藤洋華堂、蘇寧廣場(chǎng)、凱丹購(gòu)物 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 67 頁(yè) 廣場(chǎng)、遠(yuǎn)大購(gòu)物中心、新國(guó)際會(huì)展中心、美美百貨。工程于 2021年 12月 28日動(dòng)工，將于 2021年底前建成投運(yùn)。天府新區(qū)總體定位為以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國(guó)際化現(xiàn)代新城區(qū)。 (2)雙流縣位于成都平原腹地，年平均溫度 攝氏度。 萬(wàn)安鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。 萬(wàn)安鎮(zhèn)獨(dú)具的區(qū)位、交通、生態(tài)優(yōu)勢(shì)和良好投資環(huán)境，給萬(wàn)安鎮(zhèn)的發(fā)展帶來(lái)了 生機(jī)。 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 成都國(guó)際兒童中心 項(xiàng)目可行研究報(bào)告成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 1 頁(yè) 共 67 頁(yè) 第一章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 第 二 章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、 項(xiàng)目區(qū)域 二、 區(qū)域交通 三、 區(qū)域配套 第 三 章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 背景 分析 二、 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 三、成都商住用地市場(chǎng)運(yùn)行狀況 第 四 章 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 一、 住宅規(guī)劃理念 二、 戶型設(shè)計(jì) 三、 景觀規(guī)劃 四、 道路交通 第 五 章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 一、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 二、 項(xiàng)目定價(jià) 三、 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 第 六 章 項(xiàng)目 SWOT 分析與定位 一、 SWOT 分析 二、 市場(chǎng)定位 第 七 章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和計(jì)劃 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 三、 銷售回款 。全鎮(zhèn)擁有 6 個(gè) 20－ 300 畝的天然水庫(kù)，東部的韓婆嶺地區(qū)和南部的天馬地區(qū)擁有成都市近郊獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)森林 6000 余畝，形成一道天然綠色屏障，可謂山水相依、秀美怡人，被媒體譽(yù)為“綠色的水庫(kù)，天然的氧吧”。近年來(lái)，在歷屆鎮(zhèn)黨委政府的不懈努力下，萬(wàn)安現(xiàn)已成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商家投資、休閑、居住的首選之地。因境內(nèi)有錦江、江安河交匯而過(guò)，至隋朝時(shí) 改稱“雙流”。 天府新區(qū) 天府新區(qū)主體為成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（南區(qū)）、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、雙流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、彭山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、仁壽視高經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及龍泉湖、三岔湖和 龍泉山，主要覆蓋成都市的高新區(qū)南區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流縣、新津縣，資陽(yáng)市的簡(jiǎn)陽(yáng)市，眉山市的彭山縣、仁壽縣，共涉及 3 市 7 縣（市、區(qū)） 37 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處。成都地鐵 1號(hào)線二期工程全長(zhǎng) ，設(shè)有 5個(gè)站（科技園、錦江、華陽(yáng)北、華陽(yáng)、廣都北） ， 二期工程為一期工程的南延線，起于 世紀(jì)城 站，止于廣都北站，全長(zhǎng) ，均為地下線，共設(shè) 5座車站。按照建設(shè)步伐，紅星路南延線將于 2021年正式建成通車，自此市民向南就多了一條快速通道。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 13133億元，同比名義增長(zhǎng) %（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %），增速比 12月份回落。總體來(lái)看， 2021年第一季度國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率明顯高于過(guò)去兩年平均增速，說(shuō)明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來(lái)，貸款余額增量有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款難度降低。一方面，在 GDP 增速有所放緩和國(guó)家把 “穩(wěn)增長(zhǎng) ”擺在 2021年經(jīng)濟(jì)工作首要位置的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑；另一方面，中央多次強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，一季度也出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)仍然面對(duì)較嚴(yán)峻的市場(chǎng)政策環(huán)境，所以未來(lái)出現(xiàn)大幅回暖的可能性不大。 圖 312： 2021年第一季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 67 頁(yè) 成交量同比上漲，延續(xù)上漲態(tài)勢(shì) 2021年第一季度，新建商品住宅季度成交量比 2021年第四季度有所上漲，漲幅為 %。目前，一方面既有調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施，且新出臺(tái)的 “國(guó)五條 ”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢(shì)；另一方面市場(chǎng)已延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的回暖趨勢(shì)。 新建商品住宅價(jià)格方面，一季度新開(kāi)樓盤及在售樓盤新推房源價(jià)格較去年四季度有小幅上漲：促銷方式雖然還未取消，但購(gòu)房的實(shí)際優(yōu)惠程度已降低。見(jiàn)圖 321。目前，二圈層住宅價(jià)格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢(shì)，且受房產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，剛性需求持續(xù)在此釋放，房?jī)r(jià)仍然存在繼續(xù) 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 67 頁(yè) 上漲的可能。 (四 ) 成都房產(chǎn)市場(chǎng)短期預(yù)判 總體看來(lái)， 2021年第一季度成都市房產(chǎn)市場(chǎng)已走出低位，部分剛性需求購(gòu)房者不再觀望，逐漸入市購(gòu)房，新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。 2021年 2季度以來(lái)，包括成都在內(nèi)的全國(guó)大部分城市剛性需求釋放，造成成交量和成交均價(jià)有所上漲，由此導(dǎo)致更多的購(gòu)房者放棄觀望，造成新建商品