【正文】 共 67 頁 第八章 項目財務(wù)評價 一、項目預(yù)計銷售收入 二、項目預(yù)計總投資 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 63 頁 共 67 頁 土地費(fèi)用： 計算指標(biāo)（畝） 估算依據(jù)（元 /畝 ) 金額（元） 土地價款 3,700, 469,752, 小計 469,752, 前期工程費(fèi)： 計算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 報建費(fèi)用 296, 35,574, 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 296, 17,787, 地勘 及測量費(fèi) 296, 889, 三通一平 296, 1,037, 小計 55,288, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 計算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 電氣及照明工程 296, 11,686, 供排水工程 296, 7,417, 供氣工程 296, 4,304, 供暖工程 296, 排污工程 296, 3,667, 。 二、 建設(shè)進(jìn)度計劃 本項目計劃在 2021 年 1月開始進(jìn)行前期工作 ， 2021 年 9月開始動工建設(shè) ， 2021年 11月初取得預(yù)售證并進(jìn)行銷售 ， 2021年 9月底交房 ， 工程建設(shè)周期為 24個月。這一類客戶占總數(shù)的 20%左右 ?屬不穩(wěn)定客戶群。 二、 市場定位 (一 ) 目標(biāo)客群定位 針對成都市購房消費(fèi)者市場調(diào)研的結(jié)果 ， 結(jié)合周邊競爭項目 ， 本項目的目標(biāo)顧客主要 定位為面向周邊改善型住房需求者和具有購買固定資產(chǎn)用于保值 、 增值的中青年群體。 (三 ) 項目機(jī)會 ?O? 隨著天府新區(qū)的建設(shè)和 地鐵 一號線南延線的開通， 將大大加快 雙流 地區(qū)的城市化進(jìn)程 ， 區(qū)域的聚集效應(yīng)及居住價值將得到大幅提升 。） 2. 地塊優(yōu)勢 項目區(qū)域規(guī)劃明確 ， 生活配套設(shè)施完善 ， 基礎(chǔ)設(shè)施健全。 本方案測算保守估計 7600元 /㎡。悅峰 基本信息 行政區(qū)域： 雙流 項目位置： 天府大道（人民南路南沿線）和規(guī)劃中的紅星路南沿線之間，極地海洋公園旁 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 高層 物業(yè)類別： 普通住宅 戶型面積： 99122平米 開發(fā)商： 成都萬科華東置業(yè)有限公司 銷售信息 開盤時間： 2021年 8月 11日， 5期 4號樓 2021年 11月， 2021年 3月 17日 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 40 頁 共 67 頁 入住時間： 2021年 銷售狀況： 在售 價格信息 均價： 7000元 /平方米 歷史價格： 20210624 均價 7000元 /平米 20210613 均價 7000元 /平米 20210523 均價 7000元 /平米 詳細(xì)信息 容積率： 綠化率： 30% 建筑面積： 700000平方米 占地面積： 103896平方米 萬科海悅匯城 公共空間與私密空間沒有相互干擾 ， 交通順暢 ， 起居室與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào) ， 并設(shè)有入戶的過渡空間 ， 緊湊的空間布局使建筑使用面積系數(shù)達(dá)到 85%以上。對比來看，市場回暖趨勢已由一、二圈層傳遞至三圈層。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 34 頁 共 67 頁 圖 421：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交價格走勢圖 圖 422：成都市一圈層 20212021年 1季度年土地價格比較圖 有所上漲，溢價率上升 2021年第一季度，成都市二圈層土地成交平均價格（樓面地價）為 1561元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %；平均起拍價格為 /畝，環(huán)比、同比均小幅下降；平均成交價格為 /畝，環(huán)比基本持平，同比下降 %；平均溢價率水平約為 %，環(huán)比上季度增加 NBI。容積率水平約為 ，較上季度提高 ，比 2021年以來平均容積率 。 (一 ) 成交量分析 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 30 頁 共 67 頁 環(huán)比、 同比均下跌，商業(yè)用地略多于居住用地 2021年第一季度，成都市一圈層共成交商住用地 13宗，較上季度減少19宗，其中商業(yè)用地 7宗，居住用地 6宗，數(shù)量相差不大；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降%。之前二手房成交火爆，是因為賣房者擔(dān)心地方細(xì)則會將 20%個稅放在賣房者頭上而急于拋售套現(xiàn)，規(guī)避稅費(fèi)上漲風(fēng)險；但現(xiàn)在細(xì)則出臺，并沒有相關(guān)的硬性規(guī)定，那賣房者則不會急于出手已 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 29 頁 共 67 頁 有房；二手房供應(yīng)減少，許多購房者又會重新考慮新房，如此抬高新房價格、二手房成交量減少的可能性較大。但 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 28 頁 共 67 頁 是另一方面，盡管調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格實施， “國五條 ”對二手房市場造成的影響大于對新建商品住宅市場造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場。 ” 《通知》完成了 “國五條 ”的最低要求，公布了 2021年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)了以往的調(diào)控措施，但是對目前受關(guān)注度較大的20%個稅、限購區(qū)域、二套房貸等重要內(nèi)容無涉及。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 25 頁 共 67 頁 2021年 1月 15日，時任國務(wù)院總理溫家寶在財政部調(diào)研時一再表示，從中長期看，有兩項重大的稅制改革要認(rèn)真研究，其中一項就是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。但由于調(diào)控政策的持續(xù)實施，這種回暖難以長時間持續(xù)。 三圈層方面，從房價歷史數(shù)據(jù)來看，由于其無論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一、 二圈層。 圖 321： 20212021年 1季度二圈層新建商品住宅成交均價圖 2021年第一季度，三圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價為 3973元 /㎡，環(huán)比上季度上漲 %，同比去年上漲 %。隨著市場的回暖，新建商品住宅成交量的上漲，部分樓盤提高售價，造成新房價格連續(xù) 3個季度回暖。按照行政區(qū)域劃分， 2021年第一季度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量最高，兩區(qū)域 成交量超過全市成交量一半，說明目前城南和城東是商品住宅交易的熱點區(qū)域。本季度月份成交量延續(xù)去年年末以來的回暖趨勢，月度同比分別上漲 %、 %和 %， 3月由于 “國五條 ”的發(fā)布，造成需求短時間內(nèi)集中爆發(fā)，成交量達(dá)到 ，為 2021年 11月以來最高，甚至超過限購實施前期，需求集中爆發(fā)的 2021年 1月的成交量。 因此，隨著國民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，運(yùn)行總體平穩(wěn)，調(diào)控政策更新 且持續(xù)實施， 2021年全國房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)小幅回暖，但總體將保持相對穩(wěn)定。2021年 1月，定金及預(yù)收款同比增長率達(dá)到 歷史低點，其后一直處于穩(wěn)步回升階段， 2021年 2月，其同比增長率大幅上至 %，達(dá)到 2021年以來的最高點，表明開發(fā)企業(yè)銷售在 2021年年初觸底后開始持續(xù)上升，銷售僵局開始持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。其中，住宅投資 9013億元，增長 %，增速回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資 的比重為 %。 三、 區(qū)域配套 商業(yè) ： 歐尚超市、宜家家居、伊藤洋華堂、蘇寧廣場、凱丹購物 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 11 頁 共 67 頁 廣場、遠(yuǎn)大購物中心、新國際會展中心、美美百貨。工程于 2021年 12月 28日動工，將于 2021年底前建成投運(yùn)。天府新區(qū)總體定位為以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國際化現(xiàn)代新城區(qū)。 (2)雙流縣位于成都平原腹地，年平均溫度 攝氏度。 萬安鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。 萬安鎮(zhèn)獨具的區(qū)位、交通、生態(tài)優(yōu)勢和良好投資環(huán)境，給萬安鎮(zhèn)的發(fā)展帶來了 生機(jī)。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 成都國際兒童中心 項目可行研究報告成都萬鼎隆投資管理中心 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 1 頁 共 67 頁 第一章 項目總論 一、 項目概況 第 二 章 項目區(qū)位分析 一、 項目區(qū)域 二、 區(qū)域交通 三、 區(qū)域配套 第 三 章 項目市場分析 一、 房地產(chǎn)市場 背景 分析 二、 成都房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況 三、成都商住用地市場運(yùn)行狀況 第 四 章 項目設(shè)計 一、 住宅規(guī)劃理念 二、 戶型設(shè)計 三、 景觀規(guī)劃 四、 道路交通 第 五 章 項目營銷推廣 一、 項目周邊環(huán)境分析 二、 項目定價 三、 項目營銷推廣 第 六 章 項目 SWOT 分析與定位 一、 SWOT 分析 二、 市場定位 第 七 章 項目開發(fā)進(jìn)度和計劃 一、 項目開發(fā)周期 二、 建設(shè)進(jìn)度計劃 三、 銷售回款 。全鎮(zhèn)擁有 6 個 20－ 300 畝的天然水庫，東部的韓婆嶺地區(qū)和南部的天馬地區(qū)擁有成都市近郊獨一無二的生態(tài)森林 6000 余畝，形成一道天然綠色屏障，可謂山水相依、秀美怡人，被媒體譽(yù)為“綠色的水庫，天然的氧吧”。近年來，在歷屆鎮(zhèn)黨委政府的不懈努力下，萬安現(xiàn)已成為國際國內(nèi)知名商家投資、休閑、居住的首選之地。因境內(nèi)有錦江、江安河交匯而過，至隋朝時 改稱“雙流”。 天府新區(qū) 天府新區(qū)主體為成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（南區(qū)）、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、雙流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、彭山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、仁壽視高經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及龍泉湖、三岔湖和 龍泉山，主要覆蓋成都市的高新區(qū)南區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流縣、新津縣，資陽市的簡陽市，眉山市的彭山縣、仁壽縣，共涉及 3 市 7 縣（市、區(qū)） 37 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處。成都地鐵 1號線二期工程全長 ，設(shè)有 5個站（科技園、錦江、華陽北、華陽、廣都北） ， 二期工程為一期工程的南延線，起于 世紀(jì)城 站，止于廣都北站，全長 ，均為地下線，共設(shè) 5座車站。按照建設(shè)步伐，紅星路南延線將于 2021年正式建成通車，自此市民向南就多了一條快速通道。房地產(chǎn)開發(fā)投資 13133億元，同比名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %），增速比 12月份回落?？傮w來看， 2021年第一季度國內(nèi)貸款增長率明顯高于過去兩年平均增速，說明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來，貸款余額增量有較大增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難度降低。一方面，在 GDP 增速有所放緩和國家把 “穩(wěn)增長 ”擺在 2021年經(jīng)濟(jì)工作首要位置的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來不會出現(xiàn)大幅下滑；另一方面，中央多次強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，一季度也出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)仍然面對較嚴(yán)峻的市場政策環(huán)境，所以未來出現(xiàn)大幅回暖的可能性不大。 圖 312： 2021年第一季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 17 頁 共 67 頁 成交量同比上漲，延續(xù)上漲態(tài)勢 2021年第一季度，新建商品住宅季度成交量比 2021年第四季度有所上漲，漲幅為 %。目前，一方面既有調(diào)控政策持續(xù)實施，且新出臺的 “國五條 ”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢；另一方面市場已延續(xù)較長時間的回暖趨勢。 新建商品住宅價格方面，一季度新開樓盤及在售樓盤新推房源價格較去年四季度有小幅上漲：促銷方式雖然還未取消，但購房的實際優(yōu)惠程度已降低。見圖 321。目前，二圈層住宅價格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢，且受房產(chǎn)市場回暖影響，剛性需求持續(xù)在此釋放，房價仍然存在繼續(xù) 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 23 頁 共 67 頁 上漲的可能。 (四 ) 成都房產(chǎn)市場短期預(yù)判 總體看來， 2021年第一季度成都市房產(chǎn)市場已走出低位，部分剛性需求購房者不再觀望，逐漸入市購房，新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。 2021年 2季度以來，包括成都在內(nèi)的全國大部分城市剛性需求釋放，造成成交量和成交均價有所上漲，由此導(dǎo)致更多的購房者放棄觀望，造成新建商品