【正文】 20210620 均價(jià) 7000元 /平米 20210604 均價(jià) 7000元 /平米 20210517 均價(jià) 6300元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 開工時(shí)間： 2021年 10月 竣工時(shí)間： 2021年 02月 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 51 頁 共 67 頁 容積率： 5 綠化 率： % 總戶數(shù)： 1080 建筑面積： 1380000平方米 占地面積： 江宇天府城項(xiàng)目 價(jià)格走勢分析： 二、 商鋪、寫字樓： 海昌 CEC成都極地海洋世界 （商鋪） 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 52 頁 共 67 頁 基本信息 行政區(qū)域： 雙流 區(qū)域板塊： 華陽 項(xiàng)目位置： 天府大道南沿線南端 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 低層 物業(yè)類別： 商鋪 開發(fā)商： 成都極地海洋實(shí)業(yè)有限公司 銷售信息 開盤時(shí)間： 2021年 7月 28日 入住時(shí)間： 2021年 價(jià)格信息 均價(jià)： 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 53 頁 共 67 頁 21000元 /平方米 起價(jià)： 15000元 /平方 米 最高價(jià)： 33000元 /平方米 價(jià)格說明： 均價(jià) 21000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210325 起價(jià) 15000元 /平米 均價(jià) 21000元 /平米 最高價(jià) 33000元 /平米 20210311 均價(jià) 21000元 /平米 20210212 均價(jià) 21000元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 40 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 綠化率： % 建筑面積： 185000平方米 占地面積： 240000平方米 海昌 CEC 成都極地海洋世界近期價(jià)格走勢簡述 花樣年 所有房間 、 衛(wèi)生間 、 廚房 均為明間。 所有房間都有直接采光、并保證了日照的要求。 (二 ) 經(jīng)濟(jì)節(jié)能 —— 體現(xiàn)“合理利用資源與節(jié)約資源”的理念 在設(shè)計(jì)中充分考慮節(jié)約開發(fā)成本、合理利用土地及節(jié)約能源等目的 ，力求創(chuàng)造出新一代的節(jié)能型住宅。整體來看，本季度三圈層平均成交樓面地價(jià)水平達(dá)到近期最高，排除供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，預(yù)計(jì)下季度成交樓面地價(jià)將有所回落。 圖 423：成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交價(jià)格走勢圖 圖 424：成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交價(jià)格比較圖 3 .三圈層土地成交價(jià)格 整體上漲較多，溢價(jià)率上升 2021年第一季度，成都市三圈層土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）為 1667元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；平均起拍價(jià)格為 /畝，環(huán)比、同比均有所上漲；平均成交價(jià)格為 /畝，環(huán)比上漲 ，同比上漲 %；平均溢價(jià)率水平為 %， 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 36 頁 共 67 頁 為 2021年 4季度以來最高，環(huán)比上季度增加 。 從季度來看，二圈層整體成交價(jià)格環(huán)比所上漲，但波動(dòng)幅度不大。 從季度來看，本季度商住用地成交樓面地價(jià)較上季度有所上漲，其主要原因一是房地產(chǎn)市場延續(xù)回暖趨勢，開發(fā)企業(yè)競地意愿繼續(xù)增強(qiáng)；二是本季度供地中居住用地區(qū)域條件較 佳，成交價(jià)格較高，造成整體樓面地價(jià)水平不低。詳見圖 415，圖 416。容積率水平約為 ，較上季度下降 ，略低于 2021年以來平均水平 。平均容積率為 ，較 2021年以來平均容積率 。 總體看來，新房成交量震蕩上漲， 二手房市場盡管成交量上漲，但更多是由于市場對政策的猜測和揣摩造成， “國五條 ”尤其是《通知》本身對市場造成的影響還未顯現(xiàn)。另一方面，利用 EXCEL對近幾周成交數(shù)據(jù)做移動(dòng)平均數(shù)趨勢 分析，未來趨勢線是往下的，且向下幅度較大。雖然成都發(fā)布的地方實(shí)施細(xì)則沒有類似的描述，但將來二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。由圖 351，一方面，僅從成交數(shù)據(jù)分析， “國五條 ”發(fā)布以來新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實(shí)施細(xì)則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多， “國五條 ”對新建商品住宅市場確實(shí)也產(chǎn)生一定 “積極 ”影響；另一方面，利用EXCEL 對近幾周成交數(shù)據(jù)做移動(dòng)平均數(shù)趨勢分析，未來趨勢線是往上的。 新建商品住宅方面，值得注意的是 “國五條 ”中有關(guān)房價(jià)控制目標(biāo)的表述，有別于 2021年的 “國八條 ”。以此判斷，《通知》在發(fā)布前，由于政策的不確定性可能對市場造成一定沖擊，使二手房成交量短時(shí)間沖高；但細(xì)則發(fā) 布后，政策規(guī)定與市場預(yù)期有較大差異，故《通知》對房地產(chǎn)市場的短期影響不大，未來短時(shí)間內(nèi)新房 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 27 頁 共 67 頁 及二手房價(jià)格下降的可能性較小。 “國五條 ”發(fā)布后 ，股市隨即下行，與房地產(chǎn)相關(guān)的地產(chǎn)股、鋼材股、水泥股等板塊領(lǐng)跌。其后地方兩會相繼召開，各地政府紛紛通過表態(tài)將穩(wěn)定市場預(yù)期。 本季度房 地產(chǎn)市場熱點(diǎn)集中在二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域，如雙楠片區(qū)、九眼橋片區(qū)、玉林片區(qū)及地鐵沿線區(qū)域，以上都是成都傳統(tǒng)居住區(qū)域。 ，預(yù)計(jì)市場回暖趨勢將放緩 限購限貸政策持續(xù)抑制一圈層的住房投資性需求，一些改善性住房需 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 67 頁 求也被抑制。 (三 )成都市房產(chǎn)市場 新建商品房供應(yīng)同比上漲，供大于求；新房成交量延續(xù)上漲態(tài)勢，二手房成交量也大幅上漲， 成交量均已走出低位；商品房成交價(jià)格連續(xù)三個(gè)季度小幅回升。盡管如此，本季度，一圈層新房成交均價(jià)同比去年上漲 %，而三圈層成交均價(jià)同比上漲 %。 二圈層方面，從 房價(jià)歷史數(shù)據(jù)來看，當(dāng)一圈層房價(jià)下跌時(shí)，二圈層房價(jià)下跌幅度小于一圈層；當(dāng)一圈層房價(jià)有所回暖時(shí)，二圈層房價(jià)上漲幅度大于一圈層。其中，金堂成交均價(jià)較上季度有所下降，彭州、崇州成交均價(jià)無變化，其余各區(qū)縣成交均價(jià) 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 22 頁 共 67 頁 較上季度有不同程度上漲，都江堰和青白江環(huán)比分別上漲 %和%。盡管部分區(qū)縣成交均價(jià)有所下跌，但這種下跌多由成交結(jié)構(gòu)變化造成，新建商品住宅市場依然處在回暖區(qū)間。本季度，在大部分前述重點(diǎn)城市成交均價(jià)回升的情況下，成都新建商品住宅價(jià)格也出現(xiàn)一定回升。整體來看，一圈層商品房庫存量仍處于高位。見表 31圖 317。中心城區(qū)商品住 宅成交均價(jià)止滑上漲的趨勢與國家統(tǒng)計(jì)局公布的 “七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù) ”成都指數(shù)一致。整體看來，一圈層新建商品住宅成交量在一季度集中反彈，同比去年上漲 %，延續(xù)上漲態(tài)勢。 從供應(yīng)商品房的用途來看，一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車位，下同）供應(yīng)面積為 ，占總供應(yīng)面積的 %。 二 、成都房產(chǎn)市場運(yùn)行狀況 (一 ) 一圈層房產(chǎn)市場走勢 2021年第一季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量同比上漲，成交量延續(xù) 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 16 頁 共 67 頁 上漲趨勢，同比有一定上漲，商品住宅成交價(jià)格連續(xù) 3個(gè)季度小幅回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，大幅上漲。詳見圖 115。詳見圖 114。詳見圖 113。從 2021年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至 2021年 11月止住下滑趨勢，至今年 3月震蕩上漲，可以看出房地產(chǎn)市場有所回暖；住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重持續(xù)穩(wěn)定在 7成左右，說明住宅開發(fā)的資金投入并未因?yàn)檎{(diào)控政策明顯減少?？傮w看來， 2021年第一季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。 休閑：新益州公園、成都海洋樂園、成都歌劇院、極地海洋世界、濕地公園、華納夢幻島樂園、成都港、南天府廣場、市政體育館、麓山高爾夫球場、世紀(jì)生態(tài)公園。道路橫斷面采用雙向六車道加非機(jī)動(dòng)車道及人行道組成。成都地鐵 1號線三期工程南段全長 ，設(shè)有 9個(gè)站；北段全長 ，設(shè)有 2個(gè)站；支線段全長 ，設(shè)有 1個(gè)站。天府大道北段、中 段于 2021 年建成通車。為支撐這一定位，天府新區(qū)將具備內(nèi)陸開放門戶、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、高端制造業(yè)基地、西部高端服務(wù)業(yè)中心和國家自主創(chuàng)新中心等五大核心功能。 (4)雙流已經(jīng)連續(xù) 7 年躋身全國“百強(qiáng)縣”行列， 2021 年全縣 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 7 頁 共 67 頁 生產(chǎn)總值增長 %，縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力排全國第 37 位，居西部第一，中小城市綜合 實(shí)力排名全國第 47 位；雙流機(jī)場已發(fā)展成了“雙流國際航空港”。年平均降雨量 921 毫米，平原、丘陵、山地比例為 1： 1： 1。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 4 頁 共 67 頁 (三 ) 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況 凈用地面積： 畝（其中商業(yè)用地 畝，二類居住用地 畝），代征道路面具： 畝（不參與各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算）；代征道路綠地面積： 畝（不參加各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算）；用地性質(zhì)： 商業(yè)（幼兒園、寫字樓、賣場） 用地強(qiáng)度：容積率： 建筑密度： ≤ 50%用地性質(zhì)： 二類 住宅 用地強(qiáng)度：容積率： 建筑密度： ≤ 30% 二、 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊位于成都市 雙流縣 萬安鎮(zhèn)東林村、河邊村， 占地 畝 ，道 路規(guī)劃完善 。借助天時(shí)地利，借助改革開放的東風(fēng)，通過多年努力，全鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。全鎮(zhèn)幅員面積 平方公里，轄 5 個(gè)行政村， 3 個(gè)社區(qū)，總?cè)? 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 3 頁 共 67 頁 口約 萬人，（其中：城鎮(zhèn)居民 553 人，已征地失地農(nóng)民 6083 人，黨員 742 人 ）。萬華麓山國際社區(qū)等大型項(xiàng)目已落戶萬安，西南空管局、迪康藥業(yè)、大連海昌等一批有實(shí)力、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的運(yùn)籌之中。距成都人南延伸線末端僅 公里，距市區(qū)僅 16 公里，距雙流國際機(jī)場僅 16 公里。 第 八 章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 一、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 二、 可售面積和銷售收入 三、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表 四 、 敏感性分析 。 第 九 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 二、 市場風(fēng)險(xiǎn) 三、 成本風(fēng)險(xiǎn) 第十章 項(xiàng)目綜合評述 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 2 頁 共 67 頁 第 一 章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 (一 ) 項(xiàng)目名稱 成都國際兒童中心 (二 ) 項(xiàng)目區(qū)位 “ 成都國際兒童中心 ”項(xiàng)目位于成都市 雙流縣 萬安鎮(zhèn)東 林村、河邊村， 占地 畝 。麓山大道高等級公路自西向東橫貫全鎮(zhèn) ， 鎮(zhèn)內(nèi)生態(tài)資源豐富。如今的萬安已成為各大商家投資的熱土，休閑度假的勝地。東部與白沙鎮(zhèn)相連 ，西面緊依成都市城市次中心華陽鎮(zhèn)，南部與我縣興隆鎮(zhèn)接壤，北側(cè)與我縣新興鎮(zhèn)相臨，屬非城非鄉(xiāng)的遠(yuǎn)部郊區(qū)。各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，完成了岷江自來水萬安加壓站、天然氣配氣站、中石化萬安加油站等基礎(chǔ)配套；先后投入兩千余萬元，新建了萬安供電所、萬安衛(wèi)生院、萬安小學(xué)，改建了中學(xué)綜合樓，場鎮(zhèn)面貌日新月異，實(shí)施并完成 了萬安場鎮(zhèn)城市排污管網(wǎng)建設(shè)，集中修建占地 600 余畝城南坡安置小區(qū)，目前第一期、二期和續(xù)建和三期已全部安置入住，共安置拆遷戶 1424 戶， 5161 人，居民安居樂業(yè)。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 5 頁 共 67 頁 （四） 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 6 頁 共 67 頁 第 二 章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、 項(xiàng)目區(qū)域 雙流概況 (1)雙流擁有悠久的歷史文化，是開發(fā)最早的古縣邑之一，始建于公元前 316 年，古稱廣都，與古蜀國的成都、新都并稱“三都”?？h境河