【正文】 趨勢與國家統(tǒng)計局公布的 “七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù) ”成都指數(shù)一致。自 2021年 3季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價持續(xù)下滑， 2021年 2季度止住下滑趨勢后持續(xù)小幅回升，本周延續(xù)回升態(tài)勢且上漲幅度加大。整體看來，一圈層新建商品住宅成交量在一季度集中反彈，同比去年上漲 %，延續(xù)上漲態(tài)勢。 圖 312： 2021年第一季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 17 頁 共 67 頁 成交量同比上漲，延續(xù)上漲態(tài)勢 2021年第一季度，新建商品住宅季度成交量比 2021年第四季度有所上漲，漲幅為 %。 從供應(yīng)商品房的用途來看，一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車位，下同）供應(yīng)面積為 ，占總供應(yīng)面積的 %。其中 2月由于春節(jié)假期供應(yīng)量較小，為 ， 3月供應(yīng)量較大，達(dá)到 萬平方米，保持在較高水平。 二 、成都房產(chǎn)市場運行狀況 (一 ) 一圈層房產(chǎn)市場走勢 2021年第一季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量同比上漲，成交量延續(xù) 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 16 頁 共 67 頁 上漲趨勢，同比有一定上漲，商品住宅成交價格連續(xù) 3個季度小幅回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，大幅上漲。一方面，在 GDP 增速有所放緩和國家把 “穩(wěn)增長 ”擺在 2021年經(jīng)濟工作首要位置的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，未來不會出現(xiàn)大幅下滑；另一方面，中央多次強調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，一季度也出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)仍然面對較嚴(yán)峻的市場政策環(huán)境，所以未來出現(xiàn)大幅回暖的可能性不大。詳見圖 115。從 2021年 3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至 2021年 10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下， 2021年 10月至今開始震蕩回升。詳見圖 114?？傮w來看， 2021年第一季度國內(nèi)貸款增長率明顯高于過去兩年平均增速，說明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來，貸款余額增量有較大增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難度降低。詳見圖 113。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 13 頁 共 67 頁 圖 112： 20212021年 3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖 、定金及 預(yù)付款為開發(fā)企業(yè)主要資金來源 2021年 13月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 26962億元，增速從去年 4月開始持續(xù)上升，今年 2月和 3月同比分別增長 %和 %，增幅明顯高于 2021年以來平均水平。從 2021年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至 2021年 11月止住下滑趨勢，至今年 3月震蕩上漲，可以看出房地產(chǎn)市場有所回暖；住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重持續(xù)穩(wěn)定在 7成左右，說明住宅開發(fā)的資金投入并未因為調(diào)控政策明顯減少。房地產(chǎn)開發(fā)投資 13133億元，同比名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %），增速比 12月份回落?？傮w看來， 2021年第一季度國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)。 學(xué)校：成都市試驗外國語學(xué)校西區(qū)、光亞國際學(xué)校、美視國際學(xué)校 第 三 章 項目市場分析 一、房地產(chǎn)市場背景分析 (一 )宏觀經(jīng)濟金融背景 1. GDP 增速放緩，國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn) 初步核算， 2021年第一季度全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 118855億元，按可比價格計算，同比增長 %。 休閑：新益州公園、成都海洋樂園、成都歌劇院、極地海洋世界、濕地公園、華納夢幻島樂園、成都港、南天府廣場、市政體育館、麓山高爾夫球場、世紀(jì)生態(tài)公園。按照建設(shè)步伐，紅星路南延線將于 2021年正式建成通車，自此市民向南就多了一條快速通道。道路橫斷面采用雙向六車道加非機動車道及人行道組成。 2021年建成通車，設(shè)計時速 60公里，自此市民向南就多了一條快速通道，建成后可將出城時間縮短至少 20分鐘以上。成都地鐵 1號線三期工程南段全長 ，設(shè)有 9個站；北段全長 ，設(shè)有 2個站；支線段全長 ，設(shè)有 1個站。成都地鐵 1號線二期工程全長 ，設(shè)有 5個站（科技園、錦江、華陽北、華陽、廣都北） ， 二期工程為一期工程的南延線，起于 世紀(jì)城 站，止于廣都北站，全長 ，均為地下線，共設(shè) 5座車站。天府大道北段、中 段于 2021 年建成通車。 二、 區(qū)域交通 (一 ) 天府大道 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 8 頁 共 67 頁 天府大道，位于四川省成都市，跨武侯、高新、雙流 3 個區(qū)（縣）， 是成都市的一條重要交通干道。為支撐這一定位，天府新區(qū)將具備內(nèi)陸開放門戶、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、高端制造業(yè)基地、西部高端服務(wù)業(yè)中心和國家自主創(chuàng)新中心等五大核心功能。 天府新區(qū) 天府新區(qū)主體為成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（南區(qū)）、成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、雙流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、彭山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、仁壽視高經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及龍泉湖、三岔湖和 龍泉山，主要覆蓋成都市的高新區(qū)南區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流縣、新津縣，資陽市的簡陽市，眉山市的彭山縣、仁壽縣，共涉及 3 市 7 縣（市、區(qū)） 37 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處。 (4)雙流已經(jīng)連續(xù) 7 年躋身全國“百強縣”行列， 2021 年全縣 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 7 頁 共 67 頁 生產(chǎn)總值增長 %，縣域經(jīng)濟基本競爭力排全國第 37 位，居西部第一，中小城市綜合 實力排名全國第 47 位；雙流機場已發(fā)展成了“雙流國際航空港”。雙流擁有得天獨厚的自然條件，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，一年四季氣候宜人。年平均降雨量 921 毫米，平原、丘陵、山地比例為 1： 1： 1。因境內(nèi)有錦江、江安河交匯而過，至隋朝時 改稱“雙流”。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 4 頁 共 67 頁 (三 ) 項目規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)情況 凈用地面積： 畝（其中商業(yè)用地 畝，二類居住用地 畝），代征道路面具： 畝（不參與各項指標(biāo)計算）；代征道路綠地面積： 畝（不參加各項指標(biāo)計算）；用地性質(zhì)： 商業(yè)（幼兒園、寫字樓、賣場） 用地強度：容積率： 建筑密度： ≤ 50%用地性質(zhì)： 二類 住宅 用地強度：容積率： 建筑密度： ≤ 30% 二、 項目宗地現(xiàn)狀 項目地塊位于成都市 雙流縣 萬安鎮(zhèn)東林村、河邊村， 占地 畝 ，道 路規(guī)劃完善 。 2021 年，在縣委、縣政府正確的領(lǐng)導(dǎo)和縣級有關(guān)部門大力支持下，萬安鎮(zhèn)立足實際，認(rèn)真實踐“”重要思想，堅持以“四位一體”科學(xué)發(fā)展為統(tǒng)攬，積極統(tǒng)籌推進城鄉(xiāng)一體化進程，致力于“打造人居福地、構(gòu)建和諧萬安”的奮斗目標(biāo)，積極爭創(chuàng)失地農(nóng)民充分就業(yè)樣板鎮(zhèn)和農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中樣板鎮(zhèn)，鎮(zhèn)黨委團結(jié)和帶領(lǐng)全鎮(zhèn)人民搶抓機遇，開拓進取，扎實工作，完成了年初確定的各項目標(biāo)任務(wù)。借助天時地利，借助改革開放的東風(fēng)，通過多年努力，全鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，綜合經(jīng)濟實力不斷增強。近年來，在歷屆鎮(zhèn)黨委政府的不懈努力下，萬安現(xiàn)已成為國際國內(nèi)知名商家投資、休閑、居住的首選之地。全鎮(zhèn)幅員面積 平方公里，轄 5 個行政村， 3 個社區(qū)，總?cè)? 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 3 頁 共 67 頁 口約 萬人，（其中：城鎮(zhèn)居民 553 人，已征地失地農(nóng)民 6083 人，黨員 742 人 ）。按照雙流縣委、縣政府提出的全力打造“麓山大道國際社區(qū)走廊”構(gòu)想，不久的將來，中國的“比華利山”將在此顯現(xiàn)。萬華麓山國際社區(qū)等大型項目已落戶萬安，西南空管局、迪康藥業(yè)、大連海昌等一批有實力、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)項目正在緊鑼密鼓的運籌之中。全鎮(zhèn)擁有 6 個 20－ 300 畝的天然水庫，東部的韓婆嶺地區(qū)和南部的天馬地區(qū)擁有成都市近郊獨一無二的生態(tài)森林 6000 余畝，形成一道天然綠色屏障，可謂山水相依、秀美怡人，被媒體譽為“綠色的水庫，天然的氧吧”。距成都人南延伸線末端僅 公里，距市區(qū)僅 16 公里，距雙流國際機場僅 16 公里。 本項目位于雙流縣 萬安鎮(zhèn)東林村、河邊村 。 第 八 章 項目財務(wù)評價 一、 項目預(yù)計總投資 二、 可售面積和銷售收入 三、 項目預(yù)計損益表 四 、 敏感性分析 。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 成都國際兒童中心 項目可行研究報告成都萬鼎隆投資管理中心 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 1 頁 共 67 頁 第一章 項目總論 一、 項目概況 第 二 章 項目區(qū)位分析 一、 項目區(qū)域 二、 區(qū)域交通 三、 區(qū)域配套 第 三 章 項目市場分析 一、 房地產(chǎn)市場 背景 分析 二、 成都房地產(chǎn)市場運行狀況 三、成都商住用地市場運行狀況 第 四 章 項目設(shè)計 一、 住宅規(guī)劃理念 二、 戶型設(shè)計 三、 景觀規(guī)劃 四、 道路交通 第 五 章 項目營銷推廣 一、 項目周邊環(huán)境分析 二、 項目定價 三、 項目營銷推廣 第 六 章 項目 SWOT 分析與定位 一、 SWOT 分析 二、 市場定位 第 七 章 項目開發(fā)進度和計劃 一、 項目開發(fā)周期 二、 建設(shè)進度計劃 三、 銷售回款 。 第 九 章 項目風(fēng)險分析 一、 政策與環(huán)境風(fēng)險 二、 市場風(fēng)險 三、 成本風(fēng)險 第十章 項目綜合評述 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 2 頁 共 67 頁 第 一 章 項目總論 一、 項目概況 (一 ) 項目名稱 成都國際兒童中心 (二 ) 項目區(qū)位 “ 成都國際兒童中心 ”項目位于成都市 雙流縣 萬安鎮(zhèn)東 林村、河邊村， 占地 畝 。萬安鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷。麓山大道高等級公路自西向東橫貫全鎮(zhèn) ， 鎮(zhèn)內(nèi)生態(tài)資源豐富。 萬安鎮(zhèn)獨具的區(qū)位、交通、生態(tài)優(yōu)勢和良好投資環(huán)境，給萬安鎮(zhèn)的發(fā)展帶來了 生機。如今的萬安已成為各大商家投資的熱土，休閑度假的勝地。 萬安鎮(zhèn)地處雙流縣東部淺丘地帶，具有成都罕見的臺地地形優(yōu)勢。東部與白沙鎮(zhèn)相連 ，西面緊依成都市城市次中心華陽鎮(zhèn)，南部與我縣興隆鎮(zhèn)接壤，北側(cè)與我縣新興鎮(zhèn)相臨，屬非城非鄉(xiāng)的遠(yuǎn)部郊區(qū)。 萬安鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。各項基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，完成了岷江自來水萬安加壓站、天然氣配氣站、中石化萬安加油站等基礎(chǔ)配套；先后投入兩千余萬元，新建了萬安供電所、萬安衛(wèi)生院、萬安小學(xué)，改建了中學(xué)綜合樓，場鎮(zhèn)面貌日新月異，實施并完成 了萬安場鎮(zhèn)城市排污管網(wǎng)建設(shè)，集中修建占地 600 余畝城南坡安置小區(qū)，目前第一期、二期和續(xù)建和三期已全部安置入住，共安置拆遷戶 1424 戶， 5161 人，居民安居樂業(yè)。 2021 年全鎮(zhèn)完成工商稅收 20300 萬元，固定資產(chǎn)投資完成 46000 萬元，工業(yè)投資完成 5350 萬元，全口徑工業(yè)增加值完成 3720 萬元，招商引資總到位資金完成 42790 萬元，農(nóng)民人均純收入達(dá) 7050 元。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 5 頁 共 67 頁 （四） 項目規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)情況 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項目”可行性研究報告 第 6 頁 共 67 頁 第 二 章 項目區(qū)位分析 一、 項目區(qū)域 雙流概況 (1)雙流擁有悠久的歷史文化，是開發(fā)最早的古縣邑之一，始建于公元前 316 年，古稱廣都，與古蜀國的成都、新都并稱“三都”。 (2)雙流縣位于成都平原腹地，年平均溫度 攝氏度?？h境河流屬岷江水系，有金馬河、江安河等河流總長 186 公里。 (3)雙流距成都市區(qū) 10 公里，戶籍人口 93 萬，幅員面積 1067平方公里，轄 21 個鎮(zhèn)， 4 個街道。 (5)雙流的東升、華陽、航空港三大版塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中，華陽以房產(chǎn)開發(fā)、教育科研為主，建設(shè)成為新的都市區(qū)；航空港依托雙流機場的優(yōu)勢形成以物流配送為主的工業(yè)集中區(qū)；東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財富聚匯中心。天府新區(qū)總體定位為以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國