【正文】 391戶 391戶 停車數(shù) (地下 ) 754輛 193輛 947輛 人防面積 4383 5765 10148 “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 28 頁 低層區(qū)一期面積表 一期 二期 合計 總建筑面積 (㎡ ) 33562 地上 (㎡ ) 47990 20xx0 68000 地下 (㎡ ) 其中 停車庫及車道面積 15576 排屋地下室面積 占地面積 (㎡ ) 17532 7325 24857 戶數(shù) 190戶 70戶 260戶 停車數(shù) (地下 ) 382輛 149輛 531輛 ? ? 項目 一期 銷售收入測算 項目 一期 銷售收入測算表 序號 項目 銷售量 價格 銷售收入 1 高層 住宅 114797萬㎡ 6000元 /㎡ 68878萬元 2 酒店式公寓 ㎡ 6800元 /㎡ 13388萬元 3 低層公寓 47990萬㎡ 13000元 /㎡ 62387萬元 4 商 鋪 6932萬㎡ 8000元 /㎡ 5546萬元 5 高層 區(qū) 地下車庫 754個 11萬 /個 8294萬元 6 低層區(qū) 地下車庫 382個 計入總售價 / 總收入 158493萬元 ? 項目 一期 建設投資估算 項 目 單位 數(shù) 量 單 價 總價（萬元） 單方造價 (地上可售 ) 單方造價 (總建筑面積 ) (一 )土地費用 41, 其中：土地出讓金 ㎡ 103, 3, 40, 建設配套費 ㎡ 契稅 ㎡ 3% 1, （二）前期工程費 103, 2, 其中：規(guī)劃、勘探、檢測費 ㎡ 68, 設計費 ㎡ 266, 1, 報批報建費 ㎡ 195, 三通一平費 ㎡ 其中：填土 ㎡ “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 29 頁 人防費 (自建 ) ㎡ 其它各類費用 ㎡ 195, （三）建筑安裝工程費 ㎡ 257, 1, 42, 其中：商 業(yè) ㎡ 6, 1, 聯(lián) 排 ㎡ 47, 1, 5, 高 層 ㎡ 114, 1, 18, 酒店式公寓（精裝修） ㎡ 19, 2, 3, 地下室 ㎡ 68, 2, 13, 半地下室 ㎡ 1, 售樓處、樣板房裝修費用 ㎡ (四 )基礎設施費 ㎡ 4, 其中：區(qū)內供電、水、氣工程 ㎡ 257, 1, 區(qū)內綠化、景觀工程 ㎡ 55, 1, 區(qū)內道路、排污市政工程 ㎡ 257, 小區(qū)智能化工程 ㎡ 257, 其它工程費 ㎡ 257, （五）配套設施費 ㎡ 其中：不可轉讓公建 ㎡ 6, 1, 可轉讓公建 ㎡ （六）開發(fā)間接費 103, 5, 監(jiān)理、質監(jiān)費 257, 利息費用（攤入一年） 4, 不可預見費 (三 +四 +五 )*% （七）期間費用 4, 其中：銷售費用 收入的 2% 3, 管理費用 1, 財務費用 （八）稅費 12, 其中營業(yè)稅及附加 9, 土地增值稅 3, 總投資支出合計 113, 銷售總收入 158, 開發(fā)直接成本 92, 利息成本 4, 毛利潤 62053 毛利率 % 開發(fā)費用 4, 營業(yè)稅金及附加 /增值稅 12, “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 30 頁 利潤總額 45, 所得稅 11, 凈利潤 34, 凈利潤率 % 投資回報率 % ? 項目經濟效益估算 項目一期 經濟效益估算表（萬元） 總投資 銷售收入 毛利潤 營業(yè)稅及附加 土地增值稅 所得稅 凈利潤 投資回報率 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 % 113072 158493 62053 9272 3170 11355 34066 % 綜上所述， “ 湖 景 國際” 項目 一期 因低層公寓體量較大， 銷售 可實現(xiàn)毛利潤 62053 萬元， 凈利潤34066萬元，投資回報率高達 %，該項目是可行的 ,符合投資收益的市場標準。 ? 根據 臨海 市現(xiàn)階段房地產市場行情及未來預期， 我們認為以下的價格定位是合理的： 本項目 未來低層公寓 銷售均價預計為 13000元 /㎡ （ 送 地下車庫） ， 酒店式 公寓 銷售均價預計為 6800元 /㎡ （精裝修） ，高層 住宅 銷售均價為 6000元 /㎡， 商業(yè) 銷售均價預計為 8000元 /㎡ ， 車庫 預計為 10萬 12萬 /個 ，保守估計 11萬 /個。城市高端借景、引景、造景，在小區(qū)規(guī)劃中以一心、兩軸的整體架構中展開組織； ? 低層公寓區(qū)與高層區(qū)的合理分區(qū)布局，使的土地價值最大化； ? 適度的圍合，建立以鄰里單位為細胞核的空間組織關系； ? 小區(qū)整體抬高，設計的半地下車庫不封閉，陽光生態(tài)停車環(huán)境； ? 人車分流，進退式的主次口廣場，景觀尺度與高層建筑底層空間融合； ? 型 細節(jié) 設計 ? 多采取大開間、短進深的空間處理 ； ? 中空客廳采用大幅度挑高設計，使空間感觀加強，并體現(xiàn)主人 的 尊貴感 ； ? 各種窗體盡量采用三面落地玻璃窗，使得視野與景觀空間更加開闊 ； ? 陽臺雙層挑空，在細節(jié)上體現(xiàn)高檔感 ； ? 設置大面積 露臺 ，最大限度的貼近自然 ； ? ? 住宅的設計應該具有標志性，強調 臨海市 樓王的設計建筑理念 ； ? 在住宅設計上注重景觀與朝向的共享和優(yōu)化，充分利用項目周邊的現(xiàn)有資源 ； ? 強調新材料和居住新設計理念的運用，強調住宅人性化的設計居住理念 ； ? 戶型的設計除具備最基本的干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、動靜分區(qū) 的功能外，可以強調空間的延伸開放，設計相對比較寬敞大氣的露臺，使居住客戶的生活空間可以得以戶外戶內的聯(lián)動； ? 小區(qū)內的綠地可分為四類：第一類是公共綠地，第二類是宅基綠地，第三類是配套公共建筑綠地，第四類是道路綠地。 ? 相符性分析 由上述信息可見，擬開發(fā)建設項目所在地處于臨海城區(qū)東北方向，符合相關規(guī)劃，交通比較便利。二帶四景即靈江風光帶及匯港河、靈湖、牛頭山生態(tài)景觀帶和古城風景區(qū)，三峰寺風景區(qū)、靈湖風景區(qū)和牛頭山旅游度假區(qū)，作為風景旅游發(fā)展基地。同時，用地跨靈江向南發(fā)展。 Weak ? 項目周邊生活配套目前不齊全 ； ? 前期籌備時間相對較緊； Opportunity ? 臨海房地產市場處于快速成長階段，市場容量可觀 ； ? 目前臨海高檔次樓盤較少，市場競爭風險相對較小 ； ? 項目處于新區(qū)，臨海政府目前正大力發(fā)展該區(qū)域，體育館、五星級大 酒店等配套設施基本已建成。 總體上來看， 由于整個 臨海 市的 高端住宅 項目較 少 ，即 競爭性樓盤較 少 。國際匯晶城和檀香公館。 銷售情況：未售 。 容積率： 。 價 格： 6號樓 2樓 5000元 /平方米，車位 13萬 /個 ； 開盤時間： 20xx年 1月 18 日 ； 交付時間： 20xx年 ； 銷售情況：還剩余 170平方米以上的大戶型、低樓層 ； ? 國際匯晶城 “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 14 頁 開 發(fā) 商：浙江恒宇房地產開發(fā)有限公司 ； 項目位置：柏葉路，河套路南側 ； 項目概況：恒宇約 430戶?，F(xiàn)在免三年物業(yè)管理費 ； 交房時間： 20xx年 ； 銷售情況：銷售情況不好，沿路邊的基本未賣。幢間差 150元 /平方米。 環(huán)境保護 項目位于臨海大道旁，面山臨水，自然景觀資源稀缺。 臨海市 也 是國家級歷史文化名城，中國優(yōu)秀旅游城市、全國衛(wèi)生城市及全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，同時是浙江省小康縣市和全國股份合作制 經濟的發(fā)祥地 生態(tài)環(huán)境分析 臨海風光秀麗，山水城相依相繞， “ 風景直冠東南 ” 。 人文環(huán)境分析 臨海位于浙江省沿海中部，全市陸域面積 2203 平方公里，海域面積 1819 平方公里，轄 14 鎮(zhèn)、 5個街道，總人口 110萬。 20xx年臨海市國內生產總值 ， 20xx年國內生產總值 ，同比增 13%； 20xx年國內生產總值 ；同比增長 14%。 ? 臨海市商品房銷售情況 20xx年銷售住宅 2488套，面積 ，平均每套 ，營業(yè)房 276間，面積，平均每間 75平方米，總銷售面積 ，加上聯(lián)建、安置住宅， 20xx年市場銷售住宅面積約 35萬平方米 ； 20xx年銷售商品房面積 ，加上聯(lián)建、安置住宅， 20xx年市場銷售住宅面積約 40萬平方米； 20xx年銷售商品房面積約 3235萬平 方米 ； 20xx年 19月我市商品房市場總成交量為 710宗，面積 ，成交金額 ；二手房市場總成交量為 1219宗，面積 ，成交金額 。 臨海的房價不斷走高 ， 20xx年前，臨海住房平均房價為 1200～ 1800元 /平方米； 20xx 年底達 2300～ 2700 元 /平方米，如耀達云棠花園一期是1180元 /平方米，時隔一年二期開盤價為 2180元 /平方米，幾乎翻了一番， 20xx云棠花園三期高層開盤價是 3380元 /平方米，其中一些高檔樓盤每平方米售價達 4000多元，最高房價已經達到 5000元 /平米以上 ， 20xx年 臨海商品房住宅均價為每平方米 4100元左右 。 20xx20xx年臨海共出讓土地 1955畝，如果按照 的容積率還計算，將有近 200 萬平方米商品房推出， 20xx 年臨海推出不到 300 畝土地。在 國家對房地產行業(yè)宏觀調控政策力度不斷加強， 同時金融機構對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)經驗要求、資金實力要求更加嚴格的大環(huán)境下， 臨海當?shù)胤康禺a開發(fā)企業(yè)也進行了重新洗牌，一些實力較弱的開發(fā)商逐步退出當?shù)厥袌觯Y金實力較強的開發(fā)商房地產開發(fā)投資及開發(fā)面積也逐步相應有所下降，臨海本地房地產開發(fā)得以有序平穩(wěn)發(fā)展。 20xx年 全市城鎮(zhèn) 居民 人均可支配收入 16764“湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 8 頁 元。 ? 生活水平 20xx年 19月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12844元，比去年同期增長 %。 05010015020020xx年 20xx年 20xx年GDP(億元)GDP(億元)127451477615868020xx40006000800010000120xx140001600020xx年 20xx年 20xx年人均GDP(元)人均GDP(元) ? 社會固定資產投資 20xx年，臨海 市完成全社會固定資產投資 ； 20xx年 19月， 臨海 市完成全社會固定資產投資 億元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期提高 。從中長期來看，房地產業(yè)仍是具活力與投資價值的行業(yè)，市場發(fā)展前景看好 。 20xx