【正文】 391戶(hù) 391戶(hù) 停車(chē)數(shù) (地下 ) 754輛 193輛 947輛 人防面積 4383 5765 10148 “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 28 頁(yè) 低層區(qū)一期面積表 一期 二期 合計(jì) 總建筑面積 (㎡ ) 33562 地上 (㎡ ) 47990 20xx0 68000 地下 (㎡ ) 其中 停車(chē)庫(kù)及車(chē)道面積 15576 排屋地下室面積 占地面積 (㎡ ) 17532 7325 24857 戶(hù)數(shù) 190戶(hù) 70戶(hù) 260戶(hù) 停車(chē)數(shù) (地下 ) 382輛 149輛 531輛 ? ? 項(xiàng)目 一期 銷(xiāo)售收入測(cè)算 項(xiàng)目 一期 銷(xiāo)售收入測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 銷(xiāo)售量 價(jià)格 銷(xiāo)售收入 1 高層 住宅 114797萬(wàn)㎡ 6000元 /㎡ 68878萬(wàn)元 2 酒店式公寓 ㎡ 6800元 /㎡ 13388萬(wàn)元 3 低層公寓 47990萬(wàn)㎡ 13000元 /㎡ 62387萬(wàn)元 4 商 鋪 6932萬(wàn)㎡ 8000元 /㎡ 5546萬(wàn)元 5 高層 區(qū) 地下車(chē)庫(kù) 754個(gè) 11萬(wàn) /個(gè) 8294萬(wàn)元 6 低層區(qū) 地下車(chē)庫(kù) 382個(gè) 計(jì)入總售價(jià) / 總收入 158493萬(wàn)元 ? 項(xiàng)目 一期 建設(shè)投資估算 項(xiàng) 目 單位 數(shù) 量 單 價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 單方造價(jià) (地上可售 ) 單方造價(jià) (總建筑面積 ) (一 )土地費(fèi)用 41, 其中：土地出讓金 ㎡ 103, 3, 40, 建設(shè)配套費(fèi) ㎡ 契稅 ㎡ 3% 1, （二）前期工程費(fèi) 103, 2, 其中：規(guī)劃、勘探、檢測(cè)費(fèi) ㎡ 68, 設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 266, 1, 報(bào)批報(bào)建費(fèi) ㎡ 195, 三通一平費(fèi) ㎡ 其中：填土 ㎡ “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 29 頁(yè) 人防費(fèi) (自建 ) ㎡ 其它各類(lèi)費(fèi)用 ㎡ 195, （三）建筑安裝工程費(fèi) ㎡ 257, 1, 42, 其中：商 業(yè) ㎡ 6, 1, 聯(lián) 排 ㎡ 47, 1, 5, 高 層 ㎡ 114, 1, 18, 酒店式公寓（精裝修） ㎡ 19, 2, 3, 地下室 ㎡ 68, 2, 13, 半地下室 ㎡ 1, 售樓處、樣板房裝修費(fèi)用 ㎡ (四 )基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ㎡ 4, 其中：區(qū)內(nèi)供電、水、氣工程 ㎡ 257, 1, 區(qū)內(nèi)綠化、景觀工程 ㎡ 55, 1, 區(qū)內(nèi)道路、排污市政工程 ㎡ 257, 小區(qū)智能化工程 ㎡ 257, 其它工程費(fèi) ㎡ 257, （五）配套設(shè)施費(fèi) ㎡ 其中：不可轉(zhuǎn)讓公建 ㎡ 6, 1, 可轉(zhuǎn)讓公建 ㎡ （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 103, 5, 監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)費(fèi) 257, 利息費(fèi)用（攤?cè)胍荒辏? 4, 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (三 +四 +五 )*% （七）期間費(fèi)用 4, 其中：銷(xiāo)售費(fèi)用 收入的 2% 3, 管理費(fèi)用 1, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （八）稅費(fèi) 12, 其中營(yíng)業(yè)稅及附加 9, 土地增值稅 3, 總投資支出合計(jì) 113, 銷(xiāo)售總收入 158, 開(kāi)發(fā)直接成本 92, 利息成本 4, 毛利潤(rùn) 62053 毛利率 % 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 4, 營(yíng)業(yè)稅金及附加 /增值稅 12, “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 30 頁(yè) 利潤(rùn)總額 45, 所得稅 11, 凈利潤(rùn) 34, 凈利潤(rùn)率 % 投資回報(bào)率 % ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算 項(xiàng)目一期 經(jīng)濟(jì)效益估算表（萬(wàn)元） 總投資 銷(xiāo)售收入 毛利潤(rùn) 營(yíng)業(yè)稅及附加 土地增值稅 所得稅 凈利潤(rùn) 投資回報(bào)率 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 % 113072 158493 62053 9272 3170 11355 34066 % 綜上所述， “ 湖 景 國(guó)際” 項(xiàng)目 一期 因低層公寓體量較大， 銷(xiāo)售 可實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn) 62053 萬(wàn)元， 凈利潤(rùn)34066萬(wàn)元，投資回報(bào)率高達(dá) %，該項(xiàng)目是可行的 ,符合投資收益的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 根據(jù) 臨海 市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及未來(lái)預(yù)期， 我們認(rèn)為以下的價(jià)格定位是合理的： 本項(xiàng)目 未來(lái)低層公寓 銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)為 13000元 /㎡ （ 送 地下車(chē)庫(kù)） ， 酒店式 公寓 銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)為 6800元 /㎡ （精裝修） ，高層 住宅 銷(xiāo)售均價(jià)為 6000元 /㎡， 商業(yè) 銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)為 8000元 /㎡ ， 車(chē)庫(kù) 預(yù)計(jì)為 10萬(wàn) 12萬(wàn) /個(gè) ，保守估計(jì) 11萬(wàn) /個(gè)。城市高端借景、引景、造景，在小區(qū)規(guī)劃中以一心、兩軸的整體架構(gòu)中展開(kāi)組織； ? 低層公寓區(qū)與高層區(qū)的合理分區(qū)布局，使的土地價(jià)值最大化； ? 適度的圍合，建立以鄰里單位為細(xì)胞核的空間組織關(guān)系； ? 小區(qū)整體抬高，設(shè)計(jì)的半地下車(chē)庫(kù)不封閉，陽(yáng)光生態(tài)停車(chē)環(huán)境； ? 人車(chē)分流，進(jìn)退式的主次口廣場(chǎng)，景觀尺度與高層建筑底層空間融合； ? 型 細(xì)節(jié) 設(shè)計(jì) ? 多采取大開(kāi)間、短進(jìn)深的空間處理 ； ? 中空客廳采用大幅度挑高設(shè)計(jì)，使空間感觀加強(qiáng)，并體現(xiàn)主人 的 尊貴感 ； ? 各種窗體盡量采用三面落地玻璃窗，使得視野與景觀空間更加開(kāi)闊 ； ? 陽(yáng)臺(tái)雙層挑空，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)高檔感 ； ? 設(shè)置大面積 露臺(tái) ，最大限度的貼近自然 ； ? ? 住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有標(biāo)志性，強(qiáng)調(diào) 臨海市 樓王的設(shè)計(jì)建筑理念 ； ? 在住宅設(shè)計(jì)上注重景觀與朝向的共享和優(yōu)化，充分利用項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有資源 ； ? 強(qiáng)調(diào)新材料和居住新設(shè)計(jì)理念的運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)住宅人性化的設(shè)計(jì)居住理念 ； ? 戶(hù)型的設(shè)計(jì)除具備最基本的干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū) 的功能外，可以強(qiáng)調(diào)空間的延伸開(kāi)放，設(shè)計(jì)相對(duì)比較寬敞大氣的露臺(tái)，使居住客戶(hù)的生活空間可以得以戶(hù)外戶(hù)內(nèi)的聯(lián)動(dòng)； ? 小區(qū)內(nèi)的綠地可分為四類(lèi)：第一類(lèi)是公共綠地，第二類(lèi)是宅基綠地，第三類(lèi)是配套公共建筑綠地，第四類(lèi)是道路綠地。 ? 相符性分析 由上述信息可見(jiàn)，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所在地處于臨海城區(qū)東北方向，符合相關(guān)規(guī)劃，交通比較便利。二帶四景即靈江風(fēng)光帶及匯港河、靈湖、牛頭山生態(tài)景觀帶和古城風(fēng)景區(qū)，三峰寺風(fēng)景區(qū)、靈湖風(fēng)景區(qū)和牛頭山旅游度假區(qū)，作為風(fēng)景旅游發(fā)展基地。同時(shí)，用地跨靈江向南發(fā)展。 Weak ? 項(xiàng)目周邊生活配套目前不齊全 ； ? 前期籌備時(shí)間相對(duì)較緊； Opportunity ? 臨海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速成長(zhǎng)階段，市場(chǎng)容量可觀 ； ? 目前臨海高檔次樓盤(pán)較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小 ； ? 項(xiàng)目處于新區(qū)，臨海政府目前正大力發(fā)展該區(qū)域，體育館、五星級(jí)大 酒店等配套設(shè)施基本已建成。 總體上來(lái)看， 由于整個(gè) 臨海 市的 高端住宅 項(xiàng)目較 少 ，即 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)較 少 。國(guó)際匯晶城和檀香公館。 銷(xiāo)售情況：未售 。 容積率： 。 價(jià) 格： 6號(hào)樓 2樓 5000元 /平方米，車(chē)位 13萬(wàn) /個(gè) ； 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20xx年 1月 18 日 ； 交付時(shí)間： 20xx年 ； 銷(xiāo)售情況：還剩余 170平方米以上的大戶(hù)型、低樓層 ； ? 國(guó)際匯晶城 “湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 14 頁(yè) 開(kāi) 發(fā) 商：浙江恒宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ； 項(xiàng)目位置：柏葉路，河套路南側(cè) ； 項(xiàng)目概況：恒宇約 430戶(hù)?，F(xiàn)在免三年物業(yè)管理費(fèi) ； 交房時(shí)間： 20xx年 ； 銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況不好，沿路邊的基本未賣(mài)。幢間差 150元 /平方米。 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目位于臨海大道旁，面山臨水，自然景觀資源稀缺。 臨海市 也 是國(guó)家級(jí)歷史文化名城，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)衛(wèi)生城市及全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，同時(shí)是浙江省小康縣市和全國(guó)股份合作制 經(jīng)濟(jì)的發(fā)祥地 生態(tài)環(huán)境分析 臨海風(fēng)光秀麗，山水城相依相繞， “ 風(fēng)景直冠東南 ” 。 人文環(huán)境分析 臨海位于浙江省沿海中部，全市陸域面積 2203 平方公里，海域面積 1819 平方公里，轄 14 鎮(zhèn)、 5個(gè)街道，總?cè)丝?110萬(wàn)。 20xx年臨海市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ， 20xx年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，同比增 13%； 20xx年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ；同比增長(zhǎng) 14%。 ? 臨海市商品房銷(xiāo)售情況 20xx年銷(xiāo)售住宅 2488套，面積 ，平均每套 ，營(yíng)業(yè)房 276間，面積，平均每間 75平方米，總銷(xiāo)售面積 ，加上聯(lián)建、安置住宅， 20xx年市場(chǎng)銷(xiāo)售住宅面積約 35萬(wàn)平方米 ； 20xx年銷(xiāo)售商品房面積 ，加上聯(lián)建、安置住宅， 20xx年市場(chǎng)銷(xiāo)售住宅面積約 40萬(wàn)平方米； 20xx年銷(xiāo)售商品房面積約 3235萬(wàn)平 方米 ； 20xx年 19月我市商品房市場(chǎng)總成交量為 710宗，面積 ，成交金額 ；二手房市場(chǎng)總成交量為 1219宗，面積 ，成交金額 。 臨海的房?jī)r(jià)不斷走高 ， 20xx年前，臨海住房平均房?jī)r(jià)為 1200～ 1800元 /平方米； 20xx 年底達(dá) 2300～ 2700 元 /平方米，如耀達(dá)云棠花園一期是1180元 /平方米，時(shí)隔一年二期開(kāi)盤(pán)價(jià)為 2180元 /平方米，幾乎翻了一番， 20xx云棠花園三期高層開(kāi)盤(pán)價(jià)是 3380元 /平方米，其中一些高檔樓盤(pán)每平方米售價(jià)達(dá) 4000多元，最高房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到 5000元 /平米以上 ， 20xx年 臨海商品房住宅均價(jià)為每平方米 4100元左右 。 20xx20xx年臨海共出讓土地 1955畝，如果按照 的容積率還計(jì)算，將有近 200 萬(wàn)平方米商品房推出， 20xx 年臨海推出不到 300 畝土地。在 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策力度不斷加強(qiáng)， 同時(shí)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求、資金實(shí)力要求更加嚴(yán)格的大環(huán)境下， 臨海當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也進(jìn)行了重新洗牌，一些實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商逐步退出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，資金實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及開(kāi)發(fā)面積也逐步相應(yīng)有所下降，臨海本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得以有序平穩(wěn)發(fā)展。 20xx年 全市城鎮(zhèn) 居民 人均可支配收入 16764“湖景 國(guó)際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 臺(tái)州新都置業(yè)有限公司 第 8 頁(yè) 元。 ? 生活水平 20xx年 19月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12844元，比去年同期增長(zhǎng) %。 05010015020020xx年 20xx年 20xx年GDP(億元)GDP(億元)127451477615868020xx40006000800010000120xx140001600020xx年 20xx年 20xx年人均GDP(元)人均GDP(元) ? 社會(huì)固定資產(chǎn)投資 20xx年，臨海 市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ； 20xx年 19月， 臨海 市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 。從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)仍是具活力與投資價(jià)值的行業(yè)，市場(chǎng)發(fā)展前景看好 。 20xx