【正文】 ，純別墅（容積率小于 ）的開發(fā)用地總計劃內 11203 畝，約占別墅項目用地總量的 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 21 %，表明，長沙別墅開發(fā)基本以綜合型開發(fā)為主，純別墅市場規(guī)模不大，只占到別墅整體市場的 1/3。 五、 長沙高端物業(yè)開發(fā)機會分析 1) 中小型別墅類產品市場認同度較高，經濟型別墅受客戶追捧 長沙高端別墅市場獨棟以 300— 500 ㎡，聯(lián)排以 200— 300 ㎡，雙拼以 250—350 ㎡三種面積區(qū)間比較受市場追捧，銷售速度較快。 四、 長沙高端物業(yè)銷售價格分析 長沙別墅市場主體銷售價格保持快速增長 在長沙整體經濟保持持續(xù)快 速增長的前提下，整體房地產市場供需平衡穩(wěn)定增長，為別墅市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎，長沙別墅市場從 2020 年前 3000元 /平米以下主體市場到 2020 年 45006500 元的主體市場逐步拉升， 2020 年市場出現了上 1000015000 元 /平米的頂級別墅。目前長沙市場上在售的別墅項目受容積率限制，多為類別墅復合型項目，未來 35 年長沙別墅項目潛量市場約 1000 萬 ㎡ ，可供應套數約為 25000 套 (以 400 平方米的套均面積計算 )，目前在售總量達 350 萬 ㎡ ，未來別墅市場競爭無疑將異常激烈。以達到投入產出最佳狀態(tài)。在推售節(jié)奏上，可以把小高層、高層產品放在 中 后期，等項目和區(qū)域發(fā)展比較成熟再進行銷售，比較容易為市場和客戶所接受。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 16 七、 結論及建議 綜上所述，各項基礎條件已具備、時機已成熟，不僅符合國家的有關方針、政策，而且能夠產生一定的經濟效益和良好的社會效益，因此從企業(yè)角度來看，項目總體判研可行。將對后期施工及成本控制產生很大影響。其中，建設周期為 4 年： 2020年 6 月 — 2020 年 12 月；項目整體銷售周期為 4 年，在資金到位的情況下，預計 2020 年上半年第一期開始入市銷售。 1 屬正常情況。 1 屬正常情況。 機會 分析 ： ? 金霞海關保稅物流中心的規(guī)劃建設 和火車北站的搬遷 未來將給區(qū)域內帶來消費客群支撐 ； ? 隨著政府宏觀調控，低容積率、低密度的高品質物業(yè)市場逐 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 8 步稀缺； ? 區(qū)域內近期 多個大盤的開發(fā)建設 將提升區(qū)域配套設施。 太陽山路 星月 路 青竹湖大道 中青路 東二環(huán) 芙蓉路 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 6 配套狀況 周邊市政、生活配套較單薄，將給項目居民生活帶來較大不便 。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 4 （二）項目概況 地塊基本情況 中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目 地塊位于開福區(qū)青竹湖 鎮(zhèn)，地塊東靠太陽山路，西臨星月路，南接北三環(huán)，北邊為青竹湖水庫與青竹湖畔小區(qū)，距離長沙汽車北站約 10 公里。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 1 中鐵 置業(yè) 長沙 青竹湖項目 可行性研究報告 北京中鐵新業(yè)投資顧問有限公司 長沙新業(yè)置地咨詢有限公司 二零零七年 十 月 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 2 報告前言 根據土地出讓合同， 本項目總占地為 732 畝，凈用地 617 畝，政府規(guī)劃道路和綠化等約 115 畝。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 3 一、 青竹湖項目分析 （一）區(qū)域概況 中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目 地處長沙重點規(guī)劃建設的四大組團之一的 —— 撈霞組團，該組團欲以青竹湖高爾夫球場、深水港碼頭、金霞開發(fā)區(qū)、新火車北站為依托，借區(qū)域內發(fā)達的交通路網，豐富的生態(tài)資源，將該組團打造成一個居住、商貿、休閑旅游、影視為一體的生態(tài)新城，希望通過金霞物流中心帶動的人流、信息流、資金流、技術流，來有效地構架房地產開發(fā)的資源平臺，為 長沙市 北城地產格局實現飛躍提供支持。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 5 交通狀況 市政道路建設較理想，道路暢達，太陽山路，星月路、青竹湖大道已開通，經芙蓉北路或東二環(huán)與市中心相連 ，交通比較方便 。 劣勢 分析 ： ? 現場地塊不平整，有較大落差，勢必增加規(guī)劃難度和開發(fā)成本； ? 離市區(qū)較遠，區(qū)域內生活配套設施缺乏， 公共交通不太方便 ，生活不便，前期 目標客戶群只能鎖定在有車一族； ? 項目西邊的鐵路線帶來 一定 的噪音污染 ，降低居住品質 。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 9 二、 投資和收益分析 在容積率 的情況下進行了模擬財務測算，以 50萬 /畝的地價計算， 稅前利潤為 44316萬元， 稅 前 利潤率為 % ， 稅后利潤 25768萬元 （扣除土地增值稅），稅后利潤率 %， 有著較高的經濟效益 ： （一） 項目投資 經測算，該項目總投資為 112049 萬元 ，實際投資估算 詳 見下表： 表一：投資估算表（開發(fā)面積： 732 畝 容積率： ） 項目名稱：長沙青竹湖項目 日期： 2020/10 項目 單位成本（元 /M2） 總成本 （萬元） 計算說明 一、土地成本 1, 36591 其中： 土地出讓金 1, 36591 按照 50 萬 /畝計算 ,土地面積 二、開發(fā)前期費 9809 其中： 勘察設計費 2196 項目為別墅，部分提高設計費 報批報建費 7027 三通一平費 439 場地具備道路、場地平整，考慮臨水、 臨電 臨時設施費 146 臨時圍墻 、臨時辦公室、臨時圍板 三、建安成本 1, 33155 別墅