【正文】 % 方案 對比 優(yōu)點 ? 建筑體量較小，總投入成本較少，開發(fā)周期較短，市場風(fēng)險相對較小； ? 容積率低， 產(chǎn)品易營造； ? 物業(yè)形態(tài)比較容易迎合市場 中高端客戶需求 ； ? 雙拼別墅在長沙別墅市場價值的低估，產(chǎn)品迎合市場需求； ? 有利于提升項目整體價值 ? 增加 洋房產(chǎn)品 比例 ，有 利于擴大客戶來源； ? 洋房作為 高端 別墅 產(chǎn)品 的補充，有利于 提升 項目 綜合品質(zhì) ； ? 單位土地成本較低； ? 可使銷售收入達到最大值（測算結(jié)果）； 不足 ? 土建成本偏高?？傮w原則以中小型的高端產(chǎn)品為主，憑借綜合的高性價比搶占高端市場份額。 二、 項目產(chǎn)品組合建議 各項面積指標 本項目綜合容積率在為 的情況下，總建筑面積約 平方米，其指標如下： 長沙青竹湖項目經(jīng)濟技術(shù)指標 項目 單位 指標 備注 用地面積 ㎡ 參考報批文本 畝 容積率 建筑面積 ㎡ 物業(yè) 類型 別墅類產(chǎn)品 ㎡ 可售比例： % 小高層 產(chǎn)品 ㎡ 可售比例： % 社區(qū) 商業(yè) ㎡ 10000 可售比例： % 會所 ㎡ 3000 公建配套 幼兒園 ㎡ 3000 總體住宅類產(chǎn)品可售面積配比接近 7： 3，加少量社區(qū)配套商業(yè)及公建，項目整體產(chǎn)品開發(fā)配比盡量迎合地塊開發(fā)政策。測算結(jié)果如下： 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 24 附表 21：容積率變化與經(jīng)濟效益對比測算（靜態(tài)） 方案一 方案二 方案三 備注 總建筑面積（萬㎡） 含 6000㎡公建 總成本（萬元） 銷售收入（萬元） 稅前利潤總額（萬元） 稅前利潤率（ %） % % % 稅后利潤總額（萬元） 含所得稅25%、土地增值稅 稅后利潤率（ %） % % % 項目經(jīng)濟效益與容積率對比關(guān)系如下圖所示： 0 . 0 05 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 . 0 0容積率0 . 6 容積率0 . 8 容積率1 . 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %稅前利潤總額 稅前利潤率 如上表所示，經(jīng)濟效益與容積率之間的敏感 性不 強。 六、 市場總結(jié)： 長沙別墅四面開花未形成重點區(qū)域，介于長沙城區(qū)較小，五大板塊別墅項目車程距離都大致在 30 分鐘以內(nèi)，不能形成很好的區(qū)隔，因此，對項目的基礎(chǔ)判斷及區(qū)域判斷尤為重要，未來的競爭將是激烈的板塊與板塊再后是項目與項目的競爭，從短期來看，長沙別墅市場放量呈逐漸增加態(tài)勢，將主要集中星沙、麓南、市府麓谷、北城、新南城五大板塊，長期來看，在滿足容積率的條件下，長沙將有可能大量出現(xiàn)亞別 墅、洋房、高層等復(fù)合型社區(qū)。 B、聯(lián)排別墅： 價格基本至 4500 元 /㎡ 以上，由于供應(yīng)量大，目前長沙房地產(chǎn)市場上聯(lián)排別墅銷售情況稍顯落后，其綜合銷售率為 %，2020 年來開盤項目基本已逐漸進入尾盤消化期。 北京中鐵 新業(yè) 投資顧問有限公司 長沙新業(yè)置地咨詢有限公司 二 00 七年 十 月 市場信息及可行性分析見附件。 以 下為我司 針對 該地塊 開發(fā)所提出 的 一些開發(fā)建議 ， 以 供參考 。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 15 六、 地塊 主要問題小結(jié) （一） “ 90㎡、 30%” 的制約問題 根據(jù)長沙市的相關(guān) 文件 規(guī)定 ，本項目執(zhí)行“ 90 ㎡ 以下占 30%”的政策，而從本項目的資源條件、區(qū)位和交通等條件來看，適合開發(fā)低密度、低容積率的高品質(zhì)大面積物業(yè) ， 此政策將在一定程度上制約本項目的定位和開發(fā)建設(shè)?？偼顿Y 5 土地增值稅 9959 增值額的 30% 6 所得稅 （ 35） 25% 7 稅后凈利潤 25768 356 8 稅后凈利潤率 % 凈利247。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 7 青竹湖 外國語實驗中學(xué) 安置小區(qū) 青竹湖畔 小區(qū) （三） 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢 分析 ： ? 項目地塊自然環(huán)境優(yōu)美，地勢高低起伏，有利于因地 借 勢打造豐富的產(chǎn)品線； ? 項目地塊區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮螅? ? 交通道路網(wǎng)絡(luò)暢達； ? 項目區(qū)域整體形象較高端，有利于高品質(zhì)產(chǎn)品的打造。 綜合經(jīng)濟效益、市場環(huán)境和開發(fā)條件，容積率 是最適合本項目開發(fā)的容積率 ， 現(xiàn) 根據(jù) 732 畝的總用地，在容積率指標在 的情況下做了初步的投資及經(jīng)濟效益測算。 地塊建筑 凈 用地面積 ㎡ ，約 617畝， 另有 ㎡的綠化用地， ㎡的規(guī)劃路幅用地。 威脅 分析 ： ? 政策風(fēng)險，根據(jù)長沙市規(guī)定，本項目所在區(qū)域執(zhí)行“ 90 ㎡以下占 60%”的規(guī)定，而根據(jù)長沙市規(guī)劃管理局文件《關(guān)于青竹湖畔小區(qū)南區(qū)項目用地規(guī)劃指標調(diào)整問題的意見》（《長規(guī)報[2020]17 號》）文件，要求本項目小于 90 ㎡ 的小戶型套型面積占 30%，雖然較 60%已經(jīng)有了很大的降低，但是本項目規(guī)模體量比較大， 30%的比例仍然不小，將在一定程度上影響本項目的開發(fā)建設(shè)； ? 市場風(fēng)險，本項目南面芙 蓉北路沿線 未來可供開發(fā)面積 比較大， 地理位置都優(yōu)于本項目，未來競 爭 比較 激烈； ? 未來出臺的政府宏觀調(diào)控政策的影響， 2020 年以來，全國各地房價上漲迅速，長沙房價也迅猛發(fā)展，去年以來的眾多宏觀調(diào)控政策甚微，預(yù)計未來政府有可能出臺新的、更嚴厲的宏觀調(diào)控政策，從土地、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、金融信貸市場等多個方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。 三、 擬開發(fā)周期規(guī)劃 2020 年通過土地轉(zhuǎn)讓取得該地塊。開發(fā)成本較大幅度的增加使得項目銷售單價 彈性空間減小，不利于項目市場競爭。 （二） 采取低容積率低密度開發(fā)模式 借此降低開發(fā)規(guī)劃，盡量減少現(xiàn)場土方開挖、回填，產(chǎn)品盡量依地 勢而建，從根本上控制開發(fā)成本。 二、 長沙高端物業(yè)市場供給分析 別墅產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，供應(yīng)充足，雙拼、疊加別墅供應(yīng)較少，合適價位的獨棟別墅供應(yīng)量有限 目前，長沙別墅產(chǎn)品供應(yīng)量達到了 5205 套，其中聯(lián)排別墅達 3067 套，占到全市別墅類產(chǎn)品供應(yīng)總量的近六成，作為景觀資源占有率最高的產(chǎn)品 ，獨立別墅 中鐵 置業(yè)長沙