【正文】 獨棟 別墅 2020 年 第三期 雙拼 別墅 41275 聯(lián)排 別墅 小高 層 商業(yè) 2020 年 第四期 雙拼 別墅 31679 小高 層 商業(yè) 合計 165465 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 13 五、 現(xiàn)金流量分析 表四： 現(xiàn)金流量（動態(tài)表） 序號 分期 項目 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020 年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 現(xiàn)金流入 銷售收入 其它收入 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 土地成本 開發(fā)前期費 建安成本 基礎設施費 園林環(huán)境 管理費用 財務費用 (土地 ) 財務費用 (建 設 ) 營銷費用 銷售稅費 土地增值 稅 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 14 所得稅 當期現(xiàn)金流量 () 累計凈現(xiàn)金流量 () () () () () 貼現(xiàn)系數(shù) 當期凈現(xiàn)值 () 累計凈現(xiàn)值 () () () () () () 財務內(nèi)部收益率 (%) % 財務凈現(xiàn)值NPV 動態(tài)投資回收期 (年 ) 靜態(tài)投資回收期（年） 財務內(nèi)部收益率： % 動態(tài)投資回收期： （年） 靜態(tài)投資回收期： （年） 該項目在 100％出售時的全部投資收益的經(jīng)濟可行性分析表明，本項目的財務指標滿足有關標準的要求，具備一定的抗風險能力。 （二） 項目收益 別墅類物業(yè)按 5800— 8000 元 /平米、小高層銷售按 3500 元 /㎡、社區(qū)商業(yè)銷售按 6000 元 /平米計算，項目收益詳見下表： 表二：項目收益表 （注：容積率 ） 序號 項目名稱 銷售單價 工程量 金額（萬元） 備注 1 銷售收入 其中 別墅類產(chǎn)品 雙拼 79054 市場預估 聯(lián)排 28095 市場預估 獨棟 23251 市場預估 小高層 29064 市場預估 社區(qū)商業(yè) 6000 市場預估 2 營業(yè)稅及附加 9101 1 3 稅前利潤 44316 1總投資 2 4 稅前利潤率 % 3247。 周邊狀況 周邊環(huán)境優(yōu)美，但常住人口較少，項目 東北邊 為 青竹湖外國語實驗中學，東邊有個安置小區(qū)，北邊風景秀美的青竹湖旁有個青竹湖畔小區(qū) 外，周邊 其他 都是尚待開發(fā)的土地，區(qū)域目前開發(fā)項目較少，但未來開發(fā)體量較大。其中的政府規(guī)劃道路可根據(jù)項目整體規(guī)劃進行調(diào)整，把政府規(guī)劃道路與小區(qū)內(nèi)道路相結(jié)合，因此本項目總用地可以達到 732 畝。 地塊 呈不規(guī)則扇形，地形高 低起伏，植被豐茂，景色秀美，地塊為出讓用地，土地用途為住宅用地， 目前地塊拆遷已基本完成。 （四） 地塊 定位 分析 根據(jù)地塊的實際情況， 結(jié)合市場供應情況， 以 容積率 以 準 進行開發(fā) 建設 ， 預計 總建筑面積為 ㎡ ， 以別墅類產(chǎn)品（ 獨棟 、 雙拼、聯(lián)排）、小高層產(chǎn)品及少量的社區(qū)商業(yè)的 組合開發(fā)模式為宜 ， 滾動式開發(fā)，總開發(fā) 周期 約 為 四 年 半，銷 售周期 約 為四年 。 項目整體開發(fā)分為四期，每期開發(fā)及銷售約為 5— 7 萬方體量項進行滾動式的開發(fā)。 （三） 容積率的確定問題 容積率 的 大小 影響項目總體量及開發(fā)成本投入額度， 容積率過高將增加本項目開發(fā)難度及產(chǎn)品組合，不利于提升項目整體品質(zhì)及產(chǎn)品價格。既可降低開發(fā)成本又可保留原生態(tài)坡地，打造低密度高端產(chǎn)品， 從而提升物業(yè)價格。而結(jié)合市場情況來看，疊加別墅供應相當有限?？傮w可以判斷出，長沙中高端客戶對于物業(yè)總價比較敏感，偏向于經(jīng)濟型性價比較優(yōu)的產(chǎn)品。 ② 銷售價格是我司在當前可比項目價格基礎上結(jié)合市場需求及本案產(chǎn)品特點擬定。 ? 項目建筑體量大，開發(fā)周期較長，市場風險較大； ? 對原生態(tài)環(huán)境破壞較大，平整土地成本較大； ? 項目品質(zhì)難以提升 ，不利于價值最大化 ； ? 項目 在三環(huán)以外，對無車族來說吸引力小，客戶市場小。 。 ? 縮短開發(fā)周期： 降低容積率，減少總建筑面積，按照長沙高端市場單個高端樓盤的正常銷售速度（每年 4— 8 萬平方米）來預計，可直接縮短有效開發(fā)周期，從而規(guī)避因開發(fā)周期過長而存在的市場風險。下面我們將對以上三種容積率情況對其的投資利潤率進行對比分析。 3) 純別墅與綜合型物業(yè)開發(fā)受到容積率影響較明顯 以容積率 作為純別墅與綜合型物業(yè)的分界點，目前長沙別墅市場，純別墅（容積率小于 ）的開發(fā)用地總計劃內(nèi) 11203 畝，約占別墅項目用地總量的 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 21 %，表明，長沙別墅開發(fā)基本以綜合型開發(fā)為主，純別墅市場規(guī)模不大，只占到別墅整體市場的 1/3。 四、 長沙高端物業(yè)銷售價格分析 長沙別墅市場主體銷售價格保持快速增長 在長沙整體經(jīng)濟保持持續(xù)快 速增長的前提下，整體房地產(chǎn)市場供需平衡穩(wěn)定增長，為別墅市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎，長沙別墅市場從 2020 年前 3000元 /平米以下主體市場到 2020 年 45006500 元的主體市場逐步拉升， 2020 年市場出現(xiàn)了上 1000015000 元 /平米的頂級別墅。以達到投入產(chǎn)出最佳狀態(tài)。