【正文】 獨(dú)棟 別墅 2020 年 第三期 雙拼 別墅 41275 聯(lián)排 別墅 小高 層 商業(yè) 2020 年 第四期 雙拼 別墅 31679 小高 層 商業(yè) 合計(jì) 165465 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 五、 現(xiàn)金流量分析 表四： 現(xiàn)金流量（動(dòng)態(tài)表） 序號(hào) 分期 項(xiàng)目 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020 年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 現(xiàn)金流入 銷售收入 其它收入 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 土地成本 開發(fā)前期費(fèi) 建安成本 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 園林環(huán)境 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 (土地 ) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 (建 設(shè) ) 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 土地增值 稅 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 所得稅 當(dāng)期現(xiàn)金流量 () 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 () () () () () 貼現(xiàn)系數(shù) 當(dāng)期凈現(xiàn)值 () 累計(jì)凈現(xiàn)值 () () () () () () 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%) % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV 動(dòng)態(tài)投資回收期 (年 ) 靜態(tài)投資回收期（年） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 動(dòng)態(tài)投資回收期： （年） 靜態(tài)投資回收期： （年） 該項(xiàng)目在 100％出售時(shí)的全部投資收益的經(jīng)濟(jì)可行性分析表明，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 （二） 項(xiàng)目收益 別墅類物業(yè)按 5800— 8000 元 /平米、小高層銷售按 3500 元 /㎡、社區(qū)商業(yè)銷售按 6000 元 /平米計(jì)算，項(xiàng)目收益詳見下表： 表二：項(xiàng)目收益表 （注：容積率 ） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售單價(jià) 工程量 金額（萬(wàn)元） 備注 1 銷售收入 其中 別墅類產(chǎn)品 雙拼 79054 市場(chǎng)預(yù)估 聯(lián)排 28095 市場(chǎng)預(yù)估 獨(dú)棟 23251 市場(chǎng)預(yù)估 小高層 29064 市場(chǎng)預(yù)估 社區(qū)商業(yè) 6000 市場(chǎng)預(yù)估 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 9101 1 3 稅前利潤(rùn) 44316 1總投資 2 4 稅前利潤(rùn)率 % 3247。 周邊狀況 周邊環(huán)境優(yōu)美，但常住人口較少，項(xiàng)目 東北邊 為 青竹湖外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)，東邊有個(gè)安置小區(qū)，北邊風(fēng)景秀美的青竹湖旁有個(gè)青竹湖畔小區(qū) 外，周邊 其他 都是尚待開發(fā)的土地，區(qū)域目前開發(fā)項(xiàng)目較少，但未來(lái)開發(fā)體量較大。其中的政府規(guī)劃道路可根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，把政府規(guī)劃道路與小區(qū)內(nèi)道路相結(jié)合，因此本項(xiàng)目總用地可以達(dá)到 732 畝。 地塊 呈不規(guī)則扇形，地形高 低起伏，植被豐茂，景色秀美，地塊為出讓用地，土地用途為住宅用地， 目前地塊拆遷已基本完成。 （四） 地塊 定位 分析 根據(jù)地塊的實(shí)際情況， 結(jié)合市場(chǎng)供應(yīng)情況， 以 容積率 以 準(zhǔn) 進(jìn)行開發(fā) 建設(shè) ， 預(yù)計(jì) 總建筑面積為 ㎡ ， 以別墅類產(chǎn)品（ 獨(dú)棟 、 雙拼、聯(lián)排）、小高層產(chǎn)品及少量的社區(qū)商業(yè)的 組合開發(fā)模式為宜 ， 滾動(dòng)式開發(fā)，總開發(fā) 周期 約 為 四 年 半，銷 售周期 約 為四年 。 項(xiàng)目整體開發(fā)分為四期，每期開發(fā)及銷售約為 5— 7 萬(wàn)方體量項(xiàng)進(jìn)行滾動(dòng)式的開發(fā)。 （三） 容積率的確定問(wèn)題 容積率 的 大小 影響項(xiàng)目總體量及開發(fā)成本投入額度， 容積率過(guò)高將增加本項(xiàng)目開發(fā)難度及產(chǎn)品組合，不利于提升項(xiàng)目整體品質(zhì)及產(chǎn)品價(jià)格。既可降低開發(fā)成本又可保留原生態(tài)坡地，打造低密度高端產(chǎn)品， 從而提升物業(yè)價(jià)格。而結(jié)合市場(chǎng)情況來(lái)看，疊加別墅供應(yīng)相當(dāng)有限?？傮w可以判斷出，長(zhǎng)沙中高端客戶對(duì)于物業(yè)總價(jià)比較敏感，偏向于經(jīng)濟(jì)型性價(jià)比較優(yōu)的產(chǎn)品。 ② 銷售價(jià)格是我司在當(dāng)前可比項(xiàng)目?jī)r(jià)格基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)需求及本案產(chǎn)品特點(diǎn)擬定。 ? 項(xiàng)目建筑體量大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大； ? 對(duì)原生態(tài)環(huán)境破壞較大，平整土地成本較大； ? 項(xiàng)目品質(zhì)難以提升 ，不利于價(jià)值最大化 ； ? 項(xiàng)目 在三環(huán)以外，對(duì)無(wú)車族來(lái)說(shuō)吸引力小，客戶市場(chǎng)小。 。 ? 縮短開發(fā)周期： 降低容積率，減少總建筑面積，按照長(zhǎng)沙高端市場(chǎng)單個(gè)高端樓盤的正常銷售速度（每年 4— 8 萬(wàn)平方米）來(lái)預(yù)計(jì)，可直接縮短有效開發(fā)周期，從而規(guī)避因開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)而存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。下面我們將對(duì)以上三種容積率情況對(duì)其的投資利潤(rùn)率進(jìn)行對(duì)比分析。 3) 純別墅與綜合型物業(yè)開發(fā)受到容積率影響較明顯 以容積率 作為純別墅與綜合型物業(yè)的分界點(diǎn)，目前長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)，純別墅（容積率小于 ）的開發(fā)用地總計(jì)劃內(nèi) 11203 畝，約占別墅項(xiàng)目用地總量的 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 %，表明，長(zhǎng)沙別墅開發(fā)基本以綜合型開發(fā)為主，純別墅市場(chǎng)規(guī)模不大，只占到別墅整體市場(chǎng)的 1/3。 四、 長(zhǎng)沙高端物業(yè)銷售價(jià)格分析 長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)主體銷售價(jià)格保持快速增長(zhǎng) 在長(zhǎng)沙整體經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快 速增長(zhǎng)的前提下，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡穩(wěn)定增長(zhǎng)，為別墅市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)從 2020 年前 3000元 /平米以下主體市場(chǎng)到 2020 年 45006500 元的主體市場(chǎng)逐步拉升， 2020 年市場(chǎng)出現(xiàn)了上 1000015000 元 /平米的頂級(jí)別墅。以達(dá)到投入產(chǎn)出最佳狀態(tài)。