中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧
2025-07-18 19:50 本頁面
【正文】 二、開發(fā)前期費(fèi) 9809 其中： 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2196 項(xiàng)目為別墅，部分提高設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 7027 三通一平費(fèi) 439 場(chǎng)地具備道路、場(chǎng)地平整，考慮臨水、 臨電 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 146 臨時(shí)圍墻 、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍板 三、建安成本 1, 33155 別墅 1, 23251 普通住宅 1, 9904 提高品質(zhì) ,含土建、門窗、外檐、地下室等 四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 3221 其中： 給排水工程費(fèi) 1171 含貼費(fèi)和開口費(fèi) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 293 含區(qū)內(nèi)工程費(fèi)、灶表費(fèi) 高低壓供電系統(tǒng) 1171 含高低壓和配套費(fèi)，區(qū)內(nèi)的工程費(fèi)，紅線外 費(fèi)用 室外消防系統(tǒng) 88 按總建筑面積計(jì)算 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 146 室外智能系統(tǒng) 351 五、園林環(huán)境 5915 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同 其中： 綠化建設(shè)費(fèi) 2635 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 建筑小品 2342 考慮硬地、噴泉、雕塑等 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 道路和照明 937 直接成本 3, 88691 六、管理費(fèi)用 1563 (2+3+4+5)*3% 七、財(cái)務(wù)費(fèi)用 13614 其中 :財(cái)務(wù)費(fèi)用（土地） 10000 貸款額度按土地成本的 100%，按照 3年，利率 10% 財(cái)務(wù)費(fèi)用（建設(shè)） 3614 貸款 億 ,3 年建設(shè)期 ,利率 9% 八、不可預(yù)見費(fèi) 1563 (2+3+4+5)*3% 九、營銷費(fèi)用 6619 銷售收入 *4% 間接成本 23359 總投資成本 3, 112049 直接成本 +間接成本 注：上表中計(jì)算為電子計(jì)算，四省五入取整表示，分項(xiàng)與合計(jì)之間相差177。 1 屬正常情況。 （二） 項(xiàng)目收益 別墅類物業(yè)按 5800— 8000 元 /平米、小高層銷售按 3500 元 /㎡、社區(qū)商業(yè)銷售按 6000 元 /平米計(jì)算，項(xiàng)目收益詳見下表： 表二：項(xiàng)目收益表 （注：容積率 ） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售單價(jià) 工程量 金額（萬元） 備注 1 銷售收入 其中 別墅類產(chǎn)品 雙拼 79054 市場(chǎng)預(yù)估 聯(lián)排 28095 市場(chǎng)預(yù)估 獨(dú)棟 23251 市場(chǎng)預(yù)估 小高層 29064 市場(chǎng)預(yù)估 社區(qū)商業(yè) 6000 市場(chǎng)預(yù)估 2 營業(yè)稅及附加 9101 1 3 稅前利潤 44316 1總投資 2 4 稅前利潤率 % 3247。總投資 5 土地增值稅 9959 增值額的 30% 6 所得稅 （ 35） 25% 7 稅后凈利潤 25768 356 8 稅后凈利潤率 % 凈利247?？偼顿Y 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 注：上表中計(jì)算為電子計(jì)算，四省五入取整表示，分項(xiàng)與合計(jì)之間相差177。 1 屬正常情況。 三、 擬開發(fā)周期規(guī)劃 2020 年通過土地轉(zhuǎn)讓取得該地塊。 項(xiàng)目整體開發(fā)分為四期，每期開發(fā)及銷售約為 5— 7 萬方體量項(xiàng)進(jìn)行滾動(dòng)式的開發(fā)。 項(xiàng)目整體開發(fā)周期為 4 年半。其中，建設(shè)周期為 4 年： 2020年 6 月 — 2020 年 12 月；項(xiàng)目整體銷售周期為 4 年，在資金到位的情況下，預(yù)計(jì) 2020 年上半年第一期開始入市銷售。 時(shí)間規(guī) 劃 開發(fā)進(jìn)度 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 下半年 工程進(jìn)度 第一期 雙 +獨(dú) +聯(lián) 第二期 雙 +獨(dú) +聯(lián) 第三期 雙拼 +聯(lián)排 +小高 第四期 小高層為主 +雙拼 銷售進(jìn)度 第一期 雙 +獨(dú) +聯(lián) 第二期 雙 +獨(dú) +聯(lián) 第三期 雙拼 +聯(lián)排 +小高 第四期 小高層為主 +雙拼 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 四、 分期銷售收入規(guī)劃 表三：銷售收 入規(guī)劃表（ 注： 容積率 ） 銷售年份 開發(fā)期數(shù) 產(chǎn)品類型 銷售 單價(jià) （元 /㎡） 銷售 體量 （㎡） 銷售收入 （萬元） 分期收入 （萬元） 2020 年 第一期 雙拼 別墅 45180 聯(lián)排 別墅 獨(dú)棟 別墅 2020 年 第二期 雙拼 別墅 47331 聯(lián)排 別 墅 獨(dú)棟 別墅 2020 年 第三期 雙拼 別墅 41275 聯(lián)排 別墅 小高 層 商業(yè) 2020 年 第四期 雙拼 別墅 31679 小高 層 商業(yè) 合計(jì) 165465 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 五、 現(xiàn)金流量分析 表四： 現(xiàn)金流量（動(dòng)態(tài)表） 序號(hào) 分期 項(xiàng)目 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020 年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 現(xiàn)金流入 銷售收入 其它收入 現(xiàn)金流出
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