中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 別墅類產(chǎn)品建議 物業(yè)類型 產(chǎn)品建議 面積建議 可售建筑面積 別墅 產(chǎn)品配比 總配比 別墅類產(chǎn)品 雙拼別墅 280320㎡ % % 聯(lián)排別墅 220280㎡ % % 獨(dú)棟別墅 330380㎡ % % 合計(jì) % % 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 以市場(chǎng)上熱銷的高端產(chǎn)品面積區(qū)間為依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目地塊條件進(jìn)行高端別墅配比。 、 、 三種容積率指標(biāo)下投資回報(bào)率相差不大，而成本投入則相差較大。 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 附件 二 ：《 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目 開發(fā)方案分析》 （按照 617 畝測(cè)算 ） 一、 物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 長(zhǎng)沙高端物業(yè)開發(fā)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 占地面積 容積率 物業(yè)類型 比華利山 100萬㎡ 獨(dú)棟，聯(lián)排，雙拼，洋房，公寓 托斯卡納 18萬㎡ 聯(lián)排、洋房 鵬基諾亞山林 11萬㎡ 獨(dú)棟、雙拼、疊加、洋房、公寓 早安星城 73萬 合院、聯(lián)排、洋房 碧桂園威尼斯 172萬㎡ 獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房（帶精裝修） 湘江壹號(hào) 62萬㎡ 獨(dú)棟、疊加、公寓 麓山戀迪亞溪谷 20萬㎡ 獨(dú)棟、雙拼、庭院 、 疊加 汀湘十里 55萬㎡ 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 南山蘇迪亞諾 34萬㎡ 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、洋房 沙河世紀(jì)城 72萬㎡ 雙拼、聯(lián)排、疊拼洋房、小高層 市場(chǎng)指數(shù)分析： 在選取的高端樓盤中，容積率控制出現(xiàn)一種高則偏高，低則偏低的局面，容積率在 — 之間的項(xiàng)目五個(gè)，容積率在 — 之間的項(xiàng)目五個(gè)，就其在市場(chǎng)上的銷售情況來看，市場(chǎng)上容積率低的樓盤市場(chǎng)綜合價(jià)格比容積率高的樓盤高 。 C、雙拼別墅： 價(jià)格基本提升至 5000 元 /㎡ 以上，市場(chǎng)供應(yīng)量少，價(jià)格被低估，銷售情況較好。 附件一： 《 長(zhǎng)沙市高端物業(yè)市 場(chǎng)分析 》 附件二： 《中 置業(yè) 鐵長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目 開發(fā)方案 分析》 （按照 617 畝計(jì)算） 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 附件一：《長(zhǎng)沙市高端物業(yè)市場(chǎng)分析》 一、 長(zhǎng)沙高端物業(yè)版圖分析 長(zhǎng)沙別墅分布圖 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，長(zhǎng)沙別墅產(chǎn)品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板塊，其他板 塊如東城、金鷹城板塊則少量分布。 （一） 降低 “ 90 ㎡、 30%”的制約 根據(jù) 項(xiàng)目的實(shí)際情況來看，可以在部分位置、景觀相對(duì)不太理想的位置規(guī)劃小高層和高層小戶型產(chǎn)品滿足政策需要，并通過戶型創(chuàng)新和面積贈(zèng)送滿足市場(chǎng)需求。 （二） 場(chǎng)地 施工 條件 問題 現(xiàn)場(chǎng)地塊 呈丘陵 狀 ，起伏不平，且有較大的落差。總投資 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 注：上表中計(jì)算為電子計(jì)算，四省五入取整表示，分項(xiàng)與合計(jì)之間相差177。 劣勢(shì) 分析 ： ? 現(xiàn)場(chǎng)地塊不平整，有較大落差，勢(shì)必增加規(guī)劃難度和開發(fā)成本； ? 離市區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施缺乏， 公共交通不太方便 ，生活不便，前期 目標(biāo)客戶群只能鎖定在有車一族； ? 項(xiàng)目西邊的鐵路線帶來 一定 的噪音污染 ，降低居住品質(zhì) 。 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 一、 青竹湖項(xiàng)目分析 （一）區(qū)域概況 中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目 地處長(zhǎng)沙重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四大組團(tuán)之一的 —— 撈霞組團(tuán)，該組團(tuán)欲以青竹湖高爾夫球場(chǎng)、深水港碼頭、金霞開發(fā)區(qū)、新火車北站為依托，借區(qū)域內(nèi)發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，豐富的生態(tài)資源，將該組團(tuán)打造成一個(gè)居住、商貿(mào)、休閑旅游、影視為一體的生態(tài)新城，希望通過金霞物流中心帶動(dòng)的人流、信息流、資金流、技術(shù)流，來有效地構(gòu)架房地產(chǎn)開發(fā)的資源平臺(tái)，為 長(zhǎng)沙市 北城地產(chǎn)格局實(shí)現(xiàn)飛躍提供支持。 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 （二）項(xiàng)目概況 地塊基本情況 中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目 地塊位于開福區(qū)青竹湖 鎮(zhèn)，地塊東靠太陽山路，西臨星月路，南接北三環(huán)，北邊為青竹湖水庫與青竹湖畔小區(qū)，距離長(zhǎng)沙汽車北站約 10 公里。 機(jī)會(huì) 分析 ： ? 金霞海關(guān)保稅物流中心的規(guī)劃建設(shè) 和火車北站的搬遷 未來將給區(qū)域內(nèi)帶來消費(fèi)客群支撐 ； ? 隨著政府宏觀調(diào)控，低容積率、低密度的高品質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)逐 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 步稀缺； ? 區(qū)域內(nèi)近期 多個(gè)大盤的開發(fā)建設(shè) 將提升區(qū)域配套設(shè)施。 1 屬正常情況。將對(duì)后期施工及成本控制產(chǎn)生很大影響。在推售節(jié)奏上，可以把小高層、高層產(chǎn)品放在 中 后期，等項(xiàng)目和區(qū)域發(fā)展比較成熟再進(jìn)行銷售，比較容易為市場(chǎng)和客戶所接受。目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)上在售的別墅項(xiàng)目受容積率限制，多為類別墅復(fù)合型項(xiàng)目，未來 35 年長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目潛量市場(chǎng)約 1000 萬 ㎡ ，可供應(yīng)套數(shù)約為 25000 套 (以 400 平方米的套均面積計(jì)算 )，目前在售總量達(dá) 350 萬 ㎡ ，未來別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無疑將異常激烈。 五、 長(zhǎng)沙高端物業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)分析 1) 中小型別墅類產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)同度較高，經(jīng)濟(jì)型別墅受客戶追捧 長(zhǎng)沙高端別墅市場(chǎng)獨(dú)棟以 300— 500 ㎡，聯(lián)排以 200— 300 ㎡，雙拼以 250—350 ㎡三種面積區(qū)間比較受市場(chǎng)追捧，銷售速度較快。 容積率與開發(fā)價(jià)值分析 本地塊開發(fā)容積率擬選擇 、 0. 1. 0 三 種 ，假設(shè)容積率對(duì)價(jià)格的影響關(guān)系為：別墅類價(jià)格差價(jià)在 400— 500 元 /㎡ ，普通小高層住宅產(chǎn)品差價(jià) 在 300元 /㎡ 。 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 容積率與開發(fā)環(huán)境分析 方案 第一種方案 （容積率 ） 第二種方案 （容積率 ） 第三種方案 （容積率 ） 產(chǎn)品類型 及 面積配比 別墅（雙 /聯(lián) /獨(dú)） % 別墅（雙 /聯(lián)） % 別墅（聯(lián) /雙） % 小高層 % 洋房 % 洋房 % 社區(qū)商業(yè) % 中高層 % 小高層 % 公建配套 % 社區(qū)商業(yè) % 社區(qū)商業(yè) % 公建配套 % 公建配套
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