【正文】 ③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特 色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。 有省級(jí)先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集 中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。 ７ .銷售情況 首期 498 套 2021 年 5 月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5 棟，一期已基本售完． 2021年 5 月份完成銷售額 500 萬， 6 月份完成銷售額 700 萬，由于調(diào)價(jià)原因７月份以后，未超過 500 萬。 況 小區(qū) 2021 年 5 月 28 日開盤，多層銷售狀況較好， 120 套住宅已基本售完．小高層中 3*2 大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬平方米。同時(shí)本區(qū) 域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低 1000 元 /平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。 左塊地出讓情況 : 左塊地規(guī)劃局拍賣地塊 329畝 ,黃浦科技園 400600畝 ,塔子湖邊城開集團(tuán)970 畝 ,統(tǒng)建辦 400 畝 ,塔子湖西路有澳門花園 (從市見義勇為基金會(huì)處購買 )新世界公 司開發(fā)的別墅和夢(mèng)湖花園。 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。教育機(jī)構(gòu)不健全 ,僅有華中高級(jí)中學(xué) ,塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué) ,田園小區(qū)小學(xué) 等 ,醫(yī)療設(shè)施缺乏 ,主要為小的門診部。 自然環(huán)境 :沿線因是城區(qū)主干道 ,叫喧嘩 ,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑 ,底層為商鋪門面 ,上層為居民居住。 沿張公堤段以居民區(qū)為主 ,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地 ,無商業(yè)門面 ,有兩個(gè)工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對(duì)不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。 社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線 只有 716 一路公交。 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額 度的加大及貸款年限的延長都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。 另據(jù)專家預(yù)測(cè)， 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制；二 是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。但由于還有部分地區(qū)的商 業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價(jià)為 4091 元 /平方米，平均月租價(jià)為 元 /平方米，入住率達(dá) 70%。寫字樓地段 價(jià)格分布圖如下： 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在 2021 年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地 平方米，綠地率 40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為 2021 年銷售的一個(gè)新變化。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷， 2021 年在徐東路上縱橫不下 10 個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。 2021年武漢市圍繞加快啟動(dòng)住房二 級(jí)市場開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的 1/4 強(qiáng)。 2021 年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中 占用資金量最大的商品在 2021 年完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。 2021 年第四季度房地產(chǎn)投資總額為 億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出： 2021 年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá) 億元，較 1999 年增長%；全市總開工面積 1343 萬平方米，比 1999 年增長 %；總竣工面積為 萬平方米，比 1999 年增長 2%；其中住宅竣工面積達(dá) 萬平方米，占全市總竣工面積的 %，比 1999 年增長 %；全市商品房銷售總面積為 萬平方米，其中住宅為 244 萬平方米，占總面積的 %，銷售額達(dá) 億元；空置商品房從 1999 年的 150萬平方米下降為 115 萬平方米。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長 倍。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭，（《中國統(tǒng)計(jì)》 China Statistics 2021’ 5），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2021 年實(shí)際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 商品房 銷售額（億元） 其中：銷售給個(gè)人（億元） 占總銷售額的比重（ %） 1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24 米以下，也允許建高層（ 40 米以下），但比例不得超過20%。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 萬平方米，項(xiàng)目總投資 萬元。 武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約 畝，屬于武漢市“十五”計(jì) 劃確定的三大住宅新區(qū)之一 —— 后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。 2021 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。 3． 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（ 90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)， 2021 年第四季度商品房銷售額為 8 億元，其中個(gè)人購買為 億元，個(gè)人購買率為 %。自 1998 年 12 月 31 日延續(xù)了近 50 多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。 2021 年武漢市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 住房一級(jí)市場（增量房） 住房二級(jí)市場（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010 起 27130 起 57140 起 建筑面積 244 平方米 萬平方米 萬平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn) 業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。 6 月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識(shí)的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。 2021年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為 、 404 、 元 /平方米，平均售價(jià)為 4032 元 /平方米，租價(jià)為 25 元 /平方米，較 1999 年上漲 6%。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。主要得益于 2021 年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。 2021 年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對(duì)平衡。 6．規(guī)范物 業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。主要表現(xiàn)如下： 11 月份，全國完成工業(yè)增加值 2171 億 元，比上年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢(shì)頭。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格分別比上月上漲%和 %。截止 11 月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %，產(chǎn)品銷售收入增長 ，實(shí)現(xiàn)利稅增長 %，實(shí)現(xiàn)利潤總額由去年同期的負(fù) 2 億元到今年盈利 億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 億減少 到 億元。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。下圖表是江岸區(qū) 2021 年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： 江岸區(qū)價(jià)格 江岸區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2021 年第四季度江岸區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢(shì)由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)到二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在武漢市是屬于較高的， 而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花園、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。 地塊面積：凈用地面積 公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺(tái)球廳。 此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有 60 戶，約 250人，村民主要以種田，打工，出租房為 生。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。商業(yè)發(fā)達(dá) ,相關(guān)的銀行 ,醫(yī)院診所 ,小學(xué) ,中學(xué)設(shè)施齊全 ,有 漢興學(xué)校 ,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域 ,但環(huán)衛(wèi) ,綠化 ,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃?。因沒有土地 ,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng) ,鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 交通狀況 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道 ,后湖大道 ,幸福大道 ,張公堤路段 ,其中 ,后湖大道正在加緊施工建設(shè) ,年底前建成通車后將對(duì)本地塊項(xiàng)目提供良好的條件 ,南北向主要為 地塊 兩 頭 的姑 嫂 樹 路和 岱 黃 公路 。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線路引來。 后湖地區(qū)大約有 萬畝地 ,已征用一萬畝 ,尚未征用的地塊有 萬畝 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標(biāo)的約為 30家 ,但尚無項(xiàng)目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將后湖地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,